Про «трюки» с ипотекой. Кто предупрежден, тот вооружен

0

Недвижимость в Испании:О недвижимости вообще ➜ Каталог объектов ➜ Недвижимость — инвестицииПроцедура покупкиТипы жилья в ИспанииИпотечный кредитКоммунальные платежиАренда жильяМудро о жильеПочему ИспанияЖитейский взгляд

Вы не допустите ошибки,
потому что Вы здесь.
Кто предупрежден, тот вооружен.

Трудно помочь тому покупателю, кто принял неправильное решение при выборе формы ипотеки на покупку жилья. Цена ошибки зачастую — все что есть в семье.
     Мы в соавторстве с создателем «Русской Испании» Николаем Кузнецовым расскажем Вам  несколько поучительных историй про недобросовестных риелторов, которых сейчас стало намного меньше, чем было 10 лет назад. Но они еще не перевелись. И, видимо, не переведутся, пока есть спрос на иллюзии.

Примеры ошибочного выбора варианта ипотечного кредитования, с ошибкой основанной на иллюзии отсутствия первоначального взноса: {more}

 1) «Ипотека будущего».
 2) «Первоначальный взнос за счет ипотеки».
А также: 
3) «Выигрыш на ипотеке за счет низкой процентной ставки».

1) «Ипотека будущего». Про очередной вид безвыигрышной лотереи с ипотекой на покупку жилья.
Практикуется с недавних пор.

В интернете на досках объявлений, на форумах и по электронной почте в виде SPAMа в последнее время нередко встречается заманчивое предложение следующего содержания:

Ипотека будущего.

Ипотека на жилье без начального взноса? Вчерашний день! Наши условия гораздо выгоднее. Мы с нашими клиентами делаем РЕАЛЬНЫЙ договор накопления минимального вступительного взноса со строительной компанией. Вы не платите проценты, а получаете их! Никаких справок о зарплатах! Обман исключен, — подписание сделки только через нотариуса. Чтобы уточнить детали, пишите нам по адресу: и т.д.

Не правда ли, очень заманчивая «Ипотека будущего»? И на первый взгляд совершенно надежная и безобидная. Такая же безобидная, как печально известный «таймшер» (timeshare), и построена на тех же психологических ловушках, разработанных психологами — профессионалами высокого класса.

Коротко о таймшере: Вас уговаривают всего-то за 10-20 тысяч на всю жизнь стать обладателем номера люкс на волшебном берегу седого океана: пальмы под ласковым солнцем, шум прибоя, любовные приключения, — навсегда станут Вашими.

Так все это видится, пока Вы не заплатили деньги. А потом оказывается, что билеты в Майами, равно как и визы, равно как и удобное время (всего 2 недели в году), совпадающее с отпуском и состоянием здоровья на 20 лет вперед, НИКТО НЕ ГАРАНТИРОВАЛ. Только номер в гостинице, даже без еды и  питья. Как говорится «все выключено».

Когда покупатель таймшера отходит от разработанного профессионалами одурманивания, оказывается, что такой обязательный отдых на всю жизнь ему не нужен, но деньги вернуть назад ему не удается, хотя бы потому что ВЗЫСКИВАТЬ НЕ ЯСНО С КОГО…

Примерно тот же принцип заманчивой, как денежная «кукла», суперобложки лежит в основе схемы «Ипотека будущего». Внешне: Мы с нашими клиентами делаем РЕАЛЬНЫЙ договор накопления вступительного взноса со строительной компанией. Обман исключен, — запись на очередь только через нотариуса.

На деле же жертва подписывает у нотариуса действительно не шуточный, а кабальный для себя договор. В нем, действительно, предусмотрено накопление начального взноса на ипотеку, который намного ниже обычного, всего 5000 и его можно без труда собрать за год даже при среднем по испанским меркам заработке. Потом — ориентировочно через год — по договору ДОЛЖНО начаться строительство. Потом по договору ориентировочно между 1 января и 30 марта 2008 года оно ДОЛЖНО закончиться. Все ориентировочно, то есть не обязательно к исполнению по указанным в документе срокам. 30 марта 2008-го не названо конкретно, как последний срок, хотя очень на это похоже. Клиент верит и «заглатывает» крючок.

Возврат денег в случае отказа от дальнейшего участия в проекте предусмотрен. Но только по окончании строительства.

На протяжении всего времени, что деньги клиента находятся у «строительной компании» ему начисляется депозитный процент (2-3% в год). Но получить их можно будет тоже только по окончании строительства.

