На прошлой неделе, дорогой читатель, мы с вами разобрались почему конкретные цены на жилье в Испании растут, а в среднем падают: из-за того, что на фоне бурного роста покупательского интереса к жилью банки распродают залоговое имущество по "бросовым" ценам, на 1/3 ниже рыночных: желающих жить на "кладбище чужих надежд" – в квартирах, проданных "с молотка" – не так много, как может показаться при взгляде на это явление издалека. Низкие цены – стимул.
Прежде, чем переходить к анализу ценовой динамики, давайте ознакомимся с уровнем цен, сложившихся к сентябрю по регионам Испании и по Испании в целом. Средняя цена на жилье, сложившаяся в Испании к сентябрю 2010 года, составляет 2369 евро/кв.м.. По сравнению с июлем это на 0,62% меньше. Еще 4-5 недель назад усредненная стоимость в целом по стране составляла 2383 евро за квадратный метр. Самые дорогие регионы – с точки зрения цен на жилье – Страна Басков (3994 евро за квадратный метр), Мадрид (2.922), Каталония (2786) и Балеарские острова (2594).
К самым дешевым относятся: Эстремадура (1402 евро за квадратный метр), Кастилия – Ла Манча (1600), Кастилия и Леон (1827) и Мурсия (1866). Надо заметить, что низкие средние цены, говоря больше о банковской активности по распродаже залогового имущества, чем о нормальных ценах в традиционных сделках, где продажа осуществляется на добровольной основе, в последнее время, не являясь некой стихийной величиной, тем не менее, демонстрируют капризный нрав.
С целью избежать принятия случайных скачков и ужимок за характерные черты рынка испанской недвижимости, Рассмотрим ситуацию через призму так называемого "прошлогоднего" показателя, которым в Испании пользуются многие аналитики. Это отношение нынешней цены в городе, регионе или провинции по отношению к уровню 1-го января прошлого года. В целом по Испании инволюцию можно наблюдать на этом графике:
Теперь рассмотрим состояние этого индекса в конце августа с разбивкой по регионам:
Только Ла Риоха и Кантабрия показали, что против января 2009 в торге между продавцом и покупателем верх обычно берет продавец, придавая положительную динамику вышеупомянутому индексу. Кастилья и Леон вместе с Арагоном составили пару аутсайдеров.
Весьма уверенно и в пересчете на изменения в течении месяца (не в целом по году!) эволюционируют цены в Андалусии (+ 0,13 %), в автономии Кастилья и Леон (+0,21 %), На Балеарских островах (+0,09 %), в Стране Басков (+0,02 %) и в регионе Мурсия (+0,01 %). Этим эволюционный список исчерпывается. Существенная инволюция цен отмечается в Наварре (-2,43 %), на Канарских островах (-2,21 %), в Эстремадуре (-0,98 %), в Каталонии (-0,70 %) и в Арагое (-0,65 %).
Еще одним заметным явлением на рынке испанской недвижимости, как отмечают аналитики, в последние месяцы стала, наряду с повышением активности продаж, сложность в достижении согласия по цене между продавцом и покупателем. Причины очевидны:
– придирчивость кредитно-финансовых учреждений при выдаче ипотечных займов,
– невозможность сделать уступку по цене со стороны продавца: отступать некуда!
– давление низких цен "кладбища чужих надежд" (распродажа банками залогового жилья) на торгующиеся стороны.
Пока в усредненном торге о цене удача чаще оказывается на стороне покупателя, и почти без барыша остается продавец. О ближайших перспективах риелторского поединка мы поговорим на следующей неделе.
Руис Нико, компания RUNIGA, www.runiga.ru
