Недвижимость в Испании: ➜ О недвижимости вообще ➜ Каталог объектов ➜ Недвижимость — инвестиции ➜ Процедура покупки ➜ Типы жилья в Испании ➜ Ипотечный кредит ➜ Коммунальные платежи ➜ Аренда жилья ➜ Мудро о жилье ➜ Почему Испания ➜ Житейский взгляд
Курсовая работа Русской Испании про испанское жильё
Размышления об испанской недвижимости автора Русской Испании, Николая Кузнецова:
Бомж жилья не ищет…
Выбрать тип прав проживание
Куда-то голову на ночь прислонить, конечно, надо, но о том, чтобы, живя в Испании, где-то поселиться, Тарас, Егор и Рита пока не думают. Все они БОМЖи (лица без определенного места жительства), но очень-очень разные.
● Тарас, как птица небесная, не сеет и не пашет, но каждый день имеет пропитание свое. То кто-то угостит, то сам что-то найдет. Он не против того, чтобы заработать на кусок хлеба насущного, да никто работу не предлагает. Спит он, когда почувствует сладкую дремоту, ложится где придется. Временами останки таких «людей божьих» в Испании находят то на пляжах, то в пещерах, почти всегда — без следов насильственной смерти, с полуулыбкой на окаменевшем лице…
● Рита тоже нигде не поселилась. В отличие от свободного, как птица, Тараса, ее свободой распоряжается новый сутенер, Луис. Старый только и знал, что к клиентам на улицу ее выгонять, да деньги отбирать, а этот перекупил ее у жлоба, и теперь у нее даже свой счет в банке имеется. Только вот насчет поселения в какой-то квартире у нее уже год как не получается. Луис возит ее в Малаге с одного места на другое, она даже адресов не знает. Вообще-то она БОМЖиха, но не простая, а чередующая чужие роскошные виллы с вполне уютными чужими гнездышками для любовных утех…
● Егор — совсем другое дело! У него нет определенного места жительства, потому что он не хочет расставаться с богатством, которое нажил за три года собственным трудом. Кой черт платить за снятие какой-то квартиры с подселением, если это прямой убыток (в том числе на транспорте), а удобств в комнате на пятерых — не больше, чем тут, на стройке, где он и ночует… Вот когда скопит 100 тысяч евро, тогда и посмотрит на чем остановить свой выбор: то ли на Родину вернуться, то ли родину (в смысле, — семью) к себе вызвать. Сейчас у него чуть больше 40 тысяч, но теперь и заработки не 600, как было когда-то, а больше 2000! Егор БОМЖ, но он себя вполне уважает именно за эту способность: стойко переносить тяготы и лишения во имя свободы, которую ему даст богатство. И пусть над ним смеются, кому смешно.
Caravanas
А недавно мы встретились с Егором на загородной стоянке автомобилей (недалеко от аэропорта)для длительного хранения транспортных средств, на той, что стоит 300 евро в год (60 в месяц, 28 в неделю, 5 евро вдень). Он приехал туда взять кое-что из зимней одежды.
Актер из меня никакой, 
поэтому на моем лице легко было прочитать иронию относительно цели визита на автостоянку . Мне стало неловко за свою мимику, но привычный к насмешкам Егор ничуть не смутился, подошел к пассажирскому прицепу-домику (caravana), открыл его и пригласил заглянуть. Внутри был неповторимый аскетический уют, характерный для всякого рода «кают», «купе» и прочего подвижного жилья.
В конкретном случае это был домик на колесах, который со вторых рук достался моему собеседнику за 6000 евро и служил ему складом. Расспросить Егора про детали я не успел, т.к. спешил на самолет, и только уже глядя сверху на нагромождение облачных перин под крылом самолета, я подумал и сказал себе, что обязательно куплю себе caravana и буду использовать как склад ценой 300 евро в год, то есть, по здешним нынешним меркам — даром.
Тогда, уезжая из Испании домой на два месяца, я заплатил почти 700 евро заарендованную квартиру, в которой не жил, но снимал только потому, что некуда было девать пожитки… А разумный БОМЖ Егор преподал мне вот такой урок. Я его на практике пока не применил, но сейчас поеду и применю! Вот только напишу еще пару абзацев…
…про то, как у меня в юности была одна мечта — СОБСТВЕННЫЙ ДОМ НА КОЛЕСАХ. Между прочими студенческими радостями мне довелось насладиться книгой Джона 
Стейнбека «Путешествие с Чарли в поисках Америки», где автор описывает мир, как меняющийся пейзаж за окном своего дома на колесах, autocaravana. 
И я заразился на всю жизнь…
ВСЁ! Еду на поиски не caravana, а autocaravana. Простенький новый стоит около 30 тыс евро, «поношенный» можно найти меньше, чем за 10’000… На снимках Вы видите тот, что продают за 7’500€.
