Particularidades de la fiscalidad al cambiar de propietario un inmueble
En caso de venta o herencia de una propiedad urbana en España, surge la obligación de pagar el impuesto sobre el incremento del valor del terreno. Este tributo, conocido como plusvalía municipal, está regulado por las autoridades locales. El importe a abonar depende de una serie de parámetros que determinan la suma final.
Parámetros clave para el cálculo
El primer elemento clave es el valor catastral del terreno donde se ubica la vivienda. Este dato lo establece el catastro estatal y aparece reflejado en los recibos del impuesto sobre bienes inmuebles o está disponible a través de servicios electrónicos. El segundo factor es el tiempo de posesión del inmueble. Los ayuntamientos aplican coeficientes específicos según el número de años transcurridos desde la adquisición o la recepción del bien. Para cada intervalo de tiempo se utiliza un multiplicador distinto, pero el plazo máximo de cálculo está limitado a veinte años. Tras este periodo, se mantiene el último coeficiente fijado.
Tipo impositivo y suma final
Una vez determinada la base imponible, que se calcula según el valor catastral y el coeficiente aplicable, se le suma el tipo impositivo. Cada ayuntamiento fija su propio porcentaje, aunque legalmente no puede superar el 30%. El importe definitivo a pagar resulta de aplicar dicho porcentaje sobre la base calculada.
Métodos de cálculo de la base imponible
Existen dos métodos para calcular la base imponible. El primero es el método real, donde la diferencia entre el precio de compra y de venta se multiplica por la proporción del valor catastral del terreno. El segundo es el método objetivo, que consiste en multiplicar el valor catastral del terreno por un coeficiente fijado por el municipio, teniendo en cuenta el período de tenencia.
Ejemplo de cálculo para Madrid
Para ilustrar, consideremos el caso de un piso en Madrid, cuyo valor catastral del terreno es de 250.000 euros. Si el coeficiente aplicado es 0,16, la base imponible será de 40.000 euros. Con un tipo impositivo del 29%, el importe del impuesto será de 11.600 euros. Por lo tanto, al vender este inmueble, el propietario deberá abonar dicha cantidad al presupuesto municipal.
Particularidades en caso de herencia
En caso de herencia, el cálculo se realiza desde el momento en que el anterior propietario adquirió la propiedad hasta su transmisión al heredero. Si posteriormente el inmueble se vende, se toma en consideración el período desde la aceptación de la herencia hasta la compraventa. Esto permite determinar el incremento del valor del terreno durante todo el tiempo de posesión.
Cambios en los coeficientes en 2025
En 2025 entrarán en vigor nuevos valores máximos de los coeficientes establecidos a nivel estatal. Los ayuntamientos podrán aplicar valores inferiores si ya los utilizan, o deberán reducirlos si actualmente superan los límites establecidos. Además, las autoridades locales podrán disminuir el valor catastral del terreno hasta un 15%, dependiendo de la actualización de los datos.
