Пузырь на рынке жилья возникает тогда, когда из-за увеличения спроса при ограниченном предложении цены на недвижимость растут неудержимыми темпами. В какой-то момент спрос внезапно замораживается
В Цюрихе, где расположена штаб-квартира UBS, цены на недвижимость продолжили необоснованно расти.
По оценкам аналитиков UBS, Франкфурт, Мюнхен и Амстердам переместились в более низкую категорию риска. Цены на недвижимость продолжили необоснованно расти только в одном исследуемом городе.
Согласно исследованию швейцарского банка UBS, риск образования пузыря на рынке недвижимости снизился после коррекции цен в 25 городах мира.
Согласно последнему изданию «Индекса пузырей на рынке недвижимости», опубликованному UBS в среду, только Цюрих и Токио остаются в категории городов с максимальным риском возникновения пузыря, в то время как в прошлом году таких городов было девять.
Франкфурт, Мюнхен и Амстердам пополнили ряды «переоценённых» рынков – категории, связанной с меньшими рисками, в которой уже находились Женева, Лондон, Стокгольм и Париж.
По данным аналитиков UBS, в Мадриде наблюдается снижение дисбаланса цен на недвижимость, что означает, что рынок испанской столицы, наряду с Миланом и Варшавой, теперь является «справедливо оценённым».
Пузырь на рынке жилья возникает тогда, когда из-за увеличения спроса при ограниченном предложении цены на недвижимость растут неудержимыми темпами. В какой-то момент спрос внезапно замораживается или снижается, что приводит к резкому падению цен, и пузырь лопается, что чревато экономическим кризисом.
Карточный домик дрожит
UBS связывает общее снижение дисбаланса на рынке жилья с текущим экономическим климатом. За последние два года произошёл глобальный всплеск инфляции и рекордный рост процентных ставок на фоне вторжения России в Украину и последствий пандемии COVID-19.
Как говорится в публикации банка, с середины прошлого года реальные цены на жильё в 25 городах, исследованных UBS, упали в среднем на 5%, и, по всей видимости, тенденция на снижение сохранится.
По данным UBS, наибольшее падение цен наблюдалось во Франкфурте и Торонто, где цены упали на 15%. В прошлогоднем отчёте UBS этим двум городам была присвоена самая высокая категория риска.
«Низкая стоимость финансирования подстёгивала развитие рынка жилья в течение последнего десятилетия, способствуя рекордному удорожанию, – отмечают авторы отчета, – однако резкая смена денежно-кредитной политики со стороны регуляторов стала расшатывать этот карточный домик».
Теперь, согласно отчёту аналитиков, в зоне повышенного риска только Цюрих, где расположена штаб-квартира UBS, и Токио.
По данным UBS, в первом случае цены на жильё продолжали расти в течение всего 2023 года, хотя и медленнее, чем в предыдущие годы, в то время как рост арендной платы резко ускорился и опередил рост цен на жильё.
«Поскольку предложение доступного жилья вернулось на допандемийный уровень на фоне повышения процентных ставок, мы не ожидаем дальнейшего роста цен», – пояснили в банке.
Стать собственником жилья по-прежнему трудно
Хотя в Париже и Лондоне произошла коррекция цен и риск возникновения пузыря ниже, чем в Цюрихе, падение цен оказалось недостаточным для того, чтобы жильё стало доступным, считают в UBS.
По словам аналитиков, цены всё так же оторваны от заработной платы в обеих столицах, где покупка жилья площадью 60 кв. м. сейчас равна зарплате высококвалифицированного работника сферы услуг за 10 лет.
По мнению UBS, если процентные ставки останутся на нынешнем высоком уровне, то дальнейшее падение цен всё ещё вероятно, даже если впоследствии нехватку жилья удастся восполнить.
Европейский центральный банк на прошлой неделе повысил процентные ставки до 4%. Банк Англии на сентябрьском заседании, которое проходило в четверг, сохранил ставку на уровне 5,25% годовых.
