Событием в среде аналитиков испанского рынка недвижимости стала новая публикация материалов изучения этого сектора экономики. Названное исследование традиционно проводится очень сильной группой специалистов — аналитиков банка "Кайса Каталуния" — Caixa Catalunya. В обнародованных данных нет сенсации, которой опасались многие, — ранее четко обозначившееся возрождение рынка жилья в Испании не совершило поворота вспять.
Тем не менее, итоги труда группы под руководством Жозепа Оливера (Josep Oliver), полны интересных открытий, главным образом, позитивных. На предложенной Вашему вниманию схеме — графике в самом общем виде (поэтому весьма наглядно) отражены главные из них. Документ в полном объеме представляет собой объемный труд, ориентированный на экспертов, поэтому мы поговорим о нем в самых общих чертах.
Главное из аналитических открытий стало результатом нетипичного подхода к анализу жизнедеятельности рынка, — через сравнение активных зон с так называемыми дремлющими. Перепад оказался столь значительным, что заставил задуматься о тенденциях отрасти в целом. Свыше 70% не проданных объектов жилья приходится на небольшие муниципальные образования, на населенные пункты с численностью обитателей менее 50 тысяч человек.
В промышленно развитой Каталонии, — одном из самых богатых регионов Испании, — почти три четверти, — целых 73% "засидевшихся в невестах" объектов приходится на поселки городского типа и на сельскую местность. А в средних и, особенно, в крупных городах рынок недвижимости как автономии, так и Испании в целом живет самой активной жизнью, приближающейся к докризисной. Позитив касается всех основных показателей: цены квадратного метра жилья; суммарного объема и количества сделок по ипотечному кредитованию; спроса и предложения на объекты жилой и коммерческой недвижимости. На схеме — графике это показано кривыми зеленого и красного цвета.
Зеленая кривая: Даже в самые трудные времена в мегаполисах и в городах, претендующих на это звание, запас "залежалого" жилья не превышал 3-5%. Красная кривая: объем продаж на периферии к началу 2010 года скатился в среднем до трети и, местами, до четверти от объема 2007 года, что соответствует 70-75% "залежалости".
В итогах исследования удивил еще один аналитический срез: интенсивность сделок купли-продажи объектов была проанализирована с точки зрения интенсивности проживания в нем. Выяснилось, что на территориях муниципальных органов, где мало второго (по нашим понятиям — дачного) жилья, отчуждение и обретение в собственность квартир и домов случается намного чаще. То есть, туристические места и местечки прямо-таки изобилуют невостребованными квадратными метрами, чего нельзя сказать о заселенных круглогодично.
Этот второй по счету ключевой вывод опечалил строителей, промоуторов, риелторов и частных продавцов. В то же время он послужил поводом к радости иностранцев — претендентов на испанскую недвижимость, в том числе, россиян, которых интересуют зоны именно с такими достоинствами: тихие приморские городки, где можно отдохнуть от суеты мирской, насладиться покоем. Такой покупатель по состоянию на сегодня оказывается одним из немногочисленных потребителей на рынке, переполненном предложениями. Это позволят по-прежнему очень успешно торговаться даже в условиях роста цен. О торге, как об основе коммерции, в связи с обсуждаемой публикацией вчера сказала перед журналистами министр жилья Испании Беатрис Корредор.
Третьим и главным открытием исследователей из Caixa Catalunya под руководством Жозепа Оливера (Josep Oliver) стали реальные масштабы кризисного падения цен на рынке недвижимости. Конкретизировать эту величину наконец-то стало возможным только потому, что в своем падении цены перед тем, как пойти вверх, зафиксировались на нижней отметке. Или, как было принято выражаться во времена кризиса, "достигли своего дна".
Неожиданностью даже для специалистов стали весьма скромные показатели "обвала", о котором так громогласно трубили не только массовые СМИ, но и узкоспециальная риелторская пресса, называя нормой двукратную уценку объектов на "полумертвом рынке". На деле "глубокая яма" оказалась всего лишь "тарелкой" причем совсем не глубокой: от 20 до 25% при разных подходах к подсчету. Нижняя точка пришлась на 2009-й год, причем она не одинакова для разных типов жилья, хотя и с небольшим разбросом — в рамках прошлого года. Это отражено на схеме — графике кривой синего цвета.
Четвертый вывод команды Жозепа Оливера можно отнести одновременно и к позитивным, и к негативным. Несомненно положительная, отмеченная в этом выводе тенденция — это совершенствование технологии строительства с применением прогрессивной техники. Строительные компании были вынуждены на это пойти из-за того, что когда нет работы, техника, в отличие от рабочих, "есть-пить не просит".
Негативная оборотная сторона этой технологической медали очевидна: технический прогресс любой отрасли экономики способствует, увы, росту безработицы среди занятых в ней трудящихся.
Руис Нико, компания RUNIGA, www.runiga.ru
