Los propietarios de pisos que alguna vez han alquilado su vivienda se enfrentan a matices inesperados al vender su inmueble. La Agencia Tributaria había exigido tradicionalmente aplicar una amortización máxima del 3% al calcular el impuesto sobre las ganancias patrimoniales. Sin embargo, una reciente sentencia del Tribunal Supremo ha cambiado las reglas del juego, permitiendo un enfoque más flexible en la aplicación de la amortización.
Muchos propietarios ni siquiera sospechan que la cantidad en la que pueden disminuir el valor de adquisición de la vivienda depende del importe de la amortización aplicada durante el periodo de alquiler. Esto incide directamente en el importe final del impuesto a pagar en la venta. La nueva jurisprudencia abre la puerta a optimizar la carga fiscal, aunque exige prestar atención a cada detalle.
Qué es la amortización
La amortización no es solo un término contable, sino una herramienta real para reducir la base imponible de los ingresos por alquiler. La ley permite deducir hasta el 3% anual del valor del edificio (sin incluir el terreno), lo que reduce los ingresos sujetos a impuestos. Sin embargo, al vender el piso, Hacienda exige descontar del valor de adquisición el total de la amortización, aunque el propietario no haya aplicado esa deducción.
Como resultado, si el propietario no reflejó la amortización en sus declaraciones, Hacienda igualmente reducirá el valor de adquisición en el máximo permitido, incrementando así el impuesto sobre la ganancia patrimonial. Esta norma durante mucho tiempo provocó controversias y numerosos litigios entre ciudadanos y la agencia tributaria.
Postura de la Agencia Tributaria
Hasta hace poco, Hacienda (la Agencia Tributaria de España) mantenía una postura estricta: independientemente de la amortización realmente aplicada por el propietario, al vender la vivienda se consideraba automáticamente el porcentaje máximo. Por ello, incluso quienes aplicaban un porcentaje menor o no deducían amortización, recibían recargos y sanciones.
Este problema afectaba especialmente a quienes alquilaban sus viviendas por cortos periodos o desconocían la posibilidad de aplicar amortización. En estos casos, la Agencia Tributaria exigía igualmente descontar un 3% anual del valor de adquisición por cada año de alquiler, lo que incrementaba notablemente la carga fiscal en caso de venta.
Decisión del Tribunal Supremo
En 2024, el Tribunal Supremo de España zanjó esta controversia. Los magistrados reconocieron que el contribuyente tiene derecho a aplicar no solo el porcentaje máximo, sino también uno inferior si está debidamente justificado y documentado. En particular, si el propietario utilizó tablas oficiales o normas distintas al estándar del 3%, podrá tenerlas en cuenta a la hora de calcular el impuesto sobre la ganancia patrimonial.
Esta decisión se ha convertido en un verdadero precedente para todos quienes alquilaron su vivienda y ahora planean venderla. Ahora los contribuyentes tienen la posibilidad de defender sus intereses y rechazar la aplicación automática de la amortización máxima si anteriormente utilizaron porcentajes menores.
Aspectos prácticos
Quienes poseen pisos a menudo se preguntan: ¿qué porcentaje de amortización conviene aplicar durante el alquiler? La respuesta depende de los planes a largo plazo. Si se prevé una venta, lo más prudente es utilizar la amortización mínima posible para no aumentar la base imponible en el futuro. Sin embargo, esto conlleva una deducción menor de los ingresos actuales por alquiler.
Si el propietario ya ha aplicado el 3% anual, no podrá modificar este porcentaje al vender: Hacienda se basará en los datos previamente declarados. En cambio, quienes no aplicaron amortización o usaron un porcentaje menor, ahora deben preparar documentación que acredite la tasa elegida para evitar disputas con la Agencia Tributaria.
Errores y riesgos
La situación se complica para quienes no incluyeron la amortización en sus declaraciones. En este caso, Hacienda descontará de todos modos el mínimo permitido al calcular el valor de adquisición, incluso si no se utilizó esa deducción. Sin embargo, con el criterio actual del Tribunal Supremo, es posible intentar demostrar que la tasa aplicable debe ser inferior al 3% si existen motivos para ello.
En caso de que el piso ya haya sido vendido y no se haya tenido en cuenta la amortización, Hacienda puede iniciar una inspección y reclamar el impuesto correspondiente. En esta situación, se recomienda preparar con antelación la justificación del porcentaje de amortización elegido y estar listo para una posible disputa con las autoridades fiscales.