Есть и иные, очень дорогие, далеко не каждому доступные по цене, я бы сказал, «крутые» варианты бомжевания: яхты и отели, но ➜ об этом поговорим чуть позже.
● Другими словами, для человека не семейного потребность в жилье — не такой уж бесспорный факт, а БОМЖ — не всегда оскорбление. Совсем другое дело — супружеская пара. Тут без «угла» не обойтись, требуется ОМЖ (определенное место жительства). Надо куда-то ➜ подселиться , что-то ➜ арендовать или даже что-то ➜ купить. Самое доступное для малоимущих -это комната с подселением.
Однако, существуют варианты
Аренда. Комнатас соседями за стеной.
В самой комнате, которую снимает семья, конечно, соседей нет. Но жильцам квартиры, арендованной совместно с другими обитателями…
(Piso compartido, habitación)…
… кажется что соседи ВЕЗДЕ, — не просто в их комнате, а вместе с ними смотрят телевизор, вместе с ними жуют хамон за обеденным столом и даже, кажется, стоят у изголовья брачного ложа. При крайне низкой звукоизоляции испанских жилищ это Неудобство с большой буквы.
Одним словом, коммуналка, но с одной очень важной особенностью: размер квартплаты обратно пропорционален количеству соседей по квартире, доставляющих неудобства.
Это уже отнюдь не бесплатное самообслуживание под названием ➜ БОМЖевание , но и ➜ полноценным жилищем такое поселение можно назвать только с большой натяжкой. Главная ценность жилища — уединение, временная добровольная изоляция от общества, ветра и снега. В квартире с подселением (комнате с соседями) снег на голову, конечно, не идет, зато удовлетворение естественной потребности в человеческом общении превращается в постоянное пресыщение им, — голос за дверью вызывает тошноту, и сама собою возникает неприязнь к соседям «как к классу».
Зато для тех, кто экономически пока не твердо стоит на ногах, несомненны выгоды от арифметической операции деления квартплаты (± 400 ÷ 600 евро) на количество жильцов. Не каждому начинающему иммигранту полный размер квартплаты вообще по карману. Возвращаясь к арифметике, заметим, что особенно выгодно деление «икса» на «игрек», для тех, кто хитрее и наглее, кто умеет делить разными способами, — и поровну, и по совести, и по справедливости, и по понятиям…
Дело в том, что не существует единого правила распределения общей задолженности за совместное пользование хозяйскими квадратными метрами, и «правила игры» устанавливает тот, у кого или глотка луженая, или совесть сговорчивая. Какая-нибудь посудомойщица Леся может запросто ввести порядки, при которых «муж и жена — одна сатана» платят 100 евро в месяц за ОДНО КОЙКОМЕСТО, так же как и проживающие в соседней комнате-общаге Серега и Саня (по 100 евро каждый), — как за две неполные семьи, спящие НА ДВУХ РАЗНЫХ КОЙКАХ.
В качестве спорных аргументов в операции деления фигурируют и квадратура комнат, и вид из окон, и то, кого из жильцов остальные признают «старостой», то есть, главным квартиросъемщиком. И даже наличие шпингалета на двери может повлиять на цену… Нередко «староста» умудряется вообще ничего не платить.
Такие «жилтоварищества» самоорганизуются так же стихийно, как подбираются группы собеседников в купе пассажирского поезда. Объявления вроде этих ▼, взятых с Доски Объявлений Русской Испании — скорее исключение, чем правило. Эти «жил. товарищества», увы, не намного долговечнее купейного братства, — средний срок их устойчивости — от трех месяцев до полугода. Людям не сидится на месте, они ищут лучшую «общагу» до тех пор, пока окончательно не придут к выводу, что » общага она и есть общага, это не жизнь: надо снимать отдельную квартиру. Хоть маленькую, но отдельную! »
№1332Lana * СДАЕТСЯ ПОСУТОЧНО в БАРСЕЛОНЕ : КОМНАТА для 2-х ( 30 евро в сутки) КОЙКОМЕСТО в комнате на 3-х — 10 евро. Отдельная однокомнатная КВАРТИРА ( 4 места ) — 70 евро. Можно пользоваться кухней. От моря — 200 м. ТЕЛ: 93-310-71-61 или 650-935-882.
No 1336 от 2005-05-23 18:45:47, VLAS, [email protected]
* Сдаю комнаты в БАДАЛОНЕ ,с 1 июня , рядом меркадона , диа, метро, трэн ,море. Kомнаты с мебелью ,окна выходят на свежий воздух, одна за 240e, другая за 220e.
tel.699 819 366
600 740 422 BARCELONA
Так постепенно еще недавно казавшаяся самым лучшим вариантом мысль о «куколке с подселением» превращается в прекрасную бабочку — идею о ➜ собственной недвижимости. Тем более, что ➜ квартплата за аренду почти не отличается от ➜ ипотечных платежей (где-то около 400 евро в месяц), а иногда аренда даже больше регулярных взносов в выкуп у банка собственного жилья, которое вот оно — Я ЖИВУ В СВОЕМ ДОМЕ!!! Возникает резонный вопрос: «Зачем выбрасывать деньги на ветер?».
