El Tribunal Supremo de España, mediante su sentencia 1524/2025 de fecha 30 de octubre, ha cambiado radicalmente el enfoque de la regulación del timeshare, conocido como multipropiedad, en el formato de «semanas flotantes». La más alta instancia judicial ha revisado su anterior doctrina, más estricta, citando cambios legislativos, realidades sociales y el principio de preservación de la validez jurídica de los contratos. Esta resolución establece criterios claros para la interpretación de los regímenes legales existentes antes de la entrada en vigor de la Ley 42/1998 y adaptados a la misma.
Durante mucho tiempo, la jurisprudencia tendía a anular este tipo de acuerdos, pero ahora la situación ha cambiado. El Tribunal ha reconocido que los sistemas flexibles de uso de propiedades vacacionales pueden ser completamente legales siempre que se cumplan ciertas condiciones, lo que aporta la tan esperada claridad a un sector que durante años sufrió inseguridad jurídica y numerosos litigios.
Una nueva visión sobre las «semanas flotantes»
El cambio clave introducido por el Tribunal Supremo es el siguiente: los contratos basados en el sistema de semanas flotantes se consideran válidos si proceden de un régimen preexistente que haya sido debidamente adaptado e inscrito en el Registro de la Propiedad conforme a la ley mencionada. La condición fundamental es que la escritura notarial de adaptación indique expresamente la conservación o transformación del régimen original. Así, la validez del contrato depende directamente de la modalidad de adaptación escogida e inscrita.
Esta aclaración también confirma que la vigencia de dichos contratos puede superar los 50 años si en la escritura de adaptación se ha decidido mantener o transformar el sistema original. Anteriormente, muchos tribunales consideraban automáticamente nulos los contratos con semanas flotantes, al considerar su objeto indeterminado o su plazo excesivo. El Tribunal Supremo ha corregido este criterio, declarando que el sistema flotante en sí mismo no es motivo de anulación si el disfrute puede determinarse mediante un procedimiento objetivo, como un sistema de reservas claro y verificable.
La clave de la legalidad es la adaptación
El tribunal enfatiza que la atención principal debe centrarse no en el contrato individual con el consumidor, sino en cómo se adaptó todo el régimen de multipropiedad tras la entrada en vigor de la Ley 42/1998. El límite de cincuenta años solo es obligatorio en aquellos casos en los que la adaptación se realizó bajo escenarios que exigían la aplicación íntegra de la nueva ley. Si en el acto inscrito se optó por mantener el régimen original, tanto la naturaleza del derecho como su duración permanecen inalteradas.
La resolución recuerda las tres vías de adaptación que estaban disponibles para los sistemas de multipropiedad ya existentes:
1. Conservación íntegra del régimen original, incluido su carácter indefinido o con una duración superior a 50 años.
2. Establecimiento de un régimen mixto, combinando elementos del sistema anterior con los requisitos de la nueva normativa.
3. Transformación total del régimen, manteniendo la duración original del derecho, incluso si esta era indefinida.
El tribunal supremo señala que el factor determinante no es la fecha en que se transmitió cada derecho individualmente, sino la modalidad de adaptación que fue documentada e inscrita en el Registro de la Propiedad. Este criterio elimina las discrepancias que surgían por interpretaciones contradictorias en distintos tribunales provinciales.
Flexibilidad y seguridad jurídica
Durante años, los contratos de semanas flotantes estuvieron bajo escrutinio debido a la supuesta indefinición de su objeto. Ahora, el Tribunal Supremo adopta un enfoque más funcional: si el contrato permite identificar la vivienda y el periodo de uso mediante un procedimiento claro (por ejemplo, un sistema de reservas), el objeto se considera válido. El Tribunal también precisó que no es obligatorio incluir los datos registrales de cada villa en el contrato, siempre que el complejo, el tipo de alojamiento y el acceso al sistema de reservas estén correctamente descritos.
Esta interpretación está en línea con la evolución de la normativa y la jurisprudencia en materia de protección de los derechos de los consumidores, que reconocen la validez de los derechos de uso siempre que sean determinables y se garantice la transparencia. El Tribunal también hizo referencia al principio fundamental del derecho civil —la conservación del negocio jurídico— recordando que, si un contrato puede mantenerse mediante la interpretación de sus cláusulas, esta opción debe prevalecer frente a la anulación.
Consecuencias para el mercado
La decisión del Tribunal Supremo genera un entorno más predecible para todos los actores del mercado de tiempo compartido. Gracias a la nueva doctrina, disminuye la incertidumbre que pesaba sobre numerosos contratos antiguos, origen de interminables disputas judiciales. Las operadoras turísticas ahora cuentan con una base legal más estable para vender semanas flotantes sin el temor constante de su anulación automática.
Para los consumidores, esta decisión implica una interpretación más completa y coherente de sus derechos y obligaciones, lo que aumenta la confianza en este tipo de productos vacacionales. Al mismo tiempo, el tribunal dejó claro que la transparencia informativa sigue siendo un elemento clave. Los usuarios deben seguir recibiendo información precisa y comprensible sobre el funcionamiento del sistema, las condiciones de uso y las limitaciones reales de cada contrato. Esto garantiza que la flexibilidad del modelo no derive en una vulneración de los derechos del consumidor.
Cabe destacar que la multipropiedad (multipropiedad) ganó popularidad en España durante los años 80 y 90, especialmente en las zonas turísticas. El concepto consistía en adquirir el derecho a usar un apartamento o villa durante un periodo determinado cada año. Sin embargo, el sector pronto adquirió mala reputación debido a métodos de venta agresivos, falta de transparencia y escasa protección legal para los compradores. Justamente para poner orden y proteger a los consumidores, en 1998 se aprobó una ley específica que estableció requisitos estrictos para los contratos, incluyendo el plazo máximo de vigencia y la información obligatoria para los clientes.