Fráncfort, Múnich y Ámsterdam son las ciudades europeas que han descendido a una categoría de menor riesgo.
El riesgo de burbuja inmobiliaria se ha reducido a escala mundial tras las correcciones de precios registradas en 25 ciudades de todo el mundo, según un estudio del banco suizo UBS.
Según la última edición del Índice Mundial de Burbujas Inmobiliarias de UBS, publicado el miércoles, sólo dos ciudades -Zúrich y Tokio- permanecen en la categoría de «riesgo de burbuja», frente a las nueve del año pasado.
Fráncfort, Múnich y Ámsterdam son las ciudades europeas que han descendido a la categoría de «sobrevaloradas», de menor riesgo, para unirse a Ginebra, Londres, Estocolmo y París, que se mantienen sin cambios respecto al año anterior.
Según UBS, Madrid también ha experimentado un descenso en los desequilibrios de los precios inmobiliarios, lo que significa que ahora está «bastante valorada», junto con Milán y Varsovia.
Una burbuja inmobiliaria o de la vivienda se produce cuando los precios de los inmuebles suben a un ritmo rápido e insostenible debido a un aumento de la demanda y una oferta limitada. En un momento dado, la demanda se congela o disminuye repentinamente, lo que provoca una fuerte caída de los precios que hace estallar la burbuja.
Un castillo de naipes que tiembla
UBS achaca el descenso generalizado de los desequilibrios en el mercado de la vivienda a la actual coyuntura económica, que ha registrado un repunte mundial de la inflación y de los tipos de interés en los dos últimos años debido, entre otros factores, a la invasión rusa de Ucrania y a la pandemia del COVID-19.
Desde mediados de 2022 hasta mediados de 2023, los precios reales de la vivienda en las 25 ciudades examinadas por UBS cayeron un 5% de media, según el banco, que añade que es probable que los precios sigan bajando.
La mayor caída se registró en Fráncfort y Toronto, según UBS, donde los precios se desplomaron un 15%. Las dos ciudades obtuvieron las puntuaciones de riesgo más altas en la edición del año pasado del informe de UBS.
«Los bajos costes de financiación han sido la savia de los mercados mundiales de la vivienda durante la última década, impulsando los precios de la vivienda a cotas vertiginosas», afirman los autores del informe. «Sin embargo, el abrupto final del entorno de bajos tipos de interés ha sacudido el castillo de naipes».
Ahora sólo Zúrich, donde se encuentra la sede central de UBS, y Tokio corren el riesgo de sufrir una burbuja inmobiliaria, según el informe.
En el caso de la primera, los precios reales de la vivienda siguieron subiendo a lo largo de 2023, aunque a un ritmo más lento que en años anteriores, según UBS, mientras que el crecimiento de los alquileres se aceleró bruscamente y superó al de los precios de la vivienda.
«Dado que la oferta de vivienda disponible ha vuelto a los niveles previos a la pandemia en medio de un aumento de los costes de financiación, no esperamos ver un mayor repunte de los precios», añadió el banco.
El acceso a la vivienda sigue siendo un problema
Aunque en ciudades como París y Londres se han producido correcciones de precios y el riesgo de burbuja es menor que en Zúrich, la caída de los precios no ha sido suficiente para mejorar significativamente el acceso a la vivienda, según UBS.
Los precios siguen desconectados de los salarios en París y Londres, según el banco, que señala que la compra de una vivienda de 60 metros cuadrados sigue representando 10 años de salario anual para un empleado cualificado del sector servicios.
Ante esta desconexión, UBS afirma que sigue siendo probable una nueva caída de los precios si los tipos de interés se mantienen en sus elevados niveles actuales, incluso si la escasez de viviendas pudiera entonces recuperarse.
El Banco Central Europeo subió la semana pasada los tipos de interés hasta el 4%. El Banco de Inglaterra anunciará el jueves su última decisión sobre los tipos de interés.