Однако, для созревания идеи-бабочки требуется время и деньги. Не столько какая-то сумма, сколько обретение более-менее стабильного заработка. А пока его нет — лучший вариант — это ● аренда отдельной квартиры (бунгало) для своей семьи (или для себя одного).
Нет, аренда жилья — это целая наука! Или искусство? Как бы мы его ни назвали, снятие квартиры требует знаний и мастерства. Здесь важно все:
— когда арендовать: Зимой? Летом?
(Только не в летний сезон заоблачных цен. Бытует спорная версия: Лучше торговаться с хозяином после рождественских праздников, когда расценки летнего сезона стали не такой уж далекой, но уже историей, а послепраздничная пустота в карманах обрела черты суровой реальности.)
— у кого арендовать: у частника — физического лица, или у предпринимателя?
(Бытует спорная версия, что практичнее иметь дело с предприятием, т.к. для него квартиры — не жилье, а товар, купленный для сдачи напрокат. Жилец для него «Клиент!». Частник же зачастую склонен вести себя так, будто Вы у него «загостились».)
— сколько комнат (квадратных метров) в самый раз: по комнате на брата или поскромнее, чтобы деньжат осталось на казино… или на копилку для роликовых коньков?- имеет ли смысл поселиться ближе к… морю? …парку, памятнику истории и т.п.? Или лучше придерживаться принципа: «… дальше от прелестей — полнее карман.»
(У людей рассудительных принято избегать просторной квадратуры, а количество требуемых комнат они определяют по «ночному населению». Одна комната для «одной сатаны» (мужа и жены) и максимум 2 комнаты на всех остальных: мальчики — дедушки в одну, девочки-бабушки — в другую. Таким образом, аренда более более 2спален, то есть трехкомнатной квартиры — расточительство.
(Тратиться на соседство к местным прелестям не имеет смысла. Как бы твердо Вы поначалу ни собирались «каждое утро вставать пораньше дышать морским бризом» или «каждый вечер прогуляться по парку после трудов праведных, расслабляться», — пороху хватит максимум на пару месяцев, а потом он тоже никуда не денется, только отсыреет. Благие намерения не станут мостовой, ведущей в ад, — они вообще никого никуда не поведут. Под воздействием испанского ментального климата Ваши планы отделятся от реальности и будут жить собственной жизнью, — бурной и интересной, но не вторгаясь в полусонную повседневность. Таков испанский ментальный климат.
Впрочем, дело не только в Испанском вирусе лености, а еще и в том, что сочинцы бывают на море не каждый год, а москвичи не каждую жизнь ходят в Большой театр.
Однако и с дающим существенную экономию отдалением от цивилизации тоже надо меру знать. Много лет назад я выгадал за счет периферийности арендованного бунгало под кабинет 50 евро: нашел за 250 евро в месяц вместо 300. А потом, посчитав свои месячные затраты, вынужден был посмеяться над своей «выгодой»: ежедневные поездки между городом и кабинетом вытянули из кармана на бензин около 150 евро, то есть в три раза больше, чем я «сэкономил».Правда, тогда евро еще были песетами, но сути дела это не меняет.)
— на какой срок заключать договор: на год, на три месяца с последующим возобновлением, или вообще не оформлять отношения на бумаге?
(Вообще-то, на год.)
— внесение задатка (reserva) — обязательно? Или надо не соглашаться на это требования хозяина?
(Да. Здесь принято давать задаток в размере месячной квартплаты. И вознаграждение компании, через которую Вы нашли объект аренды, тоже равен месячной квартплате. И оплата за первый месяц делается сразу… Так принято.Если Вы не согласитесь, Ваши собеседники могут подумать, что Вы или террорист, или просто ненормальный, или даже англичанин. Самое безобидное, если Вас примут за террориста…)
— Как застраховаться от необоснованных претензий хозяина на поломку мебели или бытовой техники?
(Самый правильный и самый проверенный путь внимательно осмотреть арендуемое жилье. Если какое-то окно выпало, едва Вы попытались его открыть, а старый диван завалился на бок и притворился горкой от одного только предчувствия того, что на нем будут делать, — потребуйте от хозяина заменить неработающие удобства или снизить цену за неудобства при пользовании ими. Достигнута договоренность должна быть хотя бы от руки внесена в договор. Это классический вариант, но есть и другие. Я, например, обычно снимал не мною нанесенные жилью увечья на «Polaroid» и давал хозяину расписаться на обороте фото, поставить дату. Любое бумаготворчество, скорее всего, будет отложено «на завтра»… На это может клюнуть только неопытный иммигрант. Мало-мальски знакомый с испанским mañana (завтра), знает, что перенос чего либо на завтра надо понимать не как дело на завтра, а как «сегодня об этом даже говорить не хочется. И завтра, наверное, тоже не захочется». Другими словами, mañana — это нежелание в обозримом будущем прикасаться к вопросу. Как мгновенная альтернатива фиксации повреждений мебели и окон-дверей, Polariod просто незаменим.)