То есть, мошенники, как минимум, «жируют» на деньгах своих жертв, вдруг отказавшихся от участия в затее. Пугать читателя невозвратом денег не будем, потому что, может быть, и вернут… когда деньги изрядно обесценятся, по причине естественной инфляции.

Казалось бы, самое простое: если «вляпался», надо набраться терпения и дойти до конца, тем более, что стоимость покупки и площадь будущего жилья четко обозначены в нотариальном договоре.

Но не тут то было. Кроме того, что реальный конечный срок не виден за горизонтом, в договоре указано, что на оговоренную сумму может быть начислен официально признанный государством процент удорожания стройматериалов и строительных работ (на практике этот показатель бывает до 20% в год). То есть, за массой обязательств, принятых на себя компанией, клиент не замечает, что ни одно из них не имеет определенных юридических привязок по суммам, по срокам и вообще: «после дождика в четверг».

Реклама гласит: «Вы не платите проценты, а получаете их! Никаких справок о зарплатах!»

Это правда, что с Вас не просят справок о номинах (регулярных доходах) и даже идентификационного номера NIE (número identificativo extranjero) никто не требует. Сами понимаете, незачем мошенникам эти формальности, а клиенту, имеющему «черный» заработок, от этой «щедрости» и от полного отсутствия бюрократизма на душе становится приятно и даже радостно. И мысли такие уютные — про собственную квартиру в, казалось бы, недалеком будущем.

Но все эти «мечты о легком и приятном» — верный симптом жертвы очередной финансовой пирамиды, построенной под глуповатым лозунгом: «Дай нам твои деньги, сколько можешь, и будет тебе счастье!» Странно то, что на протяжении всей истории человечества находятся те, кто верит в дешевый билет на скорый поезд в рай.

Мы видели один из таких договоров и, дорогой читатель, уверяю Вас, положа руку на сердце: этот документ кишит юридическими сюрпризами-ловушками, как запущенная испанская кухня кукарачами (тараканами).

Заклинаем Вас, уважаемые соотечественники, не поддавайтесь искушениям, которые сулит «Ипотека будущего».

Николай: Позвольте, дорогой читатель, выразить простую мысль: если Вы не юрист международного класса с могучими связями, то НЕ ЭКСПЕРИМЕНТИРУЙТЕ С ИПОТЕКОЙ. Не идите ни у кого на поводу. Идите традиционным путем. 

2) «Первоначальный взнос за счет ипотеки».
Практикуется давно.

Для начала приведем описание этой иллюзии, когда-то сделанное нашим соавтором, и чуть ниже дополним его.

Цитата:
Crédito hipotecário sin entrada

В принципе, варианты, когда банк не берет первоначального взноса, существуют. Это относится, как правило, к новым объектам, в том числе на стадии строительства. На огромных планшетах при стройплощадках об этом пишут большими буквами: SIN ENTRADA.

Такой способ продажи устанавливает управляющий банком, финансирующим возведение здания, по соглашению со строительной компанией. Это не правило, а исключение. Попросту говоря, редкость.

Гораздо чаще встречается имитация покупки sin entrada. Суть ее в том, что проныра-риелтор приводит все стороны к соглашению о трюке, который заключается в завышении стоимости объекта и тайной дележке добавки к цене. Ее основная часть идет на первоначальный взнос. Принцип этой схемы:

1) Реальная стоимость объекта принимается за 100% (Например, 100’000€).

2) Объект оценивается как имеющий стоимость 150%. (150’000)

3) Выдается 80%-ный кредит от оценки (150’000€), то есть 120’000€; При этом 20% от оценки, то есть 30’000 должны быть внесены в качестве первоначального взноса.

4) Из выданных 120’000 продавец реально получает свои 100’000€, а оставшиеся 20’000€ идут на первоначальный взнос…

5) Как видим, не хватает еще 10’000€. Они-то и являются предметом торга: что-то может уступить продавец, что-то внести покупатель, (и что-то, якобы, «уступить» банк на условиях повышения процентной ставки по кредиту). При этом всем… Нет, не «при этом», а В ПЕРВУЮ ОЧЕРЕДЬ должен заработать посредник-риелтор. Иначе у сделки не будет двигателя. А двигателем переговоров, несомненно, является интерес РИЕЛТОРА.

Кто хоть немного смыслит в подобных переговорах и в подсчете денег, тот сразу сообразил, что покупателя «обувают по-черному». Ему на шею вешают ярмо ощутимо тяжелее того, что ему должно было бы принять на себя при истинном sin entrada.

