Firmar un contrato de alquiler es solo el punto de partida en la relación entre inquilino y propietario. Las cuestiones más interesantes surgen más tarde, cuando algo se avería en el piso. Para evitar disputas, la legislación española, concretamente la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), delimita claramente la responsabilidad financiera de las partes. La norma principal establece que el propietario debe mantener la vivienda en condiciones habitables. Esto significa que todas las reparaciones importantes necesarias para garantizar la comodidad y seguridad recaen sobre él. Se trata de averías en los sistemas de calefacción, fontanería, instalación eléctrica o en los elementos estructurales del edificio. Además, el propietario no tiene derecho a aumentar la renta debido a estas reparaciones. Solo hay dos excepciones: si el daño ha sido causado por el propio inquilino o como resultado de circunstancias de fuerza mayor que hayan provocado la destrucción del inmueble.
Por otro lado, el inquilino también tiene sus propias obligaciones. Debe aceptar la realización de los trabajos necesarios, aunque puedan causar molestias o limiten temporalmente el uso de algunas áreas del piso. Sin embargo, si las obras se prolongan por más de 20 días, la ley le otorga el derecho a una reducción proporcional del alquiler mensual. La responsabilidad clave del inquilino es informar de inmediato al propietario sobre cualquier defecto detectado, para que este pueda revisarlo. Si la situación requiere una intervención urgente, el inquilino puede solucionar el problema por su cuenta y luego exigir al dueño el reembolso de los gastos.
Al mismo tiempo, las pequeñas reparaciones cotidianas derivadas del uso diario corresponden a quien reside en el piso. Cambiar una bombilla fundida, arreglar una persiana o el mecanismo del inodoro son ejemplos de desgaste cuyos gastos cubre el inquilino. En otras palabras, él asume el coste de reparar los efectos del uso normal de los objetos o de los daños provocados por él mismo o sus invitados. En cambio, si se avería un electrodoméstico grande que ya estaba en la vivienda al entrar, su arreglo corresponde al propietario, salvo que se trate de una avería menor, como cambiar un filtro o un indicador.
En casos más complejos, como una inundación, la responsabilidad se determina según el origen del problema. Si el inquilino olvidó cerrar el grifo, será él quien asuma las consecuencias. Si se rompe una tubería dentro del piso, los gastos correrán a cargo del propietario. Pero si la avería ocurre en las instalaciones comunes del edificio, será la comunidad de vecinos quien se encargue de resolverlo.
En cuanto a cualquier reforma que el inquilino quiera realizar por iniciativa propia, las normas aquí son muy estrictas. El artículo 23 de la LAU prohíbe expresamente cualquier modificación en la estructura o apariencia de la vivienda sin el consentimiento expreso y por escrito del propietario. Están terminantemente prohibidas todas las obras que puedan afectar la seguridad o estabilidad del edificio. Si el inquilino ignora estos requisitos, al finalizar el contrato puede no solo perder la fianza, sino también verse obligado a devolver la vivienda a su estado original a su propio costo. Sin embargo, el propietario también tiene otra opción: puede conservar todas las mejoras realizadas sin pagar ninguna compensación por ellas.
