В Испании готовится очередная налоговая революция для владельцев недвижимости. Кабинет министров объявил о пересмотре коэффициентов, по которым рассчитывается муниципальный налог на прирост стоимости городских земель — тот самый, что платят при продаже, дарении или наследовании жилья. Новые правила, если их одобрит парламент, вступят в силу уже в 2026 году и затронут практически всех, кто планирует сделки с недвижимостью.
Главная интрига — в том, что для тех, кто решит расстаться с квартирой или домом менее чем через 15 лет после покупки, налоговая нагрузка ощутимо вырастет. В отдельных случаях сумма может увеличиться почти на 40%. Зато для собственников, которые держали жильё более 17 лет, предусмотрено снижение коэффициентов — до 12,5%. Таким образом, государство явно нацелено на борьбу со спекуляциями и быстрыми перепродажами.
Новые коэффициенты
Изменения затрагивают так называемый «объективный метод» расчёта налога, который был предложен социалистами (PSOE) ещё весной. Тогда же обсуждались и другие меры: повышение НДС на туристические апартаменты до 21%, ужесточение налогообложения для инвестиционных фондов недвижимости (socimis) и введение дополнительных сборов за пустующие квартиры. Все эти инициативы направлены на то, чтобы сделать рынок жилья более прозрачным и справедливым.
Поскольку бюджет страны на 2026 год пока не утверждён, правительство решило действовать через специальный королевский декрет. Документ уже опубликован в официальном бюллетене (BOE) и теперь ждёт одобрения депутатов. Если парламент даст зелёный свет, новые коэффициенты начнут применяться ко всем сделкам, совершённым после вступления закона в силу.
Кого коснутся изменения
Особое внимание уделено тем, кто продаёт жильё в течение первых 15 лет владения. Для таких случаев коэффициенты увеличиваются, причём наиболее заметно — при продаже через 9–12 лет после покупки. Это должно охладить пыл спекулянтов, которые привыкли быстро оборачивать объекты ради быстрой прибыли. В то же время, если квартира или дом находились в собственности более 17 лет, налоговая ставка, наоборот, снизится.
Юристы советуют внимательно следить за судьбой нового декрета. Если документ не будет утверждён в течение 30 дней, как того требует Конституция, все изменения автоматически аннулируются, и расчёт налога вернётся к прежним правилам. Такая ситуация уже случалась в прошлом году, когда аналогичный декрет не прошёл голосование и остался лишь на бумаге.
Практические советы
Эксперты по налоговому праву рекомендуют не торопиться с продажей, если вы попадаете под повышенные коэффициенты. Лучше дождаться окончательного решения парламента — возможно, удастся сэкономить значительную сумму. А вот тем, кто владеет недвижимостью более 17 лет и планирует передачу по наследству или дарение, наоборот, стоит поторопиться: если закон вступит в силу, налоговая нагрузка для них уменьшится.
Впрочем, даже если новые правила заработают, у муниципалитетов останется возможность корректировать кадастровую стоимость земли в сторону уменьшения — до 15%. Это позволит частично смягчить налоговое бремя для жителей тех городов, где цены на недвижимость давно не пересматривались.
Почему обновляют налог
Причина ежегодных изменений — решение Конституционного суда 2021 года, который признал прежнюю систему несправедливой. Раньше налог начислялся даже в тех случаях, когда собственник продавал жильё с убытком. Теперь коэффициенты должны обновляться ежегодно, чтобы отражать реальную динамику рынка и не допускать переплат.
В законе также закреплено право муниципалитетов самостоятельно снижать налоговую базу, если кадастровая стоимость земли не соответствует рыночной. Это особенно актуально для небольших городов и посёлков, где цены на недвижимость практически не меняются годами.
Если Вы не знали, PSOE — Испанская социалистическая рабочая партия, одна из старейших и крупнейших политических сил страны. В последние годы именно она инициирует большинство реформ в сфере налогообложения недвижимости. Партия активно выступает за ужесточение контроля над рынком жилья, борьбу с пустующими квартирами и ограничение спекуляций. В её рядах немало специалистов по экономике и праву, что позволяет разрабатывать сложные и продуманные законодательные инициативы.
