В Испании набирает обороты новый тренд на рынке недвижимости: все больше квартир выставляются на продажу вместе с жильцами, которые заняли их без согласия собственника. По последним данным, уже 3% всех объектов на рынке страны относятся к так называемым «оккупированным» или находящимся без фактического владения. Каталония (Cataluña) стала абсолютным лидером по этому показателю — здесь сосредоточено почти 40% подобных предложений, а в Жироне (Girona) доля таких квартир достигает почти 9% от всего объема продаж.
Покупка жилья с оккупантами внутри — не просто экзотика, а реальность, с которой сталкиваются как инвесторы, так и обычные покупатели. Причины такого явления кроются в сочетании высокой стоимости недвижимости, сложностей с выселением и особенностей испанского законодательства, которое защищает уязвимые группы населения. В результате на рынке появляется все больше объектов, где новый владелец получает не только квадратные метры, но и целый набор юридических и бытовых проблем.
Юридические нюансы
Продажа квартиры без фактического владения — процедура, разрешенная законом, но сопряженная с серьезными рисками. Юристы предупреждают: покупатель не сможет сразу войти в свое новое жилье, не узнает его реального состояния и не сможет предъявить претензии по скрытым недостаткам. Более того, чтобы получить доступ к квартире, придется инициировать судебное разбирательство, которое может затянуться на годы.
Покупатель берет на себя все расходы — налоги, коммунальные платежи, сборы — с момента подписания сделки, даже если не может пользоваться недвижимостью. При этом любые попытки получить доход от квартиры (например, сдавать ее в аренду) невозможны до тех пор, пока не будет восстановлено владение через суд. В некоторых случаях, если в квартире проживают семьи с детьми или признанные социально уязвимыми лица, выселение может быть отложено до 2028 года.
Виды оккупации
Ситуации с оккупированными квартирами бывают разными. Одни жильцы просто проникли в пустующее помещение без всяких прав — это классические «оккупас». Другие остались после окончания аренды или унаследовали жилье без оформления документов. Есть и бывшие собственники, которые продолжают жить в квартире после потери ее по ипотеке. Для каждой категории предусмотрены свои юридические процедуры и сроки выселения, что дополнительно усложняет процесс для новых владельцев.
Эксперты советуют тщательно проверять не только документы на объект, но и выяснять, кто именно проживает в квартире, на каком основании и каковы перспективы освобождения жилья. Иногда для этого требуется даже нотариальное подтверждение факта оккупации. Важно также грамотно прописывать в договоре купли-продажи все условия, чтобы избежать дальнейших споров и не остаться без защиты в суде.
Как проходят сделки
При продаже оккупированной квартиры продавец обязан уведомить покупателя о том, что не владеет помещением. Эта информация должна быть отражена не только в объявлении, но и во всех сопроводительных документах — от предварительного соглашения до нотариального акта. В договоре обычно указывается, что покупатель осведомлен о ситуации и принимает на себя все риски, связанные с выселением и приведением квартиры в порядок.
Юристы рекомендуют не ограничиваться стандартными формулировками, а детально прописывать, кто и за что отвечает, а также предусматривать возможные сценарии развития событий. Некоторые страховые компании предлагают специальные полисы для новых владельцев таких объектов — они покрывают расходы на юридическую защиту и возможные убытки. Однако даже с такой поддержкой покупка оккупированной квартиры остается лотереей.
Цены и риски
Главный мотив для приобретения жилья с оккупантами — заметно сниженная цена. По оценкам специалистов, такие квартиры могут стоить на 30–50% дешевле рыночной стоимости. Однако выгода оборачивается неопределенностью: никто не может точно сказать, когда удастся получить доступ к своему имуществу и сколько времени и денег потребуется на судебные тяжбы.
Покупка оккупированной квартиры — это не просто сделка, а целый комплекс юридических, финансовых и моральных испытаний. Для одних это шанс выгодно вложиться в недвижимость, для других — источник головной боли и разочарований. В любом случае, эксперты советуют проявлять максимальную осторожность, тщательно анализировать все риски и обязательно консультироваться с профессионалами перед принятием решения.
Рынок и перспективы
Появление на рынке большого числа оккупированных квартир уже стало заметным явлением. Для некоторых инвесторов это возможность приобрести жилье по привлекательной цене с расчетом на долгосрочную перспективу. Однако законодательство в этой сфере меняется часто, а социальная напряженность вокруг темы выселения только растет. Любая новая инициатива властей может в корне изменить правила игры и повлиять на стоимость таких объектов.
Пока же Каталония остается регионом с самой высокой концентрацией подобных предложений, а Жирона — городом, где доля оккупированных квартир в продаже бьет все рекорды. Покупатели, решившиеся на такой шаг, должны быть готовы к длительному ожиданию и непредсказуемым поворотам событий.
Если Вы не знали, FIABCI España — это испанское отделение Международной федерации профессионалов рынка недвижимости, объединяющее экспертов, юристов и агентства по всей стране. Организация занимается анализом тенденций, консультированием по сложным сделкам и продвижением стандартов прозрачности на рынке жилья. В последние годы FIABCI активно отслеживает ситуацию с оккупированными объектами и разрабатывает рекомендации для покупателей и инвесторов, чтобы минимизировать риски при покупке проблемных квартир.