— Как быть, если Вы решили улучшить арендованную квартиру, — купить новый холодильник, установить кондиционер или газовую колонку, спутниковое телевидение и т.п..? Обо всем этом обязательно НАДО помнить! Более того, не слишком потратившись на поиски, Вы найдете несколько человек, которые это ПОМНЯТ! Более того, среди них может оказаться один, который при аренде жилья все вышеназванные правила еще и СОБЛЮДАЕТ. Но этот человек, увы, не я… У меня всегда как-то так получалось, что на подбор варианта и переезд оставалась пара — тройка дней. Максимум -неделя. И только один раз я загодя готовился к переезду, — к тому самому, где…
➜ на бензин потратил больше, чем выгадал на квартплате…
(Все эти действия должны быть ПИСЬМЕННО согласованы с хозяином, в противном случае квартирант рискует оказаться в положении злоумышленника…)
● «С чужого коня хоть в грязь — слазь», — гласит народная мудрость. Когда хозяева просили меня срочно освободить их жилища, я всегда срочно выезжал, даже не помышляя о спорах про права квартиросъемщика… Трое суток я даже был БОМЖем, — ночевал на пляже, проклиная тот день и час, в который встретил свою бывшую… 
(приличного слова не могу подобрать), которая через суд выкинула меня из моего собственного дома до окончательного решения суда. Так обычно решает испанский суд. Здесь даже проштрафившимся женщинам не положено оставаться «у разбитого корыта». Испанская быль про треклятую старуху, увы, заканчивается не так, как русская сказка про Золотую Рыбку. Особенно плохо тем мужчинам, кто сдается и опускает руки. Я не опускаю уже более пяти лет, но испанский суд ровно столько же лет — день в день — не поднимает с запылившейся полки это подвешенное дело для принятия окончательного решения.
По причине отсутствия личного опыта судебных тяжб со сдатчиками жилья, предлагаю Вам, дорогой читатель, послушать участников форума «Между нами, русскими испанцами»:
Фрагменты из форума:
No 5773 анатолий 15.03.05
Здравствуйте , Николай. Очень нужен Ваш совет. Мы хотели поменять жильё.. Приглядели квартиру, она нам понравилась, но так случилось, что выхода напрямую на хозяйку этого жилища у нас нет и все отношения нам предлагаются вести через «иммобилярий».
Хозяин «иммобилярия» нам заявил, что мы должны заплатить за месяц вперед, затем заплатить аванс за один месяц и еще заплатить сумму, эквивалентную месячному проживанию непосредственно «иммобилярию».Затем он (хозяин «иммобилярия») стал говорить, что контракт на год они оформлять не будут, а только на девять месяцев с последующим продлением на три месяца, так как если оформить на один год, то наниматель жилья имеет права продлить договор аренды на пять лет с первоначальными условиями. А в случае подписания контракта на 9 месяцев у нанимателя таких прав продления контракта на 5 лет, не будут.
Здесь на сайте я читал, что в любом случае (или подписания контракта или в случае устной договоренности) наниматель имеет право снимать (оплачивать в соответствии с договоренностью) жилье на пять лет, как минимум. И в случае отсутствия претензий со стороны хозяина квартиры (порча имущества и т.п.),выселить нанимателя у хозяина не будет основания. А если у хозяина всё-таки возникнет такое «непременное»желание, то он должен предоставить аналогичное, но не хуже.
Правильно ли это?
И правильны ли требования «иммобилярия» заплатить сумму, эквивалентную одному месяцу проживания?
Спасибо
Успехов.
No 1582 игорь 28.06.04
у нас возникла такая ситуация Мы 4 нелегала снимаем квартиру контракт до 31 12 2004 Мой сосед поскандалил с русскоязычной знакомой нашего хозяена Она сказала что он нас через неделю выселит всех ВОПРОС имеет ли он право выгнать нас на улицу и какие права мы имеем с контрактом на руках и исправно оплачивая счета
No 1590 Николай 29.06.04
Здравствуйте, Игорь. Во-первых, в Испании даже людей, самовольно захвативших чужое жилье без всякого контракта можно выселить только через суд, который в Испании может длиться годами. Этим многие пользуются. Такая юридическая «головная боль» и была причиной того, что выселение в Барселоне нелегалов полицией из казарм Sant Andreu и из Castell-Platja d’Aro проводилось как спасательная операция при сносе здания, а не выселение по решению суда…
Если все так, как Вы говорите и 1) никаких нарушений условия контракта с Вашей стороны нет, то у хозяина нет оснований даже для подачи иска в суд. Его подружка слишком много о себе возомнила.
