Осень 2009 — лучший момент для покупки жилья в Испании: нижний пик цен

0

Во всех европейских государствах заметна тенденция к снижению покупательской способности и, следовательно, цен на жилье. Пострадали рынки Испании и Великобритании, так как там преобладал инвестиционный спрос, который упал вместе с кризисом в банковской системе. В Южной Европе подешевели виллы у моря, особенно в Испании. Меньше всего проблемы коснулись крупных городов Западной Европы, таких как Париж, Рим, Прага. 
   Более всего от кризиса пострадали страны Прибалтийского региона. Дело в том, что до 2008 г. местные девелоперы поддерживали искусственный ажиотаж, что привело к сильной переоценке недвижимости. Застройщики надеялись на инвестиции, в первую очередь из России, так как, по сути, продавали не только дом, но и «входной билет» в Евросоюз. Однако с наступлением кризиса инвесторы покинули рынок, и жилье сразу подешевело на 70%. Например, в самом престижном городе региона Юрмале квартиры и дома продают по цене 1000–1500 долл./кв. м, а на литовском курорте Паланга в новостройке на стадии котлована квартиру можно купить за 50 тыс. долл.
    Та же тенденция наблюдается в Южной Европе. Например, в Италии, в областях Калабрия и Лигурия, недвижимость подешевела почти на 30%.
   Основная проблема современного рынка Испании — избыток предложения. В частности, активно застраивалось северное побережье страны. Сейчас цены здесь снизились на 30–50%, и приобрести виллу недалеко от береговой линии можно за 70–120 тыс. евро. Кроме того, в среднем по стране закрылось около 40% риэлторских агентств.
   В нынешних условиях большинство испанских продавцов, оговаривая с клиентами условия оплаты, проявляют определенную гибкость — сроки платежей могут растягивать на довольно долгий период. Прежде использовалась следующая схема: вначале вносили аванс (бронирование) в размере 3–5 тыс. евро, следующий платеж через месяц составлял 20–30% от стоимости, а остальное — при подписании нотариального документа о передаче объекта в собственность. Теперь же окончательный платеж может быть отложен на срок до шести месяцев. Кроме того, продавцы стали включать в цену предложения парковочные места, добавлять в объем поставки больше единиц кухонного оборудования и т. д.
   Предпочтения российских покупателей
   Согласно информации Центробанка в 2008 г. россияне потратили на приобретение зарубежной недвижимости около 1,79 млрд долл. Жилье за границей привлекает наших соотечественников в первую очередь с точки зрения инвестиций — для многих это единственный надежный способ сохранить свои сбережения.
   В I полугодии 2009 г., по данным аналитиков рынка зарубежной недвижимости, около 25% запросов граждан РФ приходилось на Испанию, 20% — на Францию, 15% — на Болгарию, 25% — на Черногорию, 15% — на Турцию. Совершают покупки в основном жители Москвы и Санкт-Петербурга, при этом примерно половина всех сделок приходится на москвичей. Интерес к зарубежной недвижимости отмечается в Поволжье и Сибири, на Урале, а также в Южном федеральном округе.
   В зависимости от региона инвесторы приобретают квартиры стоимостью до 50 тыс. евро в Восточной Европе и порядка 200 тыс. евро в Западной Европе. Россияне по привычке с осторожностью относятся к апартаментам на первых этажах, считая, что там будет шумно и пыльно. Хотя у европейцев это жилье считается комфортным, поскольку там могут быть дополнительные площади, например терраса. Также наши соотечественники без энтузиазма реагируют на предложения в типовых домах, которые идут на ура у инвесторов-англичан.
   Что касается самого процесса покупки жилья, то сейчас в Испании продавцы готовы к торгу. Раньше в консервативной Европе подобное поведение не приветствовалось. Сегодня сделки сопровождаются своеобразной психологической атакой, когда умелый покупатель может существенно сбить цену. Однако если у застройщика надежная репутация и устойчивое положение, то ждать скидок не приходится.
   Приобретая квартиру за рубежом, важно внимательно проверить всю разрешительную документацию по проекту, а также убедиться, что получено право собственности на землю. Не стоит связываться с компаниями, финансовые дела которых обстоят не лучшим образом, поскольку строительство в этом случае может растянуться на годы.
   Многие покупатели хотели бы воспользоваться ипотекой. В Восточной Европе вероятность получения кредита сегодня ничтожно мала, но в Западной Европе многие банки готовы дать деньги, причем ставки по кредитам зачастую не превышают 5% годовых. При этом в течение ближайших пяти лет сохранится тенденция к снижению данного показателя.
   Самая дешевая ипотека — в Испании, но процесс рассмотрения заявки в новых реалиях сильно растянулся и в среднем длится от полугода и более. При представлении пакета документов, подтверждающего платежеспособность клиента, кредиты могут быть выданы на следующих условиях: 50–60% от стоимости объекта недвижимости сроком до 20–25 лет при ставке 4,4–4,8% годовых. Важно, чтобы к концу периода погашения возраст заемщика не превышал 65 лет. Кроме того, банки обращают особое внимание на кредитную историю клиента, поэтому если в прошлом были просрочки, даже на территории РФ, то в выдаче нужной суммы могут отказать.
   Перспективы рынка
   Что касается Испании и всей Западной Европы, то период стагнации окончится не так скоро, как хотелось бы, однако существенного снижения цен в большинстве стран уже не будет.
   По мере восстановления финансовых возможностей строительных компаний и выхода Испании из кризиса следует ожидать постепенного удорожания недвижимости. Этому косвенно будет способствовать рост цен на энергоносители и на строительные материалы, увеличение стоимости трудозатрат. Кроме того, девелоперы, которые понесли существенные убытки в период кризиса, в будущем непременно постараются наверстать упущенное.
   Можно выделить ряд общих для всех регионов тенденций. В частности, назревает дефицит жилья. Квартиры, выставленные на продажу, постепенно раскупают, а ввод в эксплуатацию новостроек откладывается, поэтому медлить с покупкой недвижимости не стоит. Лучшего момента, например, для приобретения квартиры в Лондоне не будет. И с Испанией последний шанс осень 2009, поскольку снижение цен, по прогнозам местных экспертов, к концу года должно прекратиться .
По материалам: "Недвижимость и Цены" — realty.dmir.ru
Николай Кузнецов, Русская Испания

Оставить комментарий