Владельцы недвижимости в Испании, решившие расстаться со своим жильём, сталкиваются с целым набором обязательных платежей. Мало кто задумывается, что итоговая сумма, которую придётся отдать государству, может существенно отличаться от ожидаемой. В 2026 году правила игры стали ещё жёстче: налоговые органы внимательно следят за каждой сделкой, а муниципалитеты не упускают возможности пополнить бюджет за счёт продавцов.
Сделка купли-продажи — это не только подписание бумаг у нотариуса и получение денег на счёт. За кулисами скрывается целый каскад налоговых обязательств, которые могут неприятно удивить даже опытных собственников. Важно понимать, какие именно налоги придётся заплатить, в каких случаях можно рассчитывать на послабления и почему не стоит игнорировать даже минимальные доходы от продажи.
Основные налоги
Первое, с чем сталкивается продавец — это налог на прирост капитала, который отражается в ежегодной декларации о доходах (IRPF). Если квартира была куплена дешевле, чем продана, разница считается прибылью и облагается по ставкам, установленным для доходов от сбережений. В 2026 году эти ставки варьируются от 19% до 28%, в зависимости от суммы полученной выгоды.
Второй обязательный платёж — муниципальный налог на прирост стоимости земли (plusvalía municipal). Его рассчитывают исходя из разницы между кадастровой стоимостью участка на момент покупки и продажи, а также срока владения. С 2026 года коэффициенты для расчёта этого налога были пересмотрены: чем меньше времени прошло между покупкой и продажей, тем выше ставка. Это особенно ощутимо для тех, кто решил быстро избавиться от недвижимости.
Не стоит забывать и о налоге на недвижимость (IBI), который формально платит тот, кто владел квартирой на 1 января года сделки. На практике стороны часто договариваются о пропорциональном распределении этой суммы, но юридическая обязанность лежит на продавце.
Когда налог можно не платить
Существуют ситуации, когда налог на прирост капитала платить не придётся. Если продажа принесла убыток, государство не только не требует денег, но и позволяет учесть этот минус при расчёте других налогов. Однако даже в этом случае факт сделки необходимо отразить в декларации — иначе можно нарваться на штраф.
Особое внимание стоит уделить так называемым налоговым льготам. Самая популярная — освобождение от налога при покупке новой основной квартиры на вырученные средства. Если вся сумма от продажи направляется на приобретение другого жилья для постоянного проживания, налоговая не предъявит претензий. Но стоит потратить хотя бы часть денег на другие цели — и льгота сгорает.
Для граждан старше 65 лет действует отдельное послабление: при продаже единственного жилья, в котором они проживали, налог платить не нужно. Это правило распространяется и на людей с тяжёлой степенью инвалидности. Важно: если речь идёт о второй или третьей квартире, льгота не работает.
Плюсвалия: новые правила
Муниципальный налог на прирост стоимости земли (plusvalía municipal) в последние годы стал настоящей головной болью для продавцов. С 2026 года коэффициенты для расчёта этого налога были увеличены, особенно для тех, кто владел квартирой менее трёх лет. Муниципалитеты объясняют это борьбой со спекуляциями, но на практике страдают обычные собственники, решившие сменить место жительства.
Если раньше налог начислялся автоматически, то теперь продавец обязан доказать, что стоимость земли действительно выросла. В случае отсутствия прироста платить не придётся, но для этого нужно собрать внушительный пакет документов. Ошибка в расчётах или просрочка подачи заявления грозит серьёзными штрафами.
В некоторых случаях налог можно уменьшить, если доказать, что часть стоимости квартиры была потрачена на капитальный ремонт или реконструкцию. Однако муниципалитеты неохотно принимают такие аргументы, и процесс согласования может затянуться на месяцы.
Скрытые расходы
Помимо основных налогов, продавцу предстоит столкнуться с целым рядом дополнительных расходов. Услуги нотариуса, регистрация сделки, оплата работы агентства недвижимости — всё это ложится на плечи собственника. В некоторых случаях расходы на оформление документов могут достигать нескольких тысяч евро.
Не стоит забывать и о необходимости получить сертификат энергоэффективности, без которого продажа невозможна. Его стоимость зависит от региона и площади квартиры, но в среднем составляет от 100 до 300 евро. За просрочку или отсутствие сертификата предусмотрены штрафы.
В итоге, сумма, которую продавец получит на руки, может оказаться значительно ниже ожидаемой. Многие собственники, не учтя все расходы, оказываются неприятно удивлены итоговой цифрой в банковской выписке.
Что изменилось в 2026 году
В 2026 году испанские власти ужесточили контроль за сделками с недвижимостью. Налоговая служба активно использует цифровые инструменты для отслеживания операций и выявления попыток уклонения от уплаты налогов. Любая неточность в декларации может привести к проверке и дополнительным начислениям.
Муниципалитеты получили право самостоятельно устанавливать коэффициенты для расчёта plusvalía municipal, что привело к значительным различиям между регионами. В некоторых городах налоговая нагрузка выросла почти вдвое по сравнению с 2024 годом. Продавцам рекомендуется заранее уточнять актуальные ставки и консультироваться с профессионалами.
Особое внимание уделяется сделкам с участием нерезидентов. Для них действуют отдельные правила, а контроль со стороны налоговых органов стал ещё строже. Ошибки в оформлении документов могут привести к блокировке сделки и длительным разбирательствам.
Если Вы не знали, в Испании рынок недвижимости традиционно считается одним из самых динамичных в Европе. Ежегодно здесь совершаются сотни тысяч сделок купли-продажи жилья, а налоговая система постоянно адаптируется к новым реалиям. В 2026 году особое внимание уделяется прозрачности операций и борьбе с уклонением от уплаты налогов. Для продавцов это означает необходимость тщательно готовиться к каждой сделке и учитывать все возможные расходы.