Я не раз разъяснял покупателям все это, приводил подсчеты ежемесячно переплачиваемых сумм (примерно, 1000 евро в месяц вместо 650 евро ), но… в 100% случаев мои аргументы отлетали от решительно настроенного покупателя, как горох от стенки. Без единого сбоя срабатывал принцип дроби

«радости жизни / прожитые годы = …»

Активистки и активисты движения «Жизнь» всегда СЕГОДНЯ НА СЕГОДНЯ держат этот показатель на высоте, во что бы это ни выливалось ЗАВТРА. И, по моим наблюдениям, Судьба не всегда была милостива к прожигателям жизни: сегодняшняя лишняя «рюмка выпитой радости» назавтра оборачивалась тяжким похмельем…

Конец цитаты.

Эксперт: Позвольте, дорогой читатель, повторить простую мысль: если Вы не юрист международного класса с могучими связями, то НЕ ЭКСПЕРИМЕНТИРУЙТЕ С ИПОТЕКОЙ. Не идите ни у кого на поводу. Идите традиционным путем. 

Николай описал только негативное последствие такого «трюка с ипотекой». Ошибочность варианта «первоначальный взнос в счет ипотеки» еще и в том, что не учитывается налоговая составляющая операции.

В приведенном Николаем примере по уплате первоначального взноса в счет ипотеки будет присутствовать официальная оценка квартиры, равная 150’000 евро.

Сама квартира как правило в таких случаях оформляется традиционно ниже реальной цены процентов на 30, как это принято в Испании, например, по 70’000 евро. По сравнению с реальной ценой покупки это вполне допустимо. Как сказал мой знакомый инспектор из SUMA , «все мы хотим жить и все всё понимаем. Главное — не зарываться». Власти смотрят сквозь пальцы на небольшое, в пределах 30% занижение официально декларируемой цены. И вроде в соотношении с реальной ценой всё нормально.

Но мы уже обратили внимание, что в банковском деле имеется независимая оценка на сумму 150’000 евро. И там же объявленная в эскритуре цена покупки 70’000 по сравнению со 150’000 уже не смотрится невинной шалостью. А ведь налоги платятся с той величины, что записана в эскритуре!

Налоговые службы выжидают года три — четыре, а вдруг плутишка одумается, прибежит с повинной и доплатит укрытую разницу в налогах. Как правило, никто с повинной не прибегает. И тогда в один прекрасный день из налоговой приходит заказное письмо в официальном конверте, в котором написано: Вами куплена в таком-то году квартира стоимостью 150’000 евро (основание: независимая оценка такой-то фирмы от такого-то числа, на основании которой Вами запрашивалась ипотека на сумму 120’000 евро в банке таком-то — читай: Вы, дружище, прекрасно знали истинную цену Вашего приобретения!). Вами купчая была оформлена на заведомо заниженную цену 70’000 евро, тем самым с величины 80’000 евро не были заплачены НДС 7% — 5’600 евро, налог на юридические акты 0,5% — 400 евро, ПЛЮС ВАЛИЯ — 200 евро, регистрационный сбор 250 евро. Итого 6’450 евро.

На недоплаченные налоги и сборы Вам назначен штраф в размере недоплаченного налога 6’450 евро. А также пени за несвоевременную оплату за 4 года исходя из среднегодовой ставки по кредитам 4% годовых с суммы неуплаты и штрафа, что равно 2’064 евро.

Итого к оплате 14’964 евро. Срок оплаты до…

Это решение можно обжаловать в течение двух месяцев там-то…

Жадные, но умные тут же бегут платить. Глупые начинают обжаловать. Тогда за счёт обжалующего назначается новая независимая оценка (500 евро за оценку), которая признаёт, что квартира реально стоит не 150 000 евро (цены-то за 4 года успевают уйти вверх), а 165 000 евро. Желающие могут самостоятельно посчитать дополнительные расходы попытавшегося обжаловать собственное уличение в мошенничестве.

Прецедентов подобного рода имеется немало.