2) Если в контракте не предусмотрена возможность его расторжения в хозяином в одностороннем порядке, то оснований к волнению у Вас тоже нет.
Однако в Вашей ситуации события развиваются в личностной плоскости, тем более, при участии мстительной женщины с неопределенной перспективой устройства личной жизни, поэтому Вам могут подсунуть самый худший вариант: ложный донос, связанный не с квартирой, а с оскорблением и даже с побоями. Это то, чего стоит опасаться. А квартирный спор сам по себе у Вас до конца года выиграть просто невозможно!
Дай Бог всем нам удачи и здоровья!
Искренне Ваш, Николай
No 1591″0044″ 29.06.04
У меня противоположная ситуация. Мой друг, проживая в Москве, оставил мне доверенность и попросил меня найти арендаторов на его квартиру в Аликанте. Я нашёл соотечественников нелегалов. Стоит сказать, что квартира большая и в хорошем состоянии. По началу всё было хорошо, но месяц назад начилась пьянка, драки, затопили соседей. Контракта с арендаторами не заключал. Юридически я представляю все интересы хозяина квартиры. Алкаши как раз из тех грамотных, которые знают о не выселении. Помогите советом как избавиться от непорядочных людей и найти порядочных. С уважением. Николай! Спасибо за Вашу работу.
No 1618 Мария 30.06.04
Я полностью с вами согласна, что судебный процесс дело муторное и дорогостоящее. Поэтому раньше, чем ввязаться в судебное разбирательство, стоит проконсультироваться с адвокатом на вопрос «стоит ли шкурка выделки». Вопрос выселения жильцов, которые исправно платят и имеют контракт на аренду жилья, плюсом есть несовершенные дети выселить очень проблематично.
Они имеют право находится на арендуемой площади 5 лет. Вопрос с нерадивыми плательщиками и без надлежащих документов на право проживания на занимаемой площади на данный момент решается относительно быстро. Конечно большая часть быстроты решения вопроса на выселение зависит от занятости судов. В среднем рассмотрение длится около 6-8 месяцев. В случае, который написал 0044 думаю, что смогут договориться без доведения дела до суда.
P.S. Николай, мне очень нравится заходить на ваш сайт почерпнуть много полезной информации. Жаль что не всегда могу принять участие в обсуждении тех или иных тем.
Удачи.
С Уважением.
Мария.
Участвовать в подобном споре в качестве одной из сторон мне было бы противно: будто меня, как шелудивого пса, гонят метлой, а я огрызаюсь… Нет уж, увольте!
Да и не один я такой. Большинство моих знакомых, подобно англичанам, хотят быть уверенными, что «мой дом — моя крепость».
Даже если и хозяин, и квартирант — исключительно порядочные люди, сохранившие проверенные временем добрые отношения, то и в этом случае язык не поворачивается назвать арендованное жилье «крепостью».
● Если цены на аренду с годами естественно вырастают настолько, что зарплаты (пенсии) не хватает и на еду, и на квартплату за приличное жилье, то от еды ведь мы не откажемся… Придется сниматься с обжитого места искать»угол»… А из своего дома никуда сниматься не придется….
● Если хозяин (или его наследник) решил продать квартиру и уехать в другой город, или просто отдать ее повзрослевшей дочери…
● Если…
Таких «если» у аренды, увы, слишком много. Именно поэтому так живуча в веках и в поколениях; в тропиках и за полярным кругом; в мегаполисах и на хуторах мечта о собственном жилище. Хоть небольшом, но СВОЕМ.
Ипотека
У кого есть деньги ➜ может купить дом сразу , или, как говорят испанцы, al contado (наличными), к тому же de contado (все сразу). Но таких, увы, не наберется и десятка на сотню по всей планете. Самым доступным путем к обретению собственного жилья — остается покупка в рассрочку, то есть, через ипотечный кредит.
«А мне ипотеки ни с маленьким взносом, ни совсем без взноса не надо! И даже если бы мне дом достался совсем даром, я бы в нем не жил» — совершенно спокойно, даже устало, без всякой рисовки сказал мне русский коллега-журналист по имени…
● …Станислав, недавно перебравшийся с Мальты в Барселону на собственной яхте, на которой он и предпочитает жить. С яхтой каждому понятно. Почему бы не предпочесть вкопанному дому -свой почти что отапливаемый (и с кондиционером, и с…) остров со всеми удобствами, только плавучий?!
Неискушенных предупреждаю, что на журналистские доходы хлеб с маслом красной икрой мазать не будешь, — «Мальтийский гость», как любит представляться Станислав, — кроме того, что он журналист, еще и владелец крупного издательства. Но как генералы с гордостью говорят «Я старый солдат!», так и издатели в общении с народом предпочитают, чтобы их знали как журналистов, а не как капиталистов.
