En España está surgiendo una nueva tendencia en el mercado inmobiliario: cada vez más pisos se ponen a la venta ocupados por personas que los habitan sin el consentimiento del propietario. Según los últimos datos, ya el 3% de todas las propiedades en el mercado nacional se consideran «ocupadas» o sin posesión efectiva. Cataluña lidera claramente esta estadística, concentrando casi el 40% de estas ofertas, y en Girona la proporción de pisos en esta situación alcanza casi el 9% del total de ventas.
Comprar una vivienda con ocupantes en su interior ya no es solo una rareza, sino una realidad a la que se enfrentan tanto inversores como compradores particulares. Las causas del fenómeno residen en el alto valor de la vivienda, las dificultades legales para desalojar y las particularidades de la legislación española, que protege a los colectivos vulnerables. Como resultado, cada vez aparecen más propiedades en el mercado donde el nuevo dueño no solo adquiere metros cuadrados, sino también un considerable paquete de problemas legales y cotidianos.
Aspectos legales
La venta de un piso sin posesión efectiva es un proceso permitido por la ley, pero implica riesgos considerables. Los abogados advierten: el comprador no podrá entrar en la vivienda de inmediato, desconocerá su estado real y no podrá reclamar defectos ocultos. Además, para acceder al piso será necesario iniciar un procedimiento judicial que podría prolongarse durante años.
El comprador asume todos los gastos — impuestos, suministros, tasas — desde el momento de la firma del contrato, incluso si no puede utilizar la vivienda. Además, cualquier intento de obtener ingresos del piso (por ejemplo, alquilarlo) está prohibido hasta que la propiedad se recupere legalmente a través de los tribunales. En algunos casos, si en la vivienda residen familias con menores o personas consideradas socialmente vulnerables, el desalojo puede posponerse hasta 2028.
Tipos de ocupación
Las situaciones con pisos ocupados pueden ser diversas. Algunos inquilinos simplemente han accedido a la vivienda vacía sin ningún derecho — los conocidos «okupas». Otros permanecen tras finalizar el alquiler o han heredado la vivienda sin formalizar los papeles. También hay antiguos propietarios que siguen residiendo en el piso tras perderlo por impago de hipoteca. Cada categoría involucra procedimientos legales y plazos de desalojo distintos, lo que complica aún más el proceso para los nuevos dueños.
Los expertos recomiendan revisar cuidadosamente no solo la documentación de la propiedad, sino también investigar quién reside en el piso, en qué condiciones y cuáles son las perspectivas de desalojo. A veces es necesario incluso contar con una declaración notarial para acreditar la ocupación. También resulta clave detallar todas las condiciones en el contrato de compraventa para evitar futuros litigios y contar con protección legal.
Cómo se realizan las transacciones
Al vender una vivienda ocupada, el vendedor está obligado a informar al comprador de que no tiene la posesión del inmueble. Esta información debe reflejarse no solo en el anuncio, sino también en toda la documentación adjunta, desde el acuerdo preliminar hasta la escritura notarial. En el contrato, por lo general, se especifica que el comprador está al tanto de la situación y asume todos los riesgos relacionados con el desalojo y la adecuación del piso.
Los abogados recomiendan no limitarse a las fórmulas estándar, sino detallar quién es responsable de qué y prever posibles escenarios. Algunas compañías de seguros ofrecen pólizas especiales para los nuevos propietarios de este tipo de inmuebles, las cuales cubren los gastos de defensa legal y posibles pérdidas. Sin embargo, incluso con este respaldo, la compra de una vivienda ocupada sigue siendo una lotería.
Precios y riesgos
El principal motivo para adquirir una vivienda ocupada es el precio considerablemente reducido. Según los expertos, estos pisos pueden costar entre un 30% y un 50% menos que el valor de mercado. Sin embargo, la ventaja se transforma en incertidumbre: nadie puede decir con exactitud cuándo será posible acceder a la propiedad ni cuánto tiempo y dinero se necesitará para los litigios.
La compra de un piso ocupado no es solo una transacción, sino un verdadero reto jurídico, financiero y moral. Para algunos, representa una oportunidad de inversión inmobiliaria atractiva; para otros, es fuente de preocupaciones y decepciones. En cualquier caso, los expertos recomiendan extremar la precaución, analizar minuciosamente todos los riesgos y consultar siempre con profesionales antes de tomar una decisión.
El mercado y sus perspectivas
La aparición de un gran número de pisos ocupados en el mercado se ha convertido en una tendencia visible. Para ciertos inversores, supone la posibilidad de adquirir una vivienda a un precio atractivo pensando en el largo plazo. Sin embargo, la legislación en este ámbito cambia con frecuencia, y la tensión social en torno a los desalojos no deja de crecer. Cualquier nueva iniciativa de las autoridades puede modificar radicalmente las reglas del juego y afectar el valor de estos inmuebles.
Por ahora, Cataluña sigue siendo la región con la mayor concentración de este tipo de ofertas, y Girona, la ciudad donde la proporción de pisos ocupados en venta bate todos los récords. Los compradores que se decidan por esta opción deben estar preparados para una espera prolongada y giros inesperados en el proceso.
Si no lo sabía, FIABCI España es la delegación española de la Federación Internacional de Profesionales Inmobiliarios, que agrupa a expertos, abogados y agencias de todo el país. La organización se dedica al análisis de tendencias, la asesoría en transacciones complejas y la promoción de estándares de transparencia en el mercado residencial. En los últimos años, FIABCI ha seguido de cerca la situación de los inmuebles ocupados y elabora recomendaciones para compradores e inversores con el objetivo de minimizar los riesgos al adquirir viviendas problemáticas.
