En los últimos años, el mercado inmobiliario español muestra una segmentación cada vez más pronunciada. En algunas regiones, los pisos se venden en cuestión de días, mientras que en otras las ofertas permanecen sin atención durante meses. La razón no está solo en la geografía, sino también en los perfiles de quienes participan en el mercado: algunos compradores cuentan con ahorros significativos, mientras que otros dependen de la financiación, lo que reduce notablemente sus posibilidades de éxito.
Los expertos señalan que España dejó de ser hace tiempo un mercado de vivienda homogéneo. Aquí confluyen realidades muy distintas: la edad, el nivel de ingresos, los ahorros e incluso el lugar de residencia determinan lo fácil o difícil que resulta acceder a una vivienda propia. Como consecuencia, los promedios nacionales reflejan cada vez menos la situación real: detrás de las frías cifras se esconden profundas desigualdades entre regiones y grupos sociales.
Déficit de obra nueva
El sector de la construcción no logra acompañar el crecimiento del número de nuevos hogares. En el último año se han sumado más de 219.000 hogares en el país, pero solo se han concedido alrededor de 128.000 permisos de construcción. Esta diferencia ya ha generado un déficit acumulado de viviendas que, según estimaciones, supera el medio millón de inmuebles. El problema es especialmente agudo en las zonas económicamente más desarrolladas y densamente pobladas, donde la demanda supera de forma constante a la oferta.
En ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia y en la costa, la presión sobre el mercado inmobiliario aumenta por varias razones. En primer lugar, existe un mercado de segunda mano muy activo, lo que beneficia a quienes ya poseen una vivienda y pueden cambiarla por una nueva en condiciones ventajosas. En segundo lugar, el flujo constante de migrantes mantiene una alta demanda, que no logra ser cubierta con nuevas construcciones. Como resultado, para los compradores jóvenes, especialmente para aquellos que no han ahorrado un capital inicial, cada vez es más difícil acceder al mercado.
Diferentes ritmos
Por el contrario, las regiones interiores del país muestran una dinámica mucho más tranquila. Aquí los precios suben con menor rapidez y hay suficiente oferta para todos los interesados. Provincias como Guadalajara, Toledo, Tarragona, Castellón y Murcia han experimentado un repunte en los últimos meses: tanto el número de operaciones como el precio por metro cuadrado van en aumento, aunque todavía están lejos de alcanzar los récords de las zonas capitalinas y costeras.
Este fenómeno se conoce como «mancha de aceite»: la demanda se desplaza gradualmente desde los centros saturados hacia zonas vecinas más asequibles. Cuando en las grandes ciudades se agotan las viviendas a precios razonables, los compradores empiezan a buscar opciones en los suburbios y provincias cercanas. Así, se perfila un nuevo mapa del mercado inmobiliario español, donde las fronteras entre zonas «caras» y «accesibles» son cada vez más difusas.
Quién puede permitirse una vivienda
La cuestión de la accesibilidad a la vivienda depende cada vez más de los recursos propios. Quienes pueden pagar una propiedad sin recurrir a un crédito tienen una clara ventaja. Para el resto, el camino hacia una vivienda propia se vuelve cada vez más complicado: los bancos no se apresuran a suavizar las condiciones y el aumento de los precios supera el crecimiento de los ingresos.
Según las estadísticas, alrededor del 70% de las operaciones inmobiliarias siguen realizándose mediante hipoteca, y este índice apenas ha cambiado en la última década. Sin embargo, los requisitos para los prestatarios siguen siendo estrictos y el volumen de créditos sólo crece en proporción al número de transacciones. Como resultado, los jóvenes y las familias sin ahorros se enfrentan a un verdadero reto: incluso con un empleo estable y buen historial crediticio, obtener la aprobación de la hipoteca no garantiza el éxito en el mercado.
Precios y riesgos
A pesar de todas las dificultades, los expertos no ven señales de sobrecalentamiento en el mercado. El número de operaciones por cada mil habitantes se mantiene en 1,42, un valor significativamente inferior a los picos de mediados de los 2000, pero aún lejos de los mínimos de la crisis. Los precios subieron casi un 16% en el último año, y desde 2019 el incremento ha sido de casi el 47%. Sin embargo, este salto no responde a la especulación, sino a causas objetivas: el crecimiento de la población, la falta de nuevas viviendas y una demanda sostenida en regiones dinámicas.
Al mismo tiempo, la situación se mantiene estable en la mayoría de las provincias. No hay ni pánico ni fuertes aumentos de precios. Para aquellos dispuestos a considerar destinos menos populares, todavía existen oportunidades para adquirir vivienda, aunque requieren mayor flexibilidad y disposición a trasladarse.
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