Пять новых правил рынка недвижимости

0

 По календарю наступила весна, а в природе и на мировом рынке недвижимости она немного запаздывает. С приближением перехода от зимы к лету и покупатели, и продавцы возбужденно потирают руки. Первые ждут цветущего обилия предложений от вторых, а вторые ждут наплыва первых, традиционного для весеннего сезона. Эксперты отмечают повышение активности и сами собой прижившиеся новые правила игры.

Пять ошибочных мнений о поведении на рынке недвижимости опубликовал североамериканский аналитический центр Zillow, одновременно предлагая заменить их новыми правилами рынка на 2011 год. Свое мнение об этом высказал широко известный в Испании эксперт — аналитик по жилой недвижимости Борха Матео (Borja Mateo, experto en mercado inmobiliario residencial en España). С четырьмя из пяти он согласился, а в пятое правило внес небошльшие коррективы.

Итак, старые и новые правила:
Старое правило гласит: «не спеши с покупкой, цены на жилую недвижимость и дальше будут падать».
Глупо пытаться угадать самую нижнюю точку на графике изменения цен. Это не по силам даже экспертам. Точнее, каждый из них имеет собственное мнение, но единой концепции нет, тем более, что для каждого региона объективно существуют свои собственные критерии оценки ситуации и собственные факторы, влияющие на рынок, например, открытие / закрытие в городе большого, так сказать, градообразующего, предприятия.

К сказанному нельзя не добавить, что даже если кому-то удастся угадать момент самого глубокого опускания стоимости квадратного метра жилья, то еще не факт, что он совпадет с подходящим моментом в динамичном изменении ставок по ипотеке.

Пример:
Ипотека размером 200`000 евро на 25 лет при нынешнем уровне euribor (1,70%) + 1% обходится ежемесячно 918 евро в месяц. Моделируем ситуацию: euribor поднимается на один пункт до уровня 2,7%, а выбранное  жильё дешевеет аж на 10%, что соответствует уровню ипотеки 180`000. В итоге мы видим, что ежемесячные выплаты про кредиту будут даже больше, — 921 евро.

Новое правило: не откладывая покупку на месяцы и годы, искать подходящий объект сейчас, торговаться с продавцом. Таким образом, покупатель сможет несколько лет попользоваться низкой процентной ставкой по ипотеке.

Старое правило: «лучше купить жилье, чем арендовать его».

regla del pasado: es mejor comprar que alquilar
Это правило остается в силе, но к нему появилась поправка: если Вы собираетесь жить в квартире или в доме 5 — 7 лет, то, безусловно, в большинстве случаев покупка выгоднее, чем аренда. Таков уж нынешний рынок: он ориентирован на покупателя, или, как говорят в Испании, «nos encontramos en un mercado de compradores». Если ожидаемый или даже вероятный период использования жилья составляет менее 5 — 7 лет, то, скорее всего затраты на оформлении сделок купли и продажи превысит экономию, характерную для типичных преимуществ владения над прокатом.

Фрагмент интервью:
Корр.: Я вижу, у Вас на все вопросы есть готовые ответы. Тем интереснее Ваш ответ на головоломку: Как можно назвать экономной жизнь «среднего класса», при которой приходится половину зарплаты или даже больше, отдавать в качестве процентов по ипотеке?

Брха Матео: Это не головоломка, а самый легкий из всех заданных Вами вопросов. Ипотека — это ВРЕМЕННЫЙ ОПЛАТНЫЙ ДОЛГ, то есть такой, который для представителей самого экономного среднего класса в конечном итоге заканчивается безраздельным владением. Иначе говоря, своими платежами средний класс ДЕЛАЕТ НАКОПЛЕНИЕ СОБСТВЕННОСТИ. Не хотелось бы уводить читателя в этой беседе на «заразную» денежную терминологию, поэтому употреблю только одно слово, «инвестиция», специально для тех, кто меряет уровень жизни не степенью покоя и радости, а только деньгами. Им будет ближе такое пояснение: ипотека — прямая инвестиция текущих доходов в себя, в сáмую высшую ценность на Земле.

Бедняк, арендуя чужое жилье, ничего не накапливает и не инвестирует, он все время «тупо» оплачивает НЕОПЛАТНЫЙ БЕЗВРЕМЕННЫЙ ДОЛГ, который никогда не заканчивается. Он попросту транжирит свой зачастую немалый заработок в пользу собственника. Средний класс — это не класс людей с высоким заработком, это класс собственников. Позвольте повторить аксиому: собственники пользуются своим добром бесплатно, поэтому живут экономно.

Продолжение следует

Руис Нико для компании RUNIGA, www.runiga.ru

Оставить комментарий