Продолжаем сравнивать рынки недвижимости Мадрида и Барселоны. Поскольку жилье относится к потребительской категории первой необходимости, спрос на него будет если не целиком и полностью, то уж точно главным образом зависеть от покупательской способности, которая в Мадриде всегда была выше. Предлагаю Вашему вниманию цифровое и наглядное графическое отраженине СОСТОЯНИЯ и ДИНАМИКИ изменения стоимости содержания работника.
(Анализ влияния на состязание в ценах на жилье между Мадридом и Барселоной других рыночных факторов изложен ниже. Пока в гонке цен на жилье впереди Барселона. Но автор этой статьи делает ставку на победу Мадрида. Финиш в конце кризиса.)
Фактор первый: доходы населения. Обратите внимание, что это не зарплата, а затраты предприятия на наемного работника! Ниже — собственно зарплата.
Итак:
Мадрид 2 892,37 евро в месяц
Барселона 2 633,29 евро в месяц
Для сравнения:
Андалусия 2 253,10
Арагон 2 353,90
Астурия 2 453,09
Балеары 2 359,31
Канарские острова 2 088,39
Кантабрия 2 267,37
Кастилия и Леон 2 252,20
Кастилия — Ла Манча 2 174,37
Валенсия 2 244,42
Эстремадура 2 073,88
Галисия 2 145,24
Мурсия 2 263,84
Наварра 2 519,43
Страна Басков 2 844,29
А теперь собственно средняя зарплата наемного работника, то есть, уже знакомые нам затраты на него минус обязательные платежи.
Madrid 2.136,06
Cataluña 1.925,00
Для сравнения:
Andalucía 1.645,17
Aragón 1.709,69
Asturias 1.794,31
Balears 1.711,52
Canarias 1.506,70
Cantabria 1.623,30
Castilla y León 1.640,25
Castilla-La Mancha 1.565,77
Comunitat Valenciana 1.629,15
Extremadura 1.520,33
Galicia 1.556,30
Murcia 1.643,42
Navarra 1.833,21
País Vasco 2.096,07
Rioja (La) 1.621,09
По состоянию на 1 сентября 2010 цена квадратного метра жилья в среднем по Испании составляет 2443 евро. В среднем по Мадриду 3138 евро за ту же единицу, а в Барселоне 3225, что на 782 евро (24%) выше национального показателя и на 87евро (2,7%) превосходит столичный. Для ознакомления с материалом, подлежащим анализу, прелагаю читателю рассмотреть приведенный ниже график, отражающий изменение цен за последние 12 месяцев.
По графику видно, что 3,5% — нынешний разрыв в ценах на жильё между двумя испанскими столицами — итог мучительного поединка, который начался с разницы 11%, характеризующей август прошлого года: 3152 Барселона и 2852 Мадрид. Примерно такое положение в рамках исследуемого периода продержалось до середины первого квартала, а с февраля по апрель этого года центральная столица взяла "ускорение", подняв цены с 2995 евро за квадратный метр, предшествующих этому периоду, до 3150 (+4,3%). В то же время Барселона не просто "притормозила", а буквально скатилась с предшествующих 3278 до 3224 следующих после попытки революционного переворота, отмеченного в приведенной ниже таблице темным фоном.
Удержится ли ценовая тенденция "догнать и перегнать" со стороны Мадрида по отношению к Барселоне? Автор этой статьи убежден, что ДА: жилье в колыбели центральной власти будет дороже, чем в столице сепаратистской Каталонии. И дело вовсе не в геополитике, а в аксиомах рынка. До кризиса, в 2007 году квадратный метр квартиры в Мадриде стоил по каталогам и прайс-листам 3250 евро за квадратный метр, а реальные продажи осуществлялись по усредненной цене 3500 евро за квадратный метр. В то же время северная соперница предлагала по каталогам и прайсам места для проживания по цене 2900 евро за единицу площади при реальной продажной стоимости 3300.
Удельная цена построенных домов, бунгало и квартир для заказчика в Мадриде составляла 3000 евро за квадратный метр, а в Барселоне 2800.
Вывод напрашивается сам собой: окончательный возврат рынка испанской недвижимости к докризисному состоянию выведет Мадрид вперед по показателю дороговизны. Не исключен сценарий "обновленного возрождения", то есть, с новыми принципами функционирования, адаптированными к новым условиям. Выше рассмотрен и этот сценарий, принимая во внимание главные принципы рынка: спрос определяет предложение, а объем предложения определяет цену.
Руис Нико, компания RUNIGA, www.runiga.ru
