Comprar una propiedad en España puede convertirse en todo un desafío si, después de firmar el contrato, descubres que en tu nuevo piso ya vive alguien. Y no se trata de un inquilino con contrato, sino de personas que se han instalado sin ningún derecho legal. La situación en la que los recién adquiridos propietarios encuentran llamados okupas en la vivienda es cada vez más común, especialmente en las grandes ciudades y zonas costeras. Quienes acaban de comprar su vivienda enfrentan así la obligación no solo de defender sus derechos, sino también de afrontar complejas cuestiones legales.
La preocupación sobre qué hacer si el piso comprado está ocupado es compartida por muchos. La legislación española contempla varias vías para solucionar este problema, pero todas exigen tiempo, dinero y paciencia. Es fundamental saber que la responsabilidad de desalojar la vivienda recae sobre el nuevo propietario, incluso si desconocía la presencia de ocupantes antes de la compra.
Primeros pasos
Si después de la compra descubres que hay personas ajenas viviendo en el piso, lo primero es averiguar si lo sabías de antemano. A veces, los vendedores ocultan este problema para no bajar el precio. En caso de que la ocupación haya sido encubierta deliberadamente, es posible intentar impugnar la operación o reclamar una compensación. Sin embargo, lo más habitual es que el comprador tenga que iniciar por su cuenta el proceso de desalojo.
La forma más común es presentar una demanda de desahucio (desahucio) por la vía civil. Este procedimiento es adecuado tanto para antiguos inquilinos que permanecen después de la terminación del contrato, como para personas que nunca han tenido derecho a residir en la vivienda. En algunos casos, es posible acudir a la vía penal, especialmente si se trata de fraude o usurpación violenta.
Mecanismos legales
El procedimiento de desahucio en España está regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil (Ley de Enjuiciamiento Civil). Para los nuevos propietarios existe un trámite acelerado, el denominado «desahucio exprés». Sin embargo, ni siquiera este proceso garantiza una solución inmediata: si se detectan situaciones de vulnerabilidad social entre los ocupantes, el proceso puede prolongarse durante meses.
Si los ocupantes no cuentan con documentación alguna, el juez suele fallar a favor del propietario. Pero si anteriormente existía un contrato de alquiler u otro título, el procedimiento se complica. En ocasiones, el acceso a la vivienda puede demorarse hasta un año. Como alternativa, se puede intentar llegar a un acuerdo directo con los ocupantes, ofreciéndoles una compensación por la salida voluntaria.
Comprar con riesgo
Las viviendas con ocupantes suelen venderse a un precio considerablemente inferior al de mercado, con descuentos que alcanzan el 50-60%. Esto atrae a inversores dispuestos a asumir riesgos a cambio de posibles beneficios. Sin embargo, los bancos no conceden hipotecas para estos inmuebles, ya que no es posible realizar una tasación de su estado. El comprador tendrá que recurrir únicamente a sus propios recursos.
Antes de cerrar la operación, es fundamental revisar cuidadosamente el historial del inmueble, la existencia de deudas y la situación de ocupación. Se recomienda contar con un abogado especializado en bienes raíces. El contrato suele especificar quién es responsable del desalojo y de subsanar posibles daños. Tras liberar el piso, conviene amueblarlo y ocuparlo con pertenencias personales lo antes posible, ya que esto ayuda a prevenir una nueva ocupación.
Ventajas y desventajas
La principal ventaja de comprar una vivienda ocupada es su bajo precio. Si se logra gestionar el desalojo rápidamente y el piso está en condiciones aceptables, es posible obtener una buena rentabilidad al venderlo posteriormente o alquilarlo. En ocasiones, se puede llegar a un acuerdo amistoso con los ocupantes y evitar litigios judiciales.
Sin embargo, los riesgos son considerables. El nuevo propietario no puede utilizar la vivienda hasta que finalicen todos los trámites. A menudo, tras el desalojo, se descubren daños graves que requieren reparaciones costosas. Las entidades financieras suelen mostrarse reacias a operar con este tipo de inmuebles, y el proceso de desalojo puede prolongarse indefinidamente.
Particularidades de la negociación
En algunos casos, intentar negociar con los ocupantes resulta más eficaz que recurrir a la vía judicial. Ofrecer una compensación económica a cambio de una salida voluntaria permite ahorrar tiempo y evitar conflictos. No obstante, no todos los inquilinos acceden a negociar: algunos están vinculados a actividades delictivas y apuestan por prolongados procesos judiciales.
Tras recuperar la vivienda, es fundamental tomar medidas para evitar una nueva ocupación. Abogados en España recomiendan habitar el inmueble de inmediato, aunque sea de forma simbólica — colocar muebles, dejar pertenencias personales — para acreditar que está habitado. Así, en caso de un nuevo intento de ocupación, las acciones de los intrusos podrán ser calificadas como un delito más grave.
Quizás no lo sabía, pero en España el término “okupa” no solo se refiere a los inquilinos ilegales, sino que también designa a un fenómeno social vinculado a la protesta contra el alto costo de la vivienda. En los últimos años, el problema se ha agudizado especialmente en Madrid, Barcelona y en la Costa Blanca. RUSSPAIN.COM publica de manera regular información sobre el mercado inmobiliario, aspectos legales de las transacciones y tendencias actuales en el sector de la vivienda. Siga nuestras actualizaciones para no perderse cambios importantes en la legislación y consejos prácticos para propietarios.
