Владельцы квартир, которые когда-либо сдавали своё жильё в аренду, сталкиваются с неожиданными нюансами при продаже недвижимости. Испанская налоговая служба (Agencia Tributaria) традиционно требовала учитывать максимальную амортизацию в 3% при расчёте налога на прирост капитала. Однако недавнее решение Верховного суда (Tribunal Supremo) изменило привычные правила игры, позволив использовать более гибкий подход к амортизации.
Многие собственники даже не подозревают, что сумма, на которую они могут уменьшить стоимость приобретения жилья, зависит от размера амортизации, учтённой в период аренды. Это напрямую влияет на итоговую сумму налога, которую придётся заплатить при продаже. Новая судебная практика открывает возможности для оптимизации налоговой нагрузки, но требует внимательного подхода к деталям.
Суть амортизации
Амортизация — это не просто бухгалтерский термин, а реальный инструмент для снижения налогооблагаемой базы по доходам от аренды. Закон разрешает ежегодно списывать до 3% от стоимости здания (без учёта земли), что уменьшает налогооблагаемый доход. Однако при продаже квартиры налоговая требует уменьшить стоимость приобретения на всю сумму амортизации, даже если собственник не пользовался этим вычетом.
В результате, если владелец не учитывал амортизацию в декларациях, налоговая всё равно уменьшит стоимость приобретения на максимальный размер, увеличив тем самым налог на прирост капитала. Это правило долгое время вызывало споры и приводило к многочисленным разбирательствам между гражданами и налоговыми органами.
Позиция налоговой
До недавнего времени Hacienda (налоговая служба Испании) придерживалась жёсткой позиции: вне зависимости от того, какую амортизацию фактически применял собственник, при продаже квартиры автоматически учитывался максимальный процент. Это приводило к тому, что даже те, кто применял более низкую ставку или вовсе не списывал амортизацию, сталкивались с доначислениями и штрафами.
Особенно остро эта проблема стояла для тех, кто сдавал жильё на короткие сроки или не был осведомлён о возможности амортизации. В таких случаях налоговая всё равно требовала уменьшить стоимость приобретения на 3% за каждый год аренды, что существенно увеличивало налоговую нагрузку при продаже.
Решение Верховного суда
В 2024 году Верховный суд Испании поставил точку в этом споре. Судьи признали, что налогоплательщик вправе применять не только максимальный, но и меньший процент амортизации, если он был обоснован и подтверждён документально. В частности, если собственник использовал официальные таблицы или нормы, отличные от стандартных 3%, он может учесть именно их при расчёте налога на прирост капитала.
Это решение стало настоящим прецедентом для всех, кто сдавал жильё и теперь планирует его продать. Теперь налогоплательщики получили возможность защищать свои интересы и не соглашаться с автоматическим применением максимальной амортизации, если ранее использовали меньшие ставки.
Практические вопросы
Владельцы квартир часто задаются вопросом: какой процент амортизации выгоднее применять во время аренды? Ответ зависит от долгосрочных планов. Если планируется продажа, разумнее использовать минимально возможную амортизацию, чтобы не увеличивать налоговую базу в будущем. Однако это приведёт к меньшему вычету по текущим доходам от аренды.
Если же собственник уже применял 3% ежегодно, изменить этот показатель при продаже не получится — налоговая будет опираться на ранее заявленные данные. А вот тем, кто не использовал амортизацию или применял меньший процент, теперь стоит подготовить документы, подтверждающие выбранную ставку, чтобы избежать споров с налоговой.
Ошибки и риски
Ситуация осложняется для тех, кто вообще не учитывал амортизацию в своих декларациях. В этом случае налоговая всё равно уменьшит стоимость приобретения на минимально допустимую сумму, даже если вы не пользовались этим вычетом. Однако теперь, с учётом позиции Верховного суда, можно попытаться доказать, что применимая ставка должна быть ниже 3%, если есть на то основания.
В случае, если квартира уже продана, а амортизация не была учтена, налоговая может инициировать проверку и доначислить налог. В такой ситуации рекомендуется заранее подготовить обоснование выбранной ставки амортизации и быть готовым к возможному спору с фискальными органами..
