Пероид кризиса – золотая пора для скептиков и пессимистов, их мрачные предположения и ожидания оправдываются чаще, чем обычно. В начале 2010 года сторонники мнения, что, мол, “рассчитывать надо на худшее”, по недавно обретенной привычке все еще пытаются доминировать в сфере прогнозирования перспектив рынка недвижимости Испании, однако есть все основания полагать, что их время осталось в прошлом. Все чаще, всё увереннее и всё обоснованнее раздаются голоса оптимистов и конструктивистов.
Не полагаясь на убедительность порой диаметрально противоположных мнений, которая напрямую зависит как от красноречия ораторов и апологетов – приверженцев разных взглядов, так и от их умения аргументировать свою точку зрения, проведем собственное объективное исследование. Будем опираться на наши собственные немудреные расчеты усредненных показателей, взятых из материалов разных трудов по изучаемой теме. Примерно так же, демократическим путем подсчета голосов мы выведем усредненное мнение, приняв в расчет оценку момента как игроками команды, представляющей полюс “спрос”, так и взгляд на происходящее с полюса “предложение”.
Подавляющее большинство испанских промоуторов и представителей риелторского бизнеса отмечают наличие явных признаков “восстановления дыхания” на рынке жилой недвижимости (mercado de la vivienda recupera aliento). Чтобы убедиться в этом, рассмотрим ситуацию и динамику рынка на объективных показателях этой отрасли экономики в автономной области Астуриас, которое в Испании юридически корректно называется “Астуриас, владения принца” (в испанской транскрипции – Principado de Asturias) хотя по существу принадлежит государству, как, впрочем, и все королевские замки. Но в качестве индикатора мы выберем этот регион не за тесную связь с монаршим домом, а потому что его с точки зрения поиска “золотой середины” можно назвать идеальной находкой – индикатором. Обратите внимание на график:
График составлен за основе “выборочных наглядных примеров” названных так и предложенных Государственным Институтом Статистики Испании (El Instituto Nacional de Estadística – INE http://www.ine.es). Для нашего исследования, проводимого в поисках усредненного мнения этого вполне достаточно. Если бы мы взяли все испанские провинции, то Principado de Asturias все равно осталось бы в центре. Тем, кто заметил отсутствие на графике Мадрида и Барселоны, спешу сообщить, что мегаполисы это совершенно отдельная категория. Её и рассматривать следует совершенно отдельно, чтобы не получилось искаженной статистики как в притче про богатого и бедного, у которых в среднем было по мешку зерна на каждого, но у богатого было два, а у бедного – ничего.
График показывает прирост жилья в первом десятилетии двадцать первого века в процентах и в абсолютных величинах. Под обозначенными процентами прироста с начала 2000 года по конец 2009-го показано количество отдельных жилищ в данных провинциях. В рамках показателя “единица отдельного жилища” заброшенная хибарка или однокомнатная квартира по полноценности ЕДИНИЦЫ не уступают большому дому с приусадебными озерами и даже замкам.
Рекордсмен списка избранников Государственного Института Статистики Испании стала Малага, к началу тысячелетия насчитывавшая 298376 отдельных жилищ и получившая прямо-таки гигантский прирост общественной прослойки, состоящей исключительно из владельцев жилья: 41%! Без восклицательного знака не обойтись. При таких темпах застройки южная “туристическая Мекка” Испании через несколько десятилетий начнет стучаться в клуб мегаполисов мирового значения.
Совсем немного по показателю активности застройки Малаге уступает Альмерия, где прирост нового жилья за минувшие девять лет составил 37% при стартовом показателе 100378 единиц, чем еще раз доказывается известный постулат: в наше время бурно растут только крупные населенные пункты, человечество неизменно стремится к концентрации. Не даваясь в причины и возможные последствия этого демографического феномена, продолжим наше исследование на рынке недвижимости.
Окончательно убеждаемся в существовании прямого влияния миграционных тенденций на рынок недвижимости на примере других больших городов Испании, где, образно выражаясь, за неполное десятилетие к каждым трем домам был пристроен четвертый, что составило примерно примерно треть от цифр, характеризующих 2000-й год. Это: Мурсия – 31% и 183496 единиц, Кастельон – 32% и 103614, Толедо – 33% и 100454.
Как бы на противоположном берегу процесса урбанизации находятся небольшие провинциальные городки. В не таком уж “забытом богом и людьми” испанском райцентре Оренсе рядом не с каждыми десятью заселенными домам вырос одиннадцатый. Здесь при численности 17340 жилищ (не путать с численностью жителей!) прирост показателя не дотянул и до 1/10. Не смотря на более высокие цены за квадратный метр домашнего очага, из населенных пунктов, обозначенных на картах маленькими кружочками или точками, в обозначенные заметными яркими пятнами навсегда перебирается больше народу, чем едет обратном направлении с целью укорениться.
То, что в Бискайе, Гупискоа, в Теруеле и в Касерес домовых книжек в два – три раза больше, не оказало существенного влияния на обилие новостроек: Бискайа – 10% и 45198, Теруэль – 10% и 33027, Гипукскоа – 12% и 29761, Касерес – 12% – 29761.
Итак, Астуриас при показателе 83285 квартир, чалетов, бунгало и отдельных стоящих частных домов вместе взятых по состоянию на 2000 год и при приросте 16% за девять лет вполне обоснованно считается “золотой серединой”, “пограничным пунктом” между популярными среди покупателей недвижимости пунктами назначения с одной стороны и, с другой стороны, непривлекательными адресами для этой счастливой категории человечества.