2. А если в результате этого новая независимая оценка всё-таки опровергнет первоначальную оценку четырёхлетней давности и признает теперешнюю стоимость квартиры 120 000 евро, то обратным счётом с учётом официального роста цен на недвижимость в Испании порядка 15% в год будет заявлено проверяющей стороной, что в момент покупки квартира реально стоила что-то около 80 000 евро. То есть с одной стороны имел место обман государства и недоплата налогов (ведь квартира оформлена за 70 000 евро, что меньше доказанной стоимости 80 000 евро), а с другой стороны имел место преступный сговор с целью получения незаконного кредита. В сговор вошли четыре стороны: продавец (в большинстве случаев испанец), банкир (испанец), оценщик (испанец) и покупатель (русский или украинец, казах и т.п.). Первые трое, дабы снять с себя ответственность, легко убедят испанские следственные органы, что поддались на уговоры и давление покупателя. А если они заявят, что пошли на это под угрозами со стороны покупателя, то дай Бог, чтобы всё закончилось только крупными штрафами и материальным возмещением морального ущерба трём остальным «пострадавшим стронам».

С уважением. Эксперт.

3) «Выигрыш на ипотеке за счет низкой процентной ставки».
Практикуется постоянно, но, как правило, тщетно.

Как-то наш уважаемый  соавтор обратился ко мне, как к умудренному опытом экономисту, с просьбой прокомментировать ситуацию из жизни, когда один его знакомый через свои связи вышел на прямой контакт с банковской служащей, которая обеспечила ему  низкий процент по ипотеке. За взятку размером 3000 евро. ЭТО БЫЛА РЕАЛЬНАЯ ВЗЯТКА, без всяких посредников, в качестве вознаграждения за кредит под 2,8% в год, когда этот банк, как и другие назначал всем в среднем 3,5%.

Далее Николай пишет мне:

Цитата:

«Расскажите в чем была ошибка моего приятеля. В доверчивости? Банкирша его «надула»? Дело в том, что он остался в проигрыше: месяца через три процентная ставка по кредиту была повышена точно так же, как и всем остальным.  Итого отдано 3000, а экономия составила за первые три месяца то ли 360 евро, то ли 630, не помню. В любом случае большой проигрыш… 

Как Вы прокомментируете ситуацию с точки зрения банковского аспекта процедуры кредитования?» 

Конец цитаты.

Я ответила Николаю: стыдно признаться, но горькая правда в том, что я тоже попадалась на эту наживку, правда, у меня обошлось без взяток.

Но сначала комментарий:

Мнение, что «банкирша надула» ошибочно. С полной уверенностью могу сказать, что повышение процентных ставок по ипотеке для нее самой было большой неожиданностью. В 2006-м году ставки по ипотеке сначала опустились до немыслимо-низких 2,5-3% в год и даже местами 2%, заманив в банки миллионы заемщиков, а потом пошли вверх…  Взяточница-то рассчитывала, что через полгода (именно на этот срок в типовом договоре ипотечного кредитования сохраняется первоначальная ставка ) падение ставок продолжится и прилагать усилий к выполнению обещания — 2,8% — не придется.   Но все вышло не так, как она ожидала.

В любом случае, 3000 было бы намного больше, чем мог выиграть Ваш знакомый за 6 месяцев (а не названные Вами 3 месяца). После полугода ПО ТИПОВОМУ ДОГОВОРУ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ДЕЙСТВУЕТ ПЛАВАЮЩАЯ, НО ЕДИНАЯ ДЛЯ ВСЕХ КЛИЕНТОВ СТАВКА.
А теперь горькая исповедь другого эксперта:

Как говорится, «и на старуху бывает проруха».

Я сама попала в аналогичный капкан. Взяток я не платила, но когда у меня была альтернатива в выборе банка, банк «САМ» (La Mata)  заманил меня всего лишь 2% годовых, когда в среднем банки давали под 3% — 3,25%. При этом я заплатила за оформление 2% (в других банках предлагали 1%). Через год меня поимели на 3,96%. Мой выигрыш составил 0,00.

Слава Богу, что не проиграла, а ведь мог бы, даже искушённым профессионалам не всегда легко разгадать уловки банковских хитрецов. Впрочем, уловки эти стары как мир: заманить низким процентом, а потом В СООТВЕТСТВИИ С ДОГОВОРОМ назначить высокий и возместить с лихвой недавнюю заманчивую ставку .

Эксперт: Позвольте, дорогой читатель, в третий раз напомнить простую мысль: если Вы не юрист международного класса с могучими связями, то НЕ ЭКСПЕРИМЕНТИРУЙТЕ С ИПОТЕКОЙ. Идите традиционным путем. 

Оставить комментарий

Иммиграционные услуги russpain.com

4-й шаг: Вручение Вам положительного решения по Вашему прошению.
ПОДРОБНОСТИ
close-link
● Услуги russpain.com