А что Вы скажете по поводу…
● Юрия К., моего институтского товарища, которому средства позволяют не только квартиру, а приличный квартал вместе с квартальным президентом купить, но он живет то в арендованных бунгало, то в гостиницах. И так уже много-много лет. Он никогда не был женат и не собирается. Его любимый анекдот «ложишься спать с женщиной, а просыпаешься с чувством глубокой ответственности…»
Он принципиально, если не сказать «патологически», избегает всякого рода оков: корней, привязанностей, уз и прочих признаков оседлости. В бизнесе он — игрок, в отношениях с партнерами — гастролер, в личной жизни — случайный знакомый.
Я отношусь к Юрию, как к одному из «тьмы и тьмы» людей со странностями, не опасными для окружающих. Он не всегда был таким. В студенческие годы у него были повадки чуть ли не гоголевского Плюшкина, но потом в его жизни, видимо, произошло НЕЧТО, что в корне изменило человека… А может быть — наоборот — плюшкинские задатки тех далеких лет и были чужой оболочкой, несвойственной ему «странностью»… А теперь он таков, каким его создал его Бог, — «человек — перекати поле».
Бог с ним! Этих не любителей недвижимости мы вспомнили только для того, чтобы не возвышать понятие «собственный дом» до уровня некоего идола, до идеальной формы бытия и конечного смысла земного существования. Более того, я предлагаю смотреть на приобретение недвижимости как на причуду, как на игру, которая вдруг увлекла. Ибо давно замечено: дело, которому мы придаем слишком много значения, редко отвечает нам взаимностью. Легче всего удаются затеи, которые которые осуществляются как бы играючи: мол, не очень-то и надо.
➜ КАК выбирать жилье для покупки или аренды.
Ярмо ипотеки
Дом под 5% годовых на 20 лет (5% х 20 = 100%) означает выплату двойной цены, 100% +100% = 200%. Это ОЧЕНЬ ДОРОГО. С другой стороны, через 20 лет за 1 евро (рубль, гривну) и коробок спичек не купишь. Оказывается, банк будет получать с должника обесцененные деньги, никчемные бумажки. Но так только кажется, в действительности же банки от длинной ипотеки богатеют и при этом показывают заемщикам свою власть, точнее власть своих денег. Абсурд? Не-ет! Банкиры и философы знают, что утверждение «презренный метал нужен как воздух» не так уж бесспорно. Взять, к примеру, придуманного Киплингом Маугли или.. или… В реальной жизни и взять-то некого. Но все равно — не в деньгах счастье. А в способности отваживать тех, кто пристает с дурацкими выкриками «Оплатите счет! Оплатите счет!»
| Из переписки:
Николай, но не в обиду вам будь сказано — все программы ипотеки предусматривают планомерное погашение основной суммы долга одновременно с процентами. Таким образом, каждая следующая выплата процентов высчитывается с остатка основной суммы, которая с каждым разом уменьшается. Ваша формула 5*20 = 100% переплата стоимости жилья не соответствует действительности примерно в два раза. Реальная переплата составляет примерно 50% Здравствуйте, Владимир! Дай Бог Вам и всем нам удачи и здоровья! |
По состоянию на конец 2005 года сумма первоначального взноса находится всредних пределах 20% — 50% от стоимости приобретаемого в Испании жилья. Зачастую эти проценты для покупателя составляют почти все нажитое непосильным трудом . Остается самая малость на черный день, и это правильно. Существуют варианты ипотечного кредитования и без первоначального взноса, ➜ но об этом поговорим чуть позже.
Что же правильного в оголении банковских счетов и опустошении заначек, спрятанных в лесу «под камушком» (пять шагов на юг от старого дуба с дуплом, запаяно в коробке из нержавейки для кипячения шприцов)? А то, что даже герметично запаянные деньги улетучиваются. Точнее, улетучивается их покупательная способность. На прошлой неделе я за 229€ купил холодильник, а через год, когда кончится гарантия, этих денег не хватит и на замену его двигателя. Бумажки-то сохранятся, но подорожают они только… как макулатура, а не как элемент формулы «товар — деньги — товар». Будучи надолго замороженными в стадии «деньги», купюры утрачивают силу, как девицы утрачивает красоту и привлекательность по мере превращения в старых дев. Не молодеют и те, что крутят (кое-чем), вращаются (кое-где), но самый ценный товар с названием «личная жизнь»они получают сполна, — столько, сколько могут объять. Дробь
радости жизни /прожитые годы =…
у активисток движения «Жизнь» всегда намного больше нуля.
Классическим примером этой дроби является вложение денег не «под камушек», а в качестве первоначального взноса в покупку жилья:
50%, которые сегодня составляют 50’000€, по мере подорожания жилья через год становятся 60’000€, потом 70’000€. А тех, что остались девственными в запаянной коробочке, к тому времени уже не хватает не то что на полдома, который оценивается уже не в 100, а в 140 тысяч, но даже на пристройку баньки.
Кстати, насчет ипотечного строительства. Оно тоже вполне возможно. Но залогом в этом случае служит земельный участок, с которого стартуют вверх стены будущего здания.