Итак, есть маяк в бушующем море сведений о состоянии рынка! Насколько противоречивы сведения, полученные из разных источников, мы с Вами, дорогой читатель, увидим, не не поддадимся из магии, потому что у нас есть маяк – Principado de Asturias – так называемые владения его королевского Высочества Принца Астурийского. О том, что творится в конце 2009 и начале 2010 на показательном островке-маяке рынка недвижимости под покровительством имени Его Высочества, очень наглядно говорит график, который мы построили на основании сведений государственной статистики INE и ассоциации промоуторов, расположенной в региональной столице – городе Овьедо.
Сегодняшняя панорама здешнего рынка недвижимости имеет очень мало общего с бурлящим потоком сделок купли-продажи, который царил на рынке в до-кризисное время и даже с событиями начала 2008 года. Первый квартал позапрошлого года был отмечен 4293 подписанными договорами, а уже через год в первом квартале 2009-го статистика вынуждена была сделать печальную отметку на уровне 2469 сделок, что составило всего 57% от отчетного периода предыдущего года.
Второй квартал 2009 дал пессимистам повод продолжить разговоры о том, что обвал рынка недвижимости продолжается и до так называемого “дна”, то есть, нижнего пика цен, еще ой как далеко. Весь прошлый год пессимисты твердили нам, что по сравнение актуальных данных даже с неблагополучным 2008-м бесспорно подтверждает самые мрачные прогнозы.
Тем, кто не привык подвергать увиденное и услышанное сомнениям, осмыслению и анализу, так и должно было показаться. Взглянем на как бы наспех представленные, вырванные из логической цепи факты с аргументацией в пользу мнения, что, мол, покупать еще рано, цены еще падают :
…если не вникать, то убедительно. И все это тогда, когда время самых-самых выгодных покупок недвижимости в Испании уже позади. Оно было в начале 2009 года. Как только обозначилось возрождение спроса, как только начал постепенно восстанавливаться ритм продаж, цены поползли вверх. Но это не было заметно и не заметно до сих пор из-за того, что пессимисты нам постоянно навязывают идею о продолжении обвала на рынке недвижимости.
Пришло время ответить на вопрос “Кто такие эти самые зловредные пессимисты?” Действительно, откуда они берутся и почему им удается так мощно влиять на сознание потенциального покупателя, заставляя его в ущерб своим интересам откладывать приобретение недвижимости в Испании на неопределенное “потом”. Неужели вокруг рынка испанского жилья так много психически нездоровых людей.
Конечно, попадаются и такие. Но всё же среди пропагандистов пессимизма преобладают очень умные и даже талантливые люди, которые распространяют упаднические настроения с целью извлечения выгоды. Я объясню это на самом что ни на есть свежем примере: В субботу 10 апреля 2010 года правительство выделило из казны и за счет привлечения частных инвесторов 17 миллиардов евро в транспортную инфраструктуру.
Если немного проанализировать ситуацию, мы увидим, что сама инфраструктура не более, чем звук, элемент терминологии, а деньги выделены в распоряжение конкретным живым людям, которые будут “спасать от застоя и разрушения” железнодорожные и автомобильные магистрали Испании. Эти люди – корпорация ACS (Corporación ACS, ACTIVIDADES DE CONSTRUCCIÓN Y SERVICIOS S.A.) В корпорацию входят 9 предприятий. Возглавляет эту строительную группу отнюдь не строитель и не архитектор, а человек из когорты “очень влиятельные люди Испании”, коллега Романа Абрамовича президент футбольного клуба Реал Мадрид сам Флорентино Перес (Florentino Pérez) На снимке, который сделал Агустин Каталан из Эль Периодико (AGUSTÍN CATALÁN) мы видим, как сеньор Перес в отличном настроении обменивается шутками с главой правительства Хосе Луисом Родригесом Сапатеро в присутствии восторженно взирающей на него вице-премьера Испании Елены Сальгадо.
Zapatero bromea con el presidente de la constructora ACS y del Real Madrid, Florentino Pérez, en presencia de la vicepresidenta Elena Salgado
Встреча состоялась на мадридской станции Чамартин (en la madrileña estación de Chamartín).
В числе событий из предыстории этой встречи нагнетание через СМИ в обществе и во всех эшелонах власти недовольства по поводу того, что в Испании из-за кризиса транспортная инфраструктура перестала развиваться и начинает приходить в упадок. Спасать надо! Никто не обвиняет достойнейшего Дона Флорентино в умышленном нагнетании истерии, но даже поверхностного взгляда достаточно, чтобы как минимум связать эти факты в логическую цепь. Дипломатично выражаясь, “шла подготовка общественного мнения”.
Наше исследование будет продолжено в следующих статьях. Но прежде чем поставить финальную точку, давайте отметим, что кроме пессимизма как бизнес – инструмента есть огромных хор “подпевал” глашатаям упадничества. Это такие категории:
– люди, которым не хватает денег или смелости на покупку испанской недвижимости и они оправдываются тем, что, мол “еще не время;
– промоуторы, которым нечего предложить.
У них еще кризис. А реалисты – оптимисты спешат сделать приобретения на рынке испанской недвижимости. Время еще не истекло, но до скачка цен осталось совсем немного. Об этом – в продолжении.
Руис Нико, компания RUNIGA, www.runiga.ru
