El mercado de alquiler de viviendas en España opera bajo estrictas normas que regulan el procedimiento y los plazos para la finalización de los contratos. Muchos inquilinos desconocen que, si no comunican a tiempo su intención de marcharse, su contrato puede renovarse automáticamente por varios años más, y bajo las mismas condiciones. Esta es una particularidad legal que todos deberían conocer.
El documento fundamental en este ámbito es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), vigente desde 1994 y complementada por la reciente Ley del Derecho a la Vivienda. Según esta norma, tras firmar el contrato por el periodo inicial pactado, el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda hasta cinco años si el propietario es una persona física, o hasta siete años en caso de persona jurídica. Esta prórroga se aplica de forma automática. La única manera de evitarla es notificar al propietario la intención de no continuar con el alquiler al menos treinta días antes de la fecha de finalización del contrato.
Cuando finaliza este primer periodo obligatorio, entra en vigor un mecanismo conocido en la legislación como «prórroga tácita». En este caso, si ninguna de las partes ha manifestado su intención de finalizar la colaboración, el contrato se renueva anualmente, pero por un máximo de tres años. La normativa establece plazos distintos para la notificación: el arrendador debe avisar con cuatro meses de antelación y el arrendatario dispone de dos meses. Es fundamental que la notificación se haga por escrito y mediante un método que permita acreditar su recepción, como carta certificada o a través del servicio burofax. Aunque la ley no exige un formato específico, la prueba del envío y la recepción resulta clave. Si ambos incumplen los plazos, el contrato se prorroga automáticamente por un año más.
Las últimas iniciativas legislativas, en particular la Ley 12/2023 sobre el derecho a la vivienda, han introducido nuevas circunstancias que amplían la duración del arrendamiento. Por ejemplo, los inquilinos que puedan acreditar su vulnerabilidad económica o social a través de los servicios sociales tienen derecho a solicitar una prórroga extraordinaria del contrato por un año. Esto es posible si el propietario de la vivienda es un gran tenedor. Durante este año adicional, todas las condiciones del acuerdo original se mantienen sin cambios.
Además, si el inmueble está situado en una zona oficialmente declarada como mercado tensionado, el inquilino adquiere el derecho a una prórroga adicional del contrato por un periodo de hasta tres años, renovable anualmente en las mismas condiciones. Esta exigencia también es obligatoria para el propietario. Se exceptúan los casos en que las partes lleguen a un nuevo acuerdo o cuando el propietario declare la necesidad de utilizar la vivienda para sí mismo o para sus familiares directos, según lo previsto en el artículo 9.3 de la LAU.
Gracias a estas modificaciones, el marco legal vigente busca equilibrar los intereses de ambas partes, aportar mayor estabilidad y seguridad jurídica al mercado del alquiler, así como prevenir conflictos derivados de la falta de comunicación o del desconocimiento de los procedimientos y plazos establecidos por la ley.