Полностью описывать процедуру оформления ипотечного кредита не буду, т.к. набор требуемых документов при сравнении запросов разных банковских учреждений оказывается переменной величиной. Приведу неизменные этапы: ➜ но об этом поговорим чуть позже.
Обычный срок кредитования 10 — 20 лет под 2,5 — 3,5% годовых. Ставки постоянно меняются, причем в последнее время они устойчиво идут вниз. Если риелтор говорит Вам, что банк просит более 3,5%, можете быть почти уверены, что, сами того не ведая, Вы ежемесячно будете пополнять карман торговца недвижимостью (о них -отдельный разговор) и нечистоплотного служащего банка. Последних, увы, намного больше, чем может показаться.
Для оформления договора кредита в Испании Нашим соотечественникам нужны документы:
— Загранпаспорт
— Справка о зарплате по месту Вашей работы, или справка о доходах, например, о дивидендах по акциям. При подготовке справки имейте в виду, что если сумма ежемесячных выплат по кредиту будет превышать 30%месячного дохода, то кредит могут не выдать. Впрочем, испанские банкиры с пониманием относятся к не очень правдивому содержанию справок, привезенных из России или Украины. Мне самому не раз приходилось держать в руках справки о зарплате «главного менеджера» малого предприятия (ларька) в размере от 2000 до 3000 евро ежемесячно. И все проходит «на ура», ибо кредит будет выплачиваться на протяжении ПРЕДСТОЯЩИХ ДЕСЯТИЛЕТИЙ, а так долго на одном месте в Испании почти никто не работает. «Справка о зарплате на будущее»,роль которой выполняет требуемый документ, согласитесь, — нонсенс.
Размер кредита, как мы уже знаем, зависит от стоимости жилья, определенной банком. При каждом банке есть специальные службы такой оценки. Включая эту процедуру, длительность оформления кредита составляет от недели до двух.
При оформлении ипотечного кредита на строящийся дом надо иметь уже оформленную собственность на земельный участок, escritura.
Банкир перечисляет кредитные деньги на счет продавца, а со счета покупателя начинает снимать суммы, оговоренные в договоре кредита. Должник может выбрать ежемесячную или ежеквартальную периодичность частичного погашения долга перед банкиром-кредитором.
Когда происходит сбой в уплате регулярных частичек долга по причине отсутствия средств на счете должника, банк (согласно типового договора) повышает процентную ставку. Если не удается пополнить счет в течении 3-6 месяцев, банк начинает судебный процесс о передаче ему прав собственности на залог (дом, квартиру).Процедура это долгая, и если должник все же намерен продолжать погашение ипотеки, то всегда можно прийти путьк досудебному соглашению сторон, пока, как говорится «суд да дело».
Возврат кредита раньше оговоренного срока предполагает уплату банку 1 % от суммы преждевременного погашения.
Когда вся сумма, оговоренная договором ипотеки выплачена, освобождение дома (квартиры) от залоговых обязательств оформляется нотариальным актом и фиксируется в регистре собственности.
Не имея опыта и не зная делового испанского языка, пройти всю эту процедуру самому не так-то просто. За помощью обычно обращаются к риелторам …Вместе с тем, не надо думать, что 20% первоначального взноса, то есть20’000 евро при стоимости дома 100’000 — это вся сумма, на которую надо раскошелиться. Есть еще НДС (IVA) и несколько других обязательных попутных платежей, размер которых тоже определяется обычно в процентах и в общей сложности приближается к 10%. Но КАЖДЫЙ СЛУЧАЙ надо обсчитывать отдельно. В частности, в Испании принято укрывать истинный размер сделок и даже в случае ипотеки часть платежей по почти открытому сговору продавца, покупателя, банка и риелтора против казны идет «черной наличкой». Главным заговорщиком выступает риелтор, т.к. именно из наличного компонента платежа он берет себе львиную долю своего «черного заработка».
Правом ипотечного кредитования по законам Испании обладают банки, поэтому не попадайтесь в ловушки, где кредиторами выступают кто-либо иной (к сожалению, есть прецеденты). Размер займа обычно 50 — 80% от оценочной стоимости покупки. То есть, первоначальный взнос составляет 20 — 50%.
Существуют варианты ипотечного кредитования и без первоначального взноса, ➜ Ипотека без взноса
Crédito hipotecário sin entrada
В принципе, варианты, когда банк не берет первоначального взноса, существуют. Это относится, как правило, к новым объектам, в том числе на стадии строительства. На огромных планшетах при стройплощадках об этом пишут большими буквами: SIN ENTRADA.
Такой способ продажи устанавливает управляющий банком, финансирующим возведение здания, по соглашению со строительной компанией. Это не правило, а исключение. Попросту говоря, редкость.
