Опора экономики Испании — рынок недвижимости

0

Недвижимость в Испании:О недвижимости вообще ➜ Каталог объектов ➜ Недвижимость — инвестицииПроцедура покупкиТипы жилья в ИспанииИпотечный кредитКоммунальные платежиАренда жильяМудро о жильеПочему ИспанияЖитейский взгляд

 Издание Эль Паис, или как её называют, "газета газет Испании" опубликовала вчера огромную статью, в которой осторожно, со ссылкой на многочисленные статистические данные и исследования аналитиков, говорит о возрождении строительного сектора экономики Испании.

Бабах — кризис, а вместе с ним похмелье от нескончаемой гулянки риелторов и застройщиков, которая длилась аж до кризисного 2008 года. Об этом так много сказано, что нет смысла повторяться. Перейдём сразу к некоторым наиболее убедительным объективным данным и выводам из них, на которые ссылается Lluís Pellicer, автор статьи.

Нацбанк Испании на фоне снижения затрат испанцев на недвижимость отмечает рост иностранных инвестиций в этот сектор на 28% за год между. Всего иностранцы уплатили за испанские квартиры, земли под застройку и за готовые сооружения на них 6,3 миллиарда евро.

Деньги иностранных покупателей распределились так, что например, в провинции Аликанте, где расположена Торревьеха, своего рода "столица русскоязычной Испании", приезжими куплено 53% всего, что было продано в этом секторе экономики.

По убывающей отстают от Торревьехи-Аликанте с их явным большинством иностранных покупателей:
— Санта Крус де Тенерифе (Santa Cruz de Tenerife — 43%)
— Жирона (Girona — 40%) 
— Малага (Málaga — 36%), 
— Балеары (Baleares — 34%)
— Лас Пальмас (Las Palmas — 25%)
— Мурсия (Murcia — 22%)

На перечисленных здесь локальных КУРОРТНЫХ (!) рынках недвижимости количество сделок, объёмы оборота и цены начали робко расти уже в 2011-м году. К концу 2013-го повышение цен не вызывает сомнений даже у заокеанских скептиков. Покупка второго — на берегу моря — жилья для жителей центральной части полуострова (аналог нашей дачи) в Испании за годы кризиса перестало существовать как явление. А ранее купленные las segundas viviendas в своём большинстве выставлены на продажу.   

Хорошо это или плохо? Для тех, кто хотел, чтобы цены продолжали падать, это плохо. Как отмечает Эль Паис, продавцы, видя интерес из-за кордона к своему товару, перестали снижать на него цены. Дословно: Eso tiene un aspecto negativo: muchos vendedores han frenado la rebaja de precios, cuando el ciclo aún no ha concluido, y eso lleva a menores ventas.    

Кто читает по-испански, заметил, что в тексте упоминается некий "цикл", который должен закончиться до того, как снижение цен остановится. Отступим от практики и чуть-чуть окунёмся в теорию, которой оперирует один из аналитиков. Вот о каком цикле идёт речь:

По мнению Хосе Гарсия Монтавло, доцента кафедры прикладной экономики при университете Помпеу Фабра ( El catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra, José García Montalvo), покупку жилья для семьи можно считать разумной, если цена не превышает "валовый доход" семьи за 4 года. До 2000 года так и было, — информирует Дон Хосе, — а в 2007-м баланс сместился не в пользу покупателя и составил 7,7 лет трудов. За время кризиса средняя цена жилья для среднего покупателя вышла на отметку 5,8 лет. При таком счёте падение цены квадратного метра  могло бы показаться небольшим, если бы не было фатального падения усредненного семейного бюджета.   

Падение цен до "разумного" уровня 4 летнего заработка сеньор Гарсия и считает логическим завершением цикла подъёма-падения стоимости жилья. Такая методика расчета оптимальной цены, бесспорно, оригинальна, однако, применение её на практике невозможно из-за того, что в ней задействованы в качестве главных показателей две очень неустойчивые рыночные величины: цена и размер зарплаты.  

Бог с ними, с теоретиками. Их дело заумные диссертации сочинять. Интересен другой парадокс с методикой расчёта усреднённых показателей: по данным Государственного Института Статистики (INE) цены на жильё в Испании выросли за год на 0,7%, а Министерство развития заверяет, что динамика имеет строго противоположный тренд и увеличение продаж — следствие удешевления.  

В любом случае, и те, и другие государственные чиновники, да и редакция Эль Паис вместе с ними, сходятся во мнении, что рынок недвижимости Испании ожил после кризиса. 

***СМИ Испании: El desembarco de inversores extranjeros tuvo mucho que ver con las provisiones realizadas por la banca española a raíz de los decretos del Gobierno, que exigían aumentar la cobertura por la exposición al ladrillo. Un informe de la agencia de calificación de riesgos Fitch señala que durante el primer semestre de 2013 las entidades vendían las viviendas que habían ido acaparando con un descuento medio del 71,5% respecto a su valor de tasación de origen. Esta vez, los inversores sí respondieron. El Banco de España recoge una subida del 28% en la inversión extranjera, que entre los meses de septiembre de 2012 y 2013 fue de 6.288 millones. “España ha vuelto”, resume el director general de Aguirre Newman, Ángel Serrano. Las dos estadísticas coinciden ahora en mostrar algunos números en verde. Según el INE, entre junio y septiembre de 2013 los precios aumentaron el 0,7% y diez comunidades experimentaron incrementos (ver gráfico). El Ministerio de Fomento todavía arroja para el conjunto de España números rojos, pero cuatro autonomías —Baleares, Comunidad Valenciana, Extremadura y Madrid— experimentan un cambio de signo. No es la primera vez que eso ocurre. En 2010 el sector creyó empezar a tocar suelo tras un incremento de precios del 1,6% en el segundo trimestre y una subida de las ventas del 6,3%. Fue solo un alto en el camino favorecido por las medidas fiscales del Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero. Si bien en el conjunto de España el 17% de los compradores de vivienda son foráneos, esa proporción es superior en Murcia (22%), Las Palmas (25%), Baleares (34%), Málaga (36%), Girona (40%) y Santa Cruz de Tenerife (43%). En Alicante es incluso del 53%. Y si bien las compraventas de viviendas descendieron en España un 2,1% hasta noviembre, en todas esas provincias subieron. La segunda residencia, el producto que más se ha devaluado en esta crisis, ha tirado del mercado este año.  Un indicador para observar si el precio de la vivienda se corresponde con la demanda es el que expresa la relación entre el precio de las casas y la renta disponible de las familias. El catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra, José García Montalvo, explica que el precio de compra es razonable si se aproxima a cuatro años de la renta familiar bruta disponible. Esa relación quedó superada en 2000, y en 2007 las familias incluso dedicaban los ingresos de 7,7 años a la vivienda. La rebaja de precios ha permitido que ahora se destinen menos recursos, aunque todavía son los correspondientes a 5,8 años, según el Banco de España. Y ello en un contexto de rebajas salariales y subidas de tributos.***

По материалам: Europa Press, Reuters, Euronews, AFP, EFE, AP, rian.ru
Николай Кузнецов, сайт Русская Испания

Оставить комментарий