Las cuestiones relacionadas con las reformas en pisos de alquiler son tema habitual de debate entre inquilinos y propietarios en España. Situaciones como arreglar una fuga, reparar la calefacción o cambiar un enchufe averiado ocurren con bastante frecuencia. La decisión sobre quién debe asumir estos gastos no depende de acuerdos personales, sino que está regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) y el Código Civil.
Obligaciones del propietario en el mantenimiento de la vivienda
Según la legislación vigente, el propietario está obligado a garantizar que la vivienda sea habitable durante toda la duración del contrato de alquiler. Esto implica que es responsable de realizar todos los trabajos necesarios para conservar la vivienda en condiciones adecuadas. El propietario no puede traspasar estos gastos al inquilino ni aumentar el alquiler a causa de estas reparaciones. Si la vivienda deja de cumplir con los requisitos mínimos de habitabilidad, el inquilino tiene derecho a rescindir el contrato sin penalización.
Cuándo los gastos corresponden al inquilino
Sin embargo, existen excepciones. Si una avería o daño se produce por un uso inadecuado de la vivienda, los gastos de reparación corresponden al inquilino. El Código Civil también establece que el arrendatario es responsable de los daños causados a la propiedad, salvo que pueda demostrar lo contrario. Esta norma también se aplica a las acciones de otras personas que convivan con él o estén bajo su cuidado.
Reparación de electrodomésticos y pequeñas tareas
Si los electrodomésticos, como el frigorífico, la lavadora o la cocina, están incluidos en el contrato de alquiler, el propietario es responsable de su correcto funcionamiento, siempre que la avería no sea consecuencia del mal uso por parte del inquilino. En caso de uso indebido, la reparación corre a cargo del arrendatario. Entre las pequeñas tareas que debe realizar el inquilino se encuentran el cambio de bombillas, la eliminación de atascos causados por restos de comida o el ajuste de persianas si fallan por un uso frecuente. El desgaste por uso prolongado, como paredes amarillentas o suelos deslucidos, corresponde al propietario.
Situaciones urgentes y negativa a reparar
Si surge una emergencia, como una avería de agua o una falla grave en la red eléctrica, el propietario no tiene derecho a negarse a realizar las reparaciones. En caso de inacción, el inquilino puede presentar una reclamación por escrito y, si no recibe respuesta, acudir a los tribunales. Si es necesario, el arrendatario puede pagar de forma inmediata las reparaciones urgentes, previa notificación al propietario, y luego exigir el reembolso presentando los comprobantes correspondientes.
Rescisión del contrato por falta de reparaciones
Si el propietario no garantiza condiciones adecuadas de vivienda —por ejemplo, no soluciona filtraciones importantes, problemas eléctricos o de fontanería— el inquilino puede dar por terminada la renta. Para ello, se recomienda enviar una notificación por escrito y otorgar un plazo razonable para solucionar las deficiencias.
Quién es responsable de las averías de fontanería
La responsabilidad de reparar la fontanería depende de la causa de la avería. Si se trata de problemas técnicos, como daños en una tubería interna o fallos en el sistema de suministro de agua, los gastos corresponden al propietario. Pero si el atasco o la avería son consecuencia de un mal uso, por ejemplo, por tirar objetos extraños al inodoro, la reparación debe pagarla el inquilino. En caso de daños en las instalaciones comunes del edificio, la responsabilidad recae en la comunidad de propietarios, aunque es el arrendador quien debe gestionar su reparación.