Гораздо чаще встречается имитация покупки sin entrada. Суть ее в том, что проныра-риелтор приводит все стороны к соглашению о трюке, который заключается в завышении стоимости объекта и тайной дележке добавки к цене. Ее основная часть идет на первоначальный взнос. Принцип этой схемы:
1)Реальная стоимость объекта принимается за 100% (Например, 100’000€).
2) Объект оценивается как имеющий стоимость 150%. (150’000)
3) Выдается 80%-ный кредит от оценки (150’000€), то есть 120’000€; При этом 20% от оценки, то есть 30’000 должны быть внесены в качестве первоначального взноса.
4) Из выданных 120’000 продавец реально получает свои 100’000€, а оставшиеся 20’000€ идут на первоначальный взнос…
5) Как видим, не хватает еще 10’000€. Они-то и являются предметом торга: что-то может уступить продавец, что-то внести покупатель, (и что-то, якобы, «уступить» банк на условиях повышения процентной ставки по кредиту). При этом всем… Нет, не «при этом», а В ПЕРВУЮ ОЧЕРЕДЬ должен заработать посредник-риелтор. Иначе у сделки не будет двигателя. А двигателем переговоров, несомненно, является интерес РИЕЛТОРА.
Кто хоть немного смыслит в подобных переговорах и в подсчете денег, тот сразу сообразил, что покупателя «обувают по-черному». Ему на шею вешают ярмо ощутимо тяжелее того, что ему должно было бы принять на себя при истинном sin entrada.
Я не раз разъяснял покупателям все это, приводил подсчеты ежемесячно переплачиваемых сумм, но… в 100% случаев мои аргументы отлетали от решительно настроенного покупателя, как горох от стенки. Без единого сбоя срабатывал принцип дроби «радости жизни /прожитые годы =…» Активистки и активисты движения «Жизнь» всегда СЕГОДНЯ держат этот показатель выше нуля, во что бы это ни выливалось ЗАВТРА. И, по моим наблюдениям, Судьба не всегда была милостива к ним: Лишняя «рюмка выпитой радости» очень скоро оборачивалась немыслимыми головными болями…
Об ошибках при ипотечном кредитовании загляните к уже знакомым Вам моим бывшим партнерам по договору аренды, которые имеют собственный раздел на Русской Испании:
Тут, собственно, описывать нечего.
Люди, у которых есть деньги,…
… как правило, предпочитают платить при покупке жилья одну цену, а не две и дажене полторы, они не любят тратиться на всякого рода проценты, будь то комиссионные или проценты банку по кредиту.
Однако, и тут надо сделать целый ряд существенных оговорок, связанных с тем как много у человека денег и как он к ним относится. «Как много»- совсем не то же самое, что «сколько». «Сколько» — это сумма, а «как много» — это ощущение собственной обеспеченности.
Тот, кто достиг ощущения, что у него уже «много денег», покупает недвижимость, потому что это давно доказавший свою эффективность способ выгодного вложения денег.
Тот, кто не может достичь этого ощущения — бизнесмен по глубинной сути своей — покупает не один дом, а два, под 50% кредита каждый (платит по 50’000€ за два объекта вместо 100’000€ за один). За год недвижимость подрастает в цене на 10-20% , то есть он получает прирост состояния 20’000-40’000, теряя 3’000 (3%) на кредите. Чистыми это 17’000-37’000. Вложив всю сумму в один объект за 100’000, он имел бы 10’000 — 20’000 но сразу чистыми…
Думаю, Вам понятны оттенки ощущения «как много у меня денег». И не верьте тем, кто говорит, что денег НИКОГДА не бывает слишком много. Я знаю людей достигших такого ощущения, но… денег все равно не хватает.
Есть и иные соображения, по которым даже богатые люди покупают недвижимость в кредит, имея избыток оборотных средств. В частности, с целью сокрытия истинного размера своего богатства. Покупка в кредит сама собой говорит окружающим, что дом — не безраздельная дорогостоящая собственность покупателя, а залог. Когда окружающие покупателя контролирующие органы привыкают к этому и начинают распознавать подпольных миллионеров в новых покупателях, старый потихоньку одним махом погашает оставшийся долг, чтобы стать 100%-ным и несомненным владельцем.
Кажется, я еще что-то важное не сказал…
Ну, конечно! Это про то, ➜ КАК именно выбирать жилье для покупки или аренды. Мое мнение на этот вопрос за последние годы почти не изменилось. Излагаю…
Если Вас интересует мнение специалиста, а не журналиста, добро пожаловать:
Перед серьезным разговором про ярмо ипотеки (покупки под залог купленного объекта) …
…позвольте привести Вам пару обещанных в самом начале примеров не всем доступного по цене бомжевания. Глубоко ошибается тот, кто считает, что аренда жилья — это «плати и живи», что это так же просто как умение ловить рыбу из старинного анекдота: «… а что там уметь, — наливай да пей!»
К публикации подготовил Николай Кузнецов, Русская Испания www.russpain.com
