En España, los litigios por defectos de construcción son desde hace tiempo una realidad habitual, pero una reciente decisión del Tribunal Supremo podría cambiar las reglas del juego para todos los agentes del sector. El foco está puesto en el momento exacto en que expira el plazo para reclamar a arquitectos y otros profesionales que hayan participado en la edificación de inmuebles.
Dificultades para determinar los plazos
La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (Ley de Ordenación de la Edificación, LOE) delimita claramente los períodos de garantía y los plazos de prescripción. Cada tipo de daño cuenta con un plazo específico: diez años para problemas estructurales, tres años para defectos que afectan a la habitabilidad y solo un año para defectos de acabado. Sin embargo, una vez que el defecto se hace evidente, los afectados solo disponen de dos años para acudir a los tribunales.
En el caso resuelto por el Tribunal Supremo en octubre de 2025, se trataba de un edificio residencial en San Rafael (Segovia). Tras detectar numerosas deficiencias, los vecinos optaron por acudir a la justicia, reclamando tanto al promotor como al arquitecto técnico encargado de supervisar la ejecución de las obras.
Un largo camino hacia la justicia
Inicialmente, el juzgado de primera instancia obligó a ambas partes a subsanar los defectos identificados. Sin embargo, en la apelación en Madrid, el arquitecto técnico logró que se revocara la decisión a su favor: los jueces consideraron que los propietarios no le remitieron una reclamación independiente antes de que venciera el plazo de dos años establecido por la ley.
No obstante, se descubrió que el arquitecto no solo estaba al tanto de los problemas, sino que también participó activamente en las discusiones con los residentes, asistía a las reuniones, respondía correos electrónicos e incluso supervisaba personalmente algunas de las reparaciones. Este hecho resultó clave en la posterior resolución del caso.
Argumentos de las partes y postura del tribunal
Los residentes sostuvieron que el arquitecto no podía desconocer las reclamaciones, ya que estuvo presente en todas las discusiones y estuvo involucrado en el proceso de corrección de los defectos. Citaron jurisprudencia que indica que el plazo de prescripción no debe aplicarse cuando existe una relación estrecha entre las partes, lo que permite suponer conocimiento de las reclamaciones.
El Tribunal Supremo examinó detenidamente los argumentos de ambas partes y concluyó que el arquitecto era efectivamente consciente de las demandas de los residentes. El tribunal señaló que la participación activa del especialista en la resolución de los problemas demuestra su implicación directa, por lo que la ausencia formal de una notificación independiente no puede ser motivo para eximirle de responsabilidad.
Consecuencias de la decisión para el sector de la construcción
Como resultado, el Tribunal Supremo revocó la absolución del arquitecto y restableció su responsabilidad para subsanar los defectos. Esta resolución puede sentar un precedente para disputas similares, ya que ahora los tribunales deberán considerar no solo las notificaciones formales, sino también la participación real de los especialistas en la solución de los problemas.
Para las constructoras y especialistas técnicos, esto implica la necesidad de prestar mayor atención a la comunicación con los residentes y documentar todas las acciones relacionadas con la corrección de defectos. De lo contrario, incluso una participación mínima en las discusiones puede interpretarse como un reconocimiento de responsabilidad.
Nuevas referencias para todos los actores del mercado
Expertos señalan que la decisión del Tribunal Supremo resalta la importancia de la transparencia y la buena fe en las relaciones entre residentes, promotores y arquitectos. Ahora, intentar eludir responsabilidades mediante procedimientos formales puede resultar ineficaz si se demuestra el conocimiento y la implicación real en la resolución de los problemas.
Por su parte, los residentes cuentan ahora con una herramienta adicional para defender sus derechos. Incluso si los requisitos formales no se presentaron a tiempo, la participación activa de los especialistas en la corrección de defectos puede ser motivo para exigirles responsabilidades.
Como informó anteriormente RUSSPAIN
Los arquitectos técnicos en España (arquitectos técnicos) desempeñan un papel clave en todas las fases de la construcción. Son responsables del control de calidad de las obras, el cumplimiento de las normativas y la coordinación entre los distintos participantes del proceso. A diferencia del arquitecto principal, el técnico suele estar presente en la obra y mantiene contacto directo tanto con los operarios como con los clientes. En los últimos años, su responsabilidad ha sido objeto de numerosos litigios, especialmente tras la entrada en vigor de la LOE. Muchos arquitectos señalan que las exigencias hacia su trabajo se han endurecido y que la jurisprudencia requiere cada vez más pruebas de su implicación en la subsanación de defectos. En el sector profesional se debate activamente la necesidad de contratar seguros de responsabilidad adicionales y de documentar detalladamente todos los contactos con los residentes. Algunos expertos consideran que los nuevos fallos judiciales podrían llevar a una revisión de los contratos estándar y a un refuerzo de la protección jurídica de los profesionales. En cualquier caso, el papel del arquitecto técnico en los proyectos de construcción actuales sigue creciendo, y su reputación profesional se está convirtiendo en uno de los principales factores de confianza en el mercado inmobiliario.
