В Испании вступили в силу новые правила, которые должны защитить владельцев жилья от рисков, связанных с неуплатой аренды. Совет министров одобрил специальный указ, который предусматривает государственную гарантию для собственников квартир, сдающих жилье молодежи и уязвимым категориям граждан. Однако воспользоваться этой поддержкой смогут далеко не все — условия отбора оказались весьма жесткими.
Суть инициативы — предоставить арендодателям компенсацию в случае, если арендатор перестанет платить, нанесет ущерб имуществу или оставит долги по коммунальным услугам. Управлять программой поручено автономным сообществам, но детали финансирования пока остаются неясными. Власти обещают, что механизм заработает для всех договоров, действующих на 30 января 2025 года, но на практике круг получателей ограничен.
Кому положена гарантия
Чтобы получить доступ к государственной защите, собственник должен заключить договор аренды с лицом младше 35 лет или с тем, кто официально признан уязвимым. При этом сумма аренды не должна превышать установленный государством индекс. Еще одно обязательное условие — внесение залога и подписание специального соглашения о гарантиях, форма которого утверждается администрацией.
Автономные сообщества вправе вводить дополнительные требования, если сочтут нужным. Все эти меры распространяются только на те договоры, которые будут действовать на момент 30 января 2025 года. Если хотя бы один из критериев не выполнен, рассчитывать на компенсацию не получится.
Что покрывает программа
Гарантия распространяется на три основных риска: неуплата аренды, повреждение квартиры и долги по коммунальным платежам. Получателями компенсаций могут стать как частные владельцы, так и объединения собственников, если они оформили соответствующую страховку.
Для участия в программе арендодатель обязан быть в порядке с налоговой и социальным страхованием. Однако точные суммы выплат и общий бюджет пока не определены. Автономии должны будут каждые полгода отчитываться перед Министерством жилищного строительства о том, как используется эта система.
Критика рынка
Реакция профессионального сообщества оказалась неоднозначной. Крупные игроки рынка аренды считают, что новая система не решает главных проблем. По их мнению, большинство собственников не смогут воспользоваться госгарантией, так как сдают жилье по ценам выше индекса или арендаторам старше 35 лет.
Глава одной из ведущих компаний по аренде жилья, Давид Карабайо (David Caraballo), заявил, что инициатива практически не работает для основной массы арендодателей. Он подчеркнул, что большинство договоров заключаются на условиях, которые не подпадают под новые правила. По его словам, система выглядит «бесполезной» и «фактически недоступной» для рынка.
Юридические нюансы
Эксперты в области недвижимости отмечают, что требования к участникам программы слишком жесткие. Руководитель Агентства по аренде жилья (Agencia Negociadora del Alquiler), Хосе Рамон Сурдо (José Ramón Zurdo), считает, что поддержка охватит лишь небольшую часть сделок. Он обращает внимание на то, что многие собственники не смогут ждать компенсаций и предпочтут продать свои квартиры, чтобы избежать рисков.
Еще один спорный момент — сроки получения выплат. По действующим правилам, подать заявку на компенсацию можно только после освобождения квартиры, и на это дается полгода. Это, по мнению специалистов, делает процесс слишком затянутым и неудобным для владельцев.
Политические перспективы
Судьба указа пока не определена окончательно. Некоторые политические силы уже выразили сомнения в его эффективности и даже пригрозили заблокировать документ в парламенте. В частности, представители левых партий считают, что предложенные меры не соответствуют интересам большинства арендаторов и собственников.
В то же время Министерство жилищного строительства настаивает: если государство защищает арендаторов от выселения, то и владельцы жилья должны иметь аналогичные гарантии от неплатежей. Власти подчеркивают, что новая система — это попытка сбалансировать интересы обеих сторон на рынке аренды.
Если Вы не знали, компания Alquiler Seguro — один из крупнейших операторов рынка аренды в Испании, специализируется на управлении жилой недвижимостью и предоставлении гарантий для арендодателей. Агентство Negociadora del Alquiler (ANA) известно как эксперт в юридических вопросах аренды и активно участвует в обсуждении законодательных инициатив, связанных с защитой прав собственников и арендаторов.
