В Испании судебные споры по поводу строительных дефектов давно стали привычным явлением, но недавнее решение Верховного суда (Tribunal Supremo) способно изменить правила игры для всех участников строительного процесса. В центре внимания оказался вопрос о том, когда именно истекает срок для предъявления претензий к архитекторам и другим специалистам, участвовавшим в возведении зданий.
Сложности с определением сроков
Закон 38/1999 о регулировании строительства (Ley de Ordenación de la Edificación, LOE) четко разграничивает гарантийные периоды и сроки исковой давности. Для разных видов повреждений предусмотрены свои временные рамки: десять лет для конструктивных проблем, три года для нарушений, влияющих на пригодность жилья, и всего год для недостатков отделки. Однако, как только дефект становится очевиден, у пострадавших есть только два года, чтобы обратиться в суд.
В деле, рассмотренном Верховным судом в октябре 2025 года, фигурировал жилой дом в Сан-Рафаэле (San Rafael, Segovia). После обнаружения многочисленных недостатков жильцы решили добиться справедливости через суд, предъявив претензии как к застройщику, так и к техническому архитектору, который отвечал за контроль исполнения работ.
Долгая дорога к справедливости
Первоначально суд первой инстанции обязал обе стороны устранить выявленные дефекты. Однако на апелляции в Мадриде (Madrid) технический архитектор сумел добиться отмены решения в свою пользу: судьи посчитали, что жильцы не направили ему отдельное требование до истечения двухлетнего срока, установленного законом.
Тем не менее, выяснилось, что архитектор не только был в курсе проблем, но и активно участвовал в обсуждениях с жильцами, посещал собрания, отвечал на электронные письма и даже лично контролировал некоторые ремонтные работы. Это обстоятельство стало ключевым в дальнейшем рассмотрении дела.
Аргументы сторон и позиция суда
Жильцы настаивали, что архитектор не мог не знать о претензиях, ведь он присутствовал на всех обсуждениях и был вовлечен в процесс устранения недостатков. Они ссылались на судебную практику, согласно которой срок исковой давности не должен применяться, если между сторонами существует тесная связь, позволяющая предположить осведомленность о претензиях.
Верховный суд внимательно изучил доводы обеих сторон и пришел к выводу, что архитектор действительно был осведомлен о требованиях жильцов. Суд отметил, что активное участие специалиста в решении проблем свидетельствует о его прямой вовлеченности, а значит, формальное отсутствие отдельного уведомления не может служить основанием для освобождения от ответственности.
Последствия решения для строительной отрасли
В результате Верховный суд отменил оправдательное решение в отношении архитектора и восстановил его ответственность за устранение дефектов. Это решение может стать прецедентом для аналогичных споров, ведь теперь суды будут обязаны учитывать не только формальные уведомления, но и фактическое участие специалистов в процессе устранения недостатков.
Для строительных компаний и технических специалистов это означает необходимость более внимательно относиться к коммуникации с жильцами и фиксировать все действия, связанные с устранением дефектов. В противном случае, даже незначительное участие в обсуждениях может быть расценено как признание ответственности.
Новые ориентиры для всех участников рынка
Эксперты отмечают, что решение Верховного суда подчеркивает важность прозрачности и добросовестности в отношениях между жильцами, застройщиками и архитекторами. Теперь попытки уйти от ответственности с помощью формальных процедур могут оказаться неэффективными, если будет доказано фактическое знание о проблемах и участие в их решении.
Жильцы, в свою очередь, получили дополнительный инструмент для защиты своих прав. Даже если формальные требования не были направлены вовремя, активное участие специалистов в устранении дефектов может стать основанием для привлечения их к ответственности.
Как RUSSPAIN писал ранее
Технические архитекторы в Испании (arquitectos técnicos) играют ключевую роль на всех этапах строительства. Они отвечают за контроль качества работ, соблюдение строительных норм и координацию между различными участниками процесса. В отличие от главного архитектора, технический специалист чаще всего находится на объекте и непосредственно взаимодействует с рабочими и заказчиками. В последние годы их ответственность стала предметом многочисленных судебных разбирательств, особенно после вступления в силу LOE. Многие архитекторы отмечают, что требования к их работе ужесточились, а судебная практика становится все более требовательной к доказательствам их участия в устранении дефектов. В профессиональном сообществе активно обсуждается необходимость дополнительного страхования ответственности и ведения подробной документации всех контактов с жильцами. Некоторые эксперты считают, что новые решения судов могут привести к пересмотру стандартных контрактов и усилению юридической защиты специалистов. В любом случае, роль технического архитектора в современных строительных проектах продолжает расти, а их профессиональная репутация становится одним из главных факторов доверия на рынке недвижимости.
