La pregunta sobre qué sucederá con el mercado inmobiliario español en 2026 preocupa no solo a los potenciales compradores, sino también a inquilinos, inversores e incluso a los propios promotores inmobiliarios. Tras un dinámico 2025, en el que el precio de la vivienda en venta aumentó casi un 16,5 % y el alquiler subió un 5,8 %, la situación se vuelve cada vez menos predecible. Por un lado, la oferta de nuevas viviendas disminuye mientras la población sigue creciendo. Por otro, la incertidumbre económica y los cambios legislativos añaden aún más tensión. En este contexto, los expertos del sector intentan anticipar cómo evolucionará el mercado en los próximos años.
El reportaje recoge las opiniones de reconocidos expertos del sector, quienes analizan las principales tendencias y posibles escenarios. Sus valoraciones no siempre coinciden, pero todos están de acuerdo en una cosa: el mercado afronta una dura prueba de resistencia. La escasez de viviendas, el aumento de precios y las nuevas reglas generan una situación sin precedentes para España.
¿Qué factores serán decisivos para el precio por metro cuadrado? ¿Cómo evolucionará la demanda de alquiler y compra? ¿Es posible que se repita una crisis como la de 2008? Estas dudas no solo preocupan a los profesionales, sino también a los ciudadanos, que ven cómo la vivienda se vuelve cada vez menos accesible.
Escasez y encarecimiento
El secretario de AMADEI, Jesús Manuel Martínez Caja, asegura que en 2026 España enfrentará una grave escasez de viviendas. Aunque se prevé que el número de licencias de construcción aumente alrededor de un tercio respecto a 2024, la brecha entre la oferta y la demanda persistirá. Según sus estimaciones, faltarán unas 600.000 viviendas en el país. Esto impulsará un nuevo aumento de los precios — alrededor de un 3% anual—, mientras que el volumen de transacciones caerá debido a la desaceleración económica.
Martínez Caja señala que ni siquiera una bajada de los tipos de interés ni el incremento de los ingresos de la población podrán compensar completamente el déficit. La situación será especialmente crítica en las grandes ciudades, donde la población crece con mayor rapidez. En su opinión, el mercado no alcanzará el equilibrio antes de 2027, cuando se empiecen a notar los efectos de los nuevos proyectos y medidas de apoyo.
¿Nueva burbuja inmobiliaria?
El economista y experto en psicología del mercado, Vicenç Hernández Reche, considera que España se encamina hacia una nueva ola de sobrecalentamiento del mercado, aunque será diferente a la de 2008. Según sus previsiones, en 2026 los precios seguirán subiendo, aunque de forma menos pronunciada que en los años anteriores. Se espera que el número de transacciones crezca entre un 4 y un 6%, pero el ritmo será inferior al de 2025.
Las principales amenazas para el mercado son una posible subida de tipos por parte del Banco Central Europeo, el encarecimiento de las hipotecas, el aumento del coste de la construcción y las trabas burocráticas. Hernández Reche destaca que el acceso a la vivienda seguirá siendo un problema para la mayoría de las familias, especialmente en las grandes ciudades. Si la situación económica empeora, el mercado podría enfrentarse a una nueva ola de inestabilidad.
Apuesta por el segmento de lujo
El socio de la agencia Walter Haus, Damian Hetch, señala la sólida demanda en el segmento premium. Según explica, la llegada de inversiones desde Latinoamérica y otros países mantiene elevados los precios de los inmuebles de lujo, sobre todo en Madrid y Cataluña. Sin embargo, Hetch advierte: sin programas estatales a largo plazo para desarrollar infraestructuras y fomentar la construcción, la situación solo podría agravarse.
Critica las medidas cortoplacistas y populistas que, a su juicio, solo agravan el déficit. Al mismo tiempo, las nuevas normas fiscales en Cataluña pueden reducir la oferta y afectar a todo el mercado regional. No obstante, los expertos no prevén caídas bruscas de precios, salvo que se produzcan shocks económicos externos.
Tendencias e innovación
La directora de la plataforma Inviertis, Rebeca Pérez, prevé que en 2026 el mercado avanzará hacia una mayor estabilidad. Espera un crecimiento moderado de los precios, la incorporación progresiva de nuevas tecnologías y un enfoque en la sostenibilidad ambiental. La oferta limitada se mantendrá, mientras que la política gubernamental y la evolución de los tipos de interés serán factores clave.
Pérez está convencida de que en la próxima década el sector experimentará una profunda transformación. Los cambios demográficos, la digitalización y el desarrollo sostenible serán determinantes para el éxito de empresas e inversores. Quienes logren adaptarse con rapidez obtendrán ventaja en el mercado.
Hipoteca y accesibilidad
El director general de donpiso, Luis Pérez, observa el futuro con optimismo. Destaca que desde el otoño de 2024 las ventas y los precios han comenzado a subir, y esta tendencia continuará en 2026, aunque con menor intensidad. En su opinión, si los tipos fijos hipotecarios se mantienen por debajo del 3 %, el número de transacciones seguirá incrementándose.
Pérez subraya que, a pesar del retorno de los precios nominales a los niveles de 2007-2008, teniendo en cuenta la inflación, la vivienda sigue siendo un 40 % más barata. Según él, esto distingue la situación actual del anterior auge inmobiliario y reduce el riesgo de una brusca caída.
Demanda y negociaciones
El presidente de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), José María Alfaro, prevé que en 2026 las ventas seguirán siendo elevadas, aunque no alcanzarán los récords de 2025. Al mismo tiempo, el precio de la vivienda y el alquiler en las grandes ciudades continuará aumentando a doble dígito.
Alfaro opina que, si se mantienen las tasas bajas, la demanda comenzará a disminuir gradualmente debido a los altos precios. Esto provocará un aumento en los plazos de venta y ampliará las oportunidades de negociación entre vendedores y compradores.
Si no lo sabía, AMADEI es la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Madrid, que agrupa a los principales profesionales del sector. Walter Haus es una gran agencia especializada en propiedades de lujo en España. Inviertis es una plataforma digital para inversiones en alquiler residencial. Donpiso es una de las redes de agencias inmobiliarias más antiguas del país. FAI es la Federación de Asociaciones Inmobiliarias, que representa los intereses de los profesionales del sector a nivel nacional.
