В Андалусии стартует масштабная реформа, которая переворачивает привычные устои рынка аренды недвижимости. С 24 января 2026 года вступает в силу новая редакция регионального закона о жилье, отменяющая обязательство по внесению фианса в Агентство по вопросам жилья и реабилитации Андалусии (AVRA). Теперь ответственность за хранение депозита полностью ложится на плечи арендодателя. Это решение уже вызвало бурю обсуждений среди собственников, арендаторов и профессионалов рынка, ведь привычная бюрократическая процедура уходит в прошлое.
До сих пор каждый договор аренды сопровождался обязательным визитом в AVRA и заполнением формы Modelo 806. Теперь этот этап исчезает, а вместе с ним – и административные проволочки, которые годами раздражали владельцев недвижимости. Нововведение распространяется не только на жилые объекты, но и на коммерческие помещения, офисы и склады. Для многих это долгожданное облегчение, особенно в условиях высокой текучести арендаторов.
Старые депозиты
Однако перемены не затрагивают прошлое: все депозиты, внесённые до 24 января 2026 года, остаются в AVRA и возвращаются по прежним правилам. Закон не имеет обратной силы, поэтому для старых договоров ничего не меняется. Возврат средств будет осуществляться по прежней схеме, а любые споры решаются по старым нормам.
В то же время, федеральное законодательство – а именно статья 36 Закона об аренде городских объектов (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) – по-прежнему требует внесения фианса. Для аренды жилья это одна месячная плата, для коммерческих помещений – две. Дополнительные гарантии могут быть согласованы отдельно, но отмена депозита в AVRA не отменяет саму обязанность по внесению фианса.
Конфликт норм
Долгие годы между федеральными и региональными правилами существовало напряжение. LAU обязывает владельца вернуть депозит в течение месяца после сдачи ключей, иначе начисляются проценты в пользу арендатора. Но если деньги зависают в AVRA, собственник вынужден возвращать их из своего кармана, а потом ждать возврата от государства. В случае задержки проценты начисляются уже в пользу владельца, а не арендатора, что часто вызывало недовольство последних.
С отменой обязательного депозита в AVRA этот парадокс исчезает. Теперь собственник сам распоряжается сроками возврата, а арендаторы могут рассчитывать на более оперативное получение своих средств. Андалусия становится одним из немногих регионов Испании, где такой подход реализован на практике.
Широкая реформа
Изменения в порядке внесения фианса – лишь часть масштабной реформы. Новый закон направлен на расширение доступности жилья, особенно в районах с острым дефицитом. Власти делают ставку на ускорение процедур, выделение новых участков под застройку и активное привлечение частных инвестиций. В приоритете – создание большего числа доступных квартир для социально уязвимых групп.
Особое внимание уделяется развитию сегмента защищённого жилья. Закон разрешает увеличивать плотность застройки и этажность, если застройщик обязуется передать часть объектов в этот фонд. Вводится понятие «приоритетных зон», где государство будет концентрировать субсидии на аренду, покупку и ремонт жилья.
Борьба с выселениями
Важной частью реформы стала координация усилий по предотвращению выселений и борьбе с незаконным захватом недвижимости. Создаётся специальная комиссия, объединяющая представителей различных ведомств, которая будет разрабатывать общие стандарты реагирования. Вводится система информирования и поддержки для тех, кто оказался под угрозой выселения, а также для владельцев, столкнувшихся с незаконным заселением.
Муниципалитеты получают право создавать собственные консультационные службы, которые помогут выявлять случаи уязвимости, подбирать альтернативные варианты жилья и оформлять необходимые субсидии. Такой подход должен снизить социальную напряжённость и ускорить решение конфликтных ситуаций.
Качество и санкции
Закон также делает акцент на модернизации жилого фонда. Создаётся техническая комиссия, которая займётся внедрением новых стандартов энергоэффективности, экологичности и безопасности. Особое внимание уделяется ликвидации аварийного жилья и повышению качества строительства.
Система штрафов становится жёстче: за серьёзные нарушения в сфере жилья предусмотрены санкции до 60 тысяч евро, а в случае с защищённым жильём – до 120 тысяч. Власти рассчитывают, что такие меры заставят участников рынка соблюдать новые правила и повысить ответственность.
Если Вы не знали, Андалусия (Andalucía) – крупнейший автономный регион Испании, известный не только своими пляжами и историей, но и сложной ситуацией на рынке недвижимости. В последние годы спрос на аренду здесь стабильно превышает предложение, особенно в крупных городах и туристических зонах. Региональные власти регулярно внедряют новые инициативы для стабилизации рынка и повышения доступности жилья для местных жителей и приезжих.
