En los complejos residenciales españoles (urbanizaciones), a menudo surgen situaciones en las que las zonas comunes —como la piscina, el ascensor, la fachada o la pista deportiva— se encuentran en mal estado. Esto no solo resulta incómodo para los residentes, sino que también puede afectar negativamente el valor de la propiedad.
Las causas de estos problemas suelen deberse a desacuerdos entre propietarios, falta de fondos o ausencia de iniciativa por parte de los administradores. Sin embargo, la legislación vigente establece claramente las obligaciones de la comunidad respecto al mantenimiento y reparación de los elementos comunes.
Según la Ley de Propiedad Horizontal, todos los propietarios de viviendas están obligados a garantizar la conservación, seguridad y habitabilidad del edificio. Si se detectan defectos graves en el complejo —como fugas en la piscina, grietas en la fachada o un ascensor averiado— la comunidad debe organizar las reparaciones necesarias, incluso si no todos los vecinos están de acuerdo.
En la práctica, sin embargo, las decisiones sobre reparaciones pueden retrasarse. En estos casos, es importante que los residentes sepan cómo actuar correctamente para agilizar el proceso.
El primer paso consiste en recopilar pruebas. Es necesario documentar el problema mediante fotografías, vídeos o el informe de un especialista. Cuanto más detallado sea el registro del estado del elemento, más convincente será la reclamación ante la administración.
A continuación, es necesario notificar oficialmente al presidente de la comunidad y al administrador. Para ello, lo más recomendable es utilizar una carta certificada o un correo electrónico con acuse de recibo. En la notificación debe describirse detalladamente el problema y adjuntar la documentación reunida. Si la situación afecta a varios vecinos, una solicitud colectiva dará mayor peso a la reclamación.
Si tras la notificación no hay respuesta, es importante exigir que la cuestión de la reparación se incluya en el orden del día de la próxima reunión de propietarios. La ley garantiza el derecho de cualquier residente a proponer temas relevantes para su discusión, siempre que la solicitud se presente por escrito y con antelación.
En la reunión, es esencial exponer claramente el problema, sus consecuencias y recordar la obligación legal de la comunidad de resolver las deficiencias que afecten a la seguridad o la habitabilidad de las viviendas. Incluso si parte de los propietarios se oponen, las reparaciones serán obligatorias si se trata de elementos esenciales del edificio.
Si se trata de infraestructuras menos imprescindibles, como una zona deportiva, conviene recalcar que su mantenimiento aumenta el valor de los pisos y la atractividad del complejo.
En caso de que la comunidad siga ignorando el problema, los vecinos pueden recurrir al procedimiento de mediación. Si esto tampoco da resultado, queda la vía judicial. Para presentar una demanda será necesaria la ayuda de un abogado y un representante legal en el tribunal.
A veces sucede que el daño afecta solo a un piso, pero su causa es un elemento común defectuoso, como una tubería vertical o la fachada. En estos casos, los gastos de la reparación corresponden a toda la comunidad, incluso si solo un propietario se ha visto afectado.
En cuanto a los gastos de mantenimiento de instalaciones deportivas, como una pista de pádel, si fue construida junto con el complejo, todos los vecinos están obligados a participar en el pago del mantenimiento, independientemente de si la utilizan o no. Esto incluye pequeñas reparaciones, limpieza y sustitución del pavimento. Si se trata de mejoras importantes, como el cambio de muros, será necesario el acuerdo de una mayoría cualificada en la junta de propietarios. Además, quienes hayan votado en contra podrán quedar exentos del gasto si la suma supera tres cuotas mensuales ordinarias.
De este modo, la legislación española ofrece a los vecinos un procedimiento claro en caso de inacción por parte de los órganos de gestión. Es importante no posponer la resolución del problema y utilizar todos los mecanismos legales para proteger sus derechos y mantener la calidad de vida en el complejo residencial.
