В последние годы испанский рынок недвижимости демонстрирует всё более выраженное расслоение. В одних регионах квартиры уходят с молотка за считанные дни, в других — предложения остаются без внимания месяцами. Причина — не только в географии, но и в том, кто именно выходит на рынок: одни покупатели располагают значительными сбережениями, другие вынуждены обращаться за кредитом, и их шансы на успех заметно ниже.
Эксперты отмечают, что Испания давно перестала быть единым рынком жилья. Здесь сталкиваются разные реальности: возраст, уровень дохода, накопления и даже место жительства определяют, насколько легко или сложно приобрести собственную квартиру. В результате средние показатели по стране всё меньше отражают реальное положение дел — за сухими цифрами скрываются острые противоречия между регионами и социальными группами.
Дефицит новостроек
Строительный сектор не поспевает за растущим числом новых семей. За последний год в стране появилось более 219 тысяч новых домохозяйств, но разрешений на строительство выдано всего около 128 тысяч. Этот разрыв уже привёл к накопленному дефициту жилья, который, по оценкам, превышает полмиллиона квартир. Особенно остро проблема ощущается в экономически развитых и густонаселённых районах, где спрос стабильно превышает предложение.
В таких локациях, как Мадрид, Барселона, Валенсия и на побережье, давление на рынок усиливается сразу по нескольким причинам. Во-первых, здесь активно работает рынок вторичного жилья, что даёт преимущество тем, кто уже владеет недвижимостью и может выгодно обменять её на новую. Во-вторых, постоянный приток мигрантов поддерживает высокий уровень спроса, который не удаётся удовлетворить за счёт новых построек. В результате молодым покупателям, особенно тем, кто не накопил стартовый капитал, становится всё сложнее войти в рынок.
Разные скорости
Внутренние регионы страны, напротив, демонстрируют куда более спокойную динамику. Здесь цены растут медленнее, а предложения хватает на всех желающих. В таких провинциях, как Гвадалахара, Толедо, Таррагона, Кастельон и Мурсия, в последние месяцы наблюдается оживление: сделки и стоимость квадратного метра идут вверх, но до столичных и прибрежных рекордов им далеко.
Этот процесс получил название «масляное пятно» — когда спрос постепенно смещается из перегретых центров в соседние, более доступные районы. Как только в крупных городах заканчиваются квартиры по приемлемым ценам, покупатели начинают искать варианты в пригородах и соседних провинциях. Так формируется новая карта испанского рынка жилья, где границы между «дорогими» и «доступными» зонами становятся всё более размытыми.
Кто может позволить себе жильё
Вопрос доступности жилья всё чаще сводится к наличию собственных средств. Те, кто может оплатить покупку без привлечения кредита, оказываются в выигрышном положении. Для остальных путь к собственной квартире становится всё более тернистым: банки не спешат смягчать условия, а рост цен опережает рост доходов.
По статистике, около 70% сделок по-прежнему совершаются с использованием ипотеки, и этот показатель почти не меняется последние десять лет. Однако требования к заёмщикам остаются жёсткими, а объёмы кредитования растут лишь пропорционально числу сделок. В результате молодёжь и семьи без накоплений сталкиваются с настоящим испытанием: даже при стабильной работе и хорошей кредитной истории шансы получить одобрение на ипотеку не гарантируют успеха на рынке.
Цены и риски
Несмотря на все сложности, эксперты не видят признаков перегрева рынка. Количество сделок на тысячу жителей остаётся на уровне 1,42 — это заметно ниже пиковых значений середины 2000-х, но и далеко от кризисных минимумов. Рост цен за год составил почти 16%, а с 2019 года — почти 47%. Однако этот скачок объясняется не спекуляциями, а объективными причинами: приростом населения, недостатком новостроек и устойчивым спросом в динамичных регионах.
В то же время, в большинстве провинций ситуация остаётся стабильной. Здесь нет ни ажиотажа, ни резких скачков стоимости. Для тех, кто готов рассмотреть менее популярные направления, возможности для покупки жилья сохраняются, хотя и требуют большей гибкости и готовности к переезду.
Если Вы не знали, Metrovacesa — одна из крупнейших девелоперских компаний Испании, работающая на рынке жилой недвижимости более ста лет. Компания активно занимается строительством новых жилых комплексов, а также аналитикой и исследованием тенденций рынка. Metrovacesa регулярно публикует обзоры и прогнозы, которые используются как профессионалами, так и частными инвесторами для принятия решений о покупке или продаже недвижимости.
