В Испании разразился новый юридический конфликт, который может изменить подход к управлению недвижимостью. Верховный суд страны (Tribunal Supremo) вынес решение, способное повлиять на стратегию крупных арендодателей и инвесторов. Теперь здания, находящиеся в собственности одного владельца и сдаваемые в аренду, не могут быть разделены на отдельные кадастровые объекты, если не начата реальная продажа помещений. Это решение вызвало бурю обсуждений среди юристов, налоговых консультантов и представителей рынка недвижимости.
Судебная коллегия рассмотрела дело, в котором крупная инвестиционная компания попыталась добиться раздела офисного комплекса на отдельные кадастровые единицы. Несмотря на то, что все помещения были сданы в аренду разным арендаторам, судьи не увидели оснований для внесения изменений в кадастр. Причина — отсутствие фактической продажи хотя бы одной из частей здания и, соответственно, отсутствия нескольких собственников.
Юридические нюансы
Верховный суд подчеркнул: наличие только одного владельца не позволяет считать здание объектом горизонтальной собственности. Даже если помещения физически разделены и сданы разным арендаторам, юридически это по-прежнему единый объект. Для признания здания разделённым на отдельные кадастровые объекты требуется наличие нескольких собственников, а не просто арендаторов.
Судьи напомнили, что оформление так называемого титула горизонтальной собственности (título constitutivo de la propiedad horizontal) одним владельцем — лишь подготовительный этап. Такой документ может быть полезен для будущей продажи, но сам по себе не создаёт юридической основы для раздела в кадастре. Пока не появится хотя бы два собственника, здание остаётся единым объектом для налоговых и административных целей.
Вертикаль против горизонтали
В испанском праве различают два типа собственности на здания: вертикальную и горизонтальную. В первом случае всё здание принадлежит одному лицу, даже если оно разделено на офисы или магазины. Во втором — каждый собственник владеет своей частью, а общие зоны находятся в совместном пользовании. Именно второй вариант позволяет разделить объект в кадастре и платить налоги по отдельности за каждую часть.
Решение Верховного суда фактически закрепляет: аренда не приравнивается к собственности. Даже если в здании десятки арендаторов, для кадастра оно остаётся единым целым, пока не начнётся реальная продажа помещений. Это ограничивает возможности оптимизации налоговой нагрузки и усложняет планирование для крупных арендодателей.
Кадастр и налоги
Вопрос раздела зданий напрямую связан с налогами. Если объект числится в кадастре как единое целое, налог на недвижимость (IBI) рассчитывается исходя из общей стоимости здания. Разделение на отдельные кадастровые единицы позволило бы платить налог за каждую часть отдельно, что иногда выгодно для собственников. Однако теперь такой подход невозможен без создания реального сообщества собственников.
Кроме того, невозможность раздела влияет на доступ к определённым налоговым льготам и субсидиям, которые зависят от конфигурации объекта в кадастре. Для многих компаний это означает пересмотр финансовых стратегий и отказ от некоторых схем оптимизации.
Практические последствия
Решение суда особенно болезненно для крупных инвестиционных фондов и SOCIMI — компаний, специализирующихся на управлении недвижимостью. Они часто владеют целыми зданиями, сдавая их по частям в аренду. Теперь такие структуры не смогут разделить свои объекты на кадастровые единицы до момента фактической продажи хотя бы одной части. Это усложняет сделки, связанные с рефинансированием, залогом или передачей отдельных помещений.
Многие эксперты считают, что решение Верховного суда может привести к снижению привлекательности инвестиций в коммерческую недвижимость. Некоторые компании уже начали пересматривать свои планы по покупке и управлению офисными и торговыми центрами. Впрочем, для частных владельцев небольших объектов ситуация не столь критична, но и они столкнутся с ограничениями при попытке разделить имущество для передачи по наследству или продажи.
Закон и реальность
В центре спора оказался пятый пункт Закона о горизонтальной собственности (Ley de Propiedad Horizontal). Он допускает возможность установления долей участия при продаже помещений, но Верховный суд разъяснил: сама по себе подготовка к продаже не создаёт юридической основы для раздела. Только появление нескольких собственников запускает механизм горизонтальной собственности и позволяет внести изменения в кадастр.
Таким образом, попытки некоторых компаний использовать формальные процедуры для оптимизации налогов и управления активами натолкнулись на жёсткую позицию суда. Теперь любые изменения в кадастре должны отражать реальное положение дел, а не только намерения собственника.
Если Вы не знали, SOCIMI — это испанские инвестиционные фонды недвижимости, созданные по аналогии с американскими REIT. Они активно работают на рынке коммерческой недвижимости, управляя офисами, торговыми центрами и гостиницами. SOCIMI обязаны соблюдать особые налоговые режимы и часто становятся участниками крупных сделок с недвижимостью в Мадриде, Барселоне и других городах страны.
