Верховный суд Испании своим решением 1524/2025 от 30 октября кардинально изменил подход к регулированию таймшера, известного как multipropiedad, в формате «плавающих недель». Высшая судебная инстанция пересмотрела свою прежнюю, более строгую доктрину, сославшись на законодательные изменения, социальные реалии и принцип сохранения юридической силы договоров. Это постановление устанавливает четкие критерии для интерпретации правовых режимов, существовавших до вступления в силу Закона 42/1998 и адаптированных к нему.
Долгое время судебная практика склонялась к аннулированию подобных соглашений, но теперь ситуация изменилась. Суд признал, что гибкие системы использования курортной недвижимости могут быть абсолютно законными при соблюдении определенных условий, что вносит долгожданную ясность в сектор, годами страдавший от правовой неопределенности и многочисленных судебных разбирательств.
Новый взгляд на «плавающие недели»
Ключевое изменение, внесенное Верховным судом, заключается в следующем: договоры, основанные на системе плавающих недель, признаются действительными, если они происходят из ранее существовавшего режима, который был должным образом адаптирован и зарегистрирован в Реестре собственности в соответствии с упомянутым законом. Важнейшим условием является то, чтобы в нотариальном акте об адаптации было прямо указано на сохранение или трансформацию первоначального режима. Таким образом, законность контракта напрямую зависит от выбранного и зарегистрированного варианта адаптации.
Это разъяснение также подтверждает, что срок действия таких договоров может превышать 50 лет, если в акте адаптации было принято решение о сохранении или преобразовании исходной системы. Ранее многие суды автоматически признавали недействительными контракты с плавающими неделями, считая их предмет неопределенным или срок действия чрезмерным. Верховный суд скорректировал этот подход, заявив, что сама по себе плавающая система не является основанием для аннулирования, если использование может быть определено через объективную процедуру, например, через понятную и проверяемую систему бронирования.
Ключ к законности — адаптация
Суд подчеркивает, что основное внимание следует уделять не индивидуальному договору с потребителем, а тому, как был адаптирован весь режим таймшера после вступления в силу Закона 42/1998. Пятидесятилетний лимит является обязательным только в тех случаях, когда адаптация проводилась по сценариям, требующим полного применения нового закона. Если же в зарегистрированном акте было выбрано сохранение первоначального режима, то и природа права, и его продолжительность остаются неизменными.
Постановление напоминает о трех путях адаптации, которые были доступны для существовавших ранее систем таймшера:
1. Полное сохранение первоначального режима, включая его бессрочный или превышающий 50 лет срок действия.
2. Создание смешанного режима, сочетающего элементы старой системы с требованиями нового законодательства.
3. Полная трансформация режима с сохранением первоначального срока действия права, даже если он был бессрочным.
Высшая судебная инстанция указывает, что решающим фактором является не дата передачи каждого отдельного права, а вариант адаптации, оформленный и внесенный в Реестр собственности. Этот критерий устраняет разногласия, которые возникали из-за противоречивых толкований в различных провинциальных судах.
Гибкость и правовая определенность
Годами контракты на плавающие недели находились под пристальным вниманием из-за предполагаемой неопределенности их предмета. Теперь Верховный суд применяет более функциональный подход: если договор позволяет определить жилье и период его использования с помощью четкой процедуры (например, системы бронирования), предмет считается действительным. Суд также уточнил, что в договоре не обязательно указывать регистрационные данные каждой виллы, если комплекс, тип жилья и порядок доступа к бронированию описаны корректно.
Такая интерпретация соответствует эволюции нормативной базы и судебной практики в области защиты прав потребителей, которые признают действительность прав пользования, если они определимы и обеспечены прозрачностью. Суд также сослался на фундаментальный принцип гражданского права — сохранение юридической сделки, напомнив, что если договор можно сохранить путем толкования его положений, следует выбирать этот путь, а не аннулирование.
Последствия для рынка
Решение Верховного суда создает более предсказуемую среду для всех участников рынка таймшера. Благодаря новой доктрине уменьшается неопределенность, которая висела над множеством старых контрактов, порождавших бесконечные судебные споры. Туристические операторы теперь получают более стабильную правовую основу для продажи плавающих недель без постоянного страха перед их автоматическим аннулированием.
Для потребителей это постановление означает более полное и последовательное толкование их прав и обязанностей, что повышает доверие к таким видам продуктов для отдыха. При этом суд четко дал понять, что прозрачность информации остается ключевым элементом. Пользователи должны по-прежнему получать точные и понятные сведения о работе системы, условиях использования и реальных ограничениях каждого контракта. Это гарантирует, что гибкость модели не приведет к ущемлению прав потребителя.
К слову, таймшер (multipropiedad) стал популярен в Испании в 80-х и 90-х годах, особенно в курортных зонах. Концепция предполагала покупку права на использование апартаментов или виллы в течение определенного периода каждый год. Однако сектор быстро приобрел дурную славу из-за агрессивных методов продаж, отсутствия прозрачности и слабой правовой защиты покупателей. Именно для наведения порядка и защиты потребителей в 1998 году был принят специальный закон, который установил строгие требования к договорам, включая максимальный срок их действия и обязательную информацию для клиентов.
