En España, la copropiedad de viviendas no es una rareza, sino más bien la norma. Hermanos, cónyuges e incluso antiguos amigos a menudo se encuentran en la situación de compartir la titularidad de una casa o piso. Pero, ¿qué hacer cuando los caminos se separan y nadie quiere dividir los metros cuadrados? En 2026, el procedimiento de división de bienes comunes (extinción de condominio) cobra aún más relevancia: aumentan los divorcios y los conflictos hereditarios no cesan. La legislación española ofrece varias vías, cada una con su propio potencial de ventaja… o de quebradero de cabeza.
En este artículo explicamos cómo funciona el mecanismo para dividir la propiedad indivisible, qué alternativas existen, qué documentación y pasos son necesarios y por qué, en ocasiones, es mejor llegar a un acuerdo amistoso que verse las caras en un juzgado. Prestaremos especial atención a los aspectos fiscales y a historias reales de españoles que han tenido que romper lazos patrimoniales.
Si cree que todo es sencillo, está equivocado. Incluso con el acuerdo de todas las partes, la burocracia puede sorprender. Y si no hay posibilidad de pacto, el proceso puede alargarse durante años y acabar costando más que el propio piso.
Qué significa la división de bienes
Cuando se trata de bienes indivisibles, como un piso o una casa en la que hay varios propietarios, surge la pregunta: ¿cómo salir de esta situación si alguno ya no quiere seguir siendo copropietario? En España existe el procedimiento de extinción de condominio, que supone el fin del régimen de copropiedad. No es una simple formalidad, sino un acto legal relevante que permite a uno o varios titulares dejar de ser propietarios, transmitiendo su parte a otro copropietario o a un tercero.
Este paso suele darse tras un divorcio, una herencia o en caso de desacuerdos entre familiares. Cada copropietario tiene derecho a exigir el fin de la comunidad cuando el bien no puede dividirse físicamente. Es importante: hablamos de bienes indivisibles – un piso no se puede partir por la mitad, pero a veces una parcela sí.
Dos caminos: acuerdo o conflicto
En España existen dos formas principales de acabar con la copropiedad: por acuerdo entre partes o acudiendo a los tribunales. La primera opción es la más rápida y económica. Los copropietarios pactan quién y en qué condiciones adquiere la parte del otro, valoran el inmueble, formalizan la operación ante notario y registran el cambio en el Registro de la Propiedad. Todo sencillo cuando nadie intenta sacar ventaja.
Pero si el compromiso resulta imposible, se inicia un proceso judicial. Uno de los copropietarios presenta una demanda de división de cosa común (división de cosa común). El juez valora el inmueble, determina las participaciones y, si no hay acuerdo, ordena la subasta pública. Al final, la vivienda se vende al mejor postor y el dinero obtenido se reparte entre los ex copropietarios. Este escenario rara vez resulta ventajoso: el inmueble suele venderse por debajo de su valor de mercado y los gastos judiciales pueden consumir buena parte del beneficio.
Documentos y trámites
Para formalizar la división de bienes por acuerdo, se requiere el mínimo de documentos: los DNI de todos los participantes, la documentación del inmueble, un informe de valoración (tasación) y el justificante de pago. La operación se firma ante notario y, posteriormente, se inscriben los cambios en el Registro de la Propiedad. En caso de división judicial, la lista de documentos es más amplia: se necesitan pruebas de la imposibilidad de repartir, títulos de propiedad y el cálculo de las cuotas.
En 2026, los notarios españoles registran un aumento de estas operaciones, especialmente en grandes ciudades como Madrid, Barcelona y Valencia. La razón es sencilla: cada vez más personas prefieren llegar a un acuerdo para no perder tiempo y dinero en los tribunales. Sin embargo, incluso con todas las partes de acuerdo, la burocracia puede retrasar el proceso durante varias semanas.
Impuestos y gastos
Muchos creen erróneamente que la división de bienes consiste simplemente en transferir una parte a otra persona. En realidad, el proceso es más complejo. En España, esta operación está sujeta al impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que se calcula sobre el valor de la parte transmitida. El tipo impositivo depende de la comunidad autónoma y suele oscilar entre el 0,5% y el 1,5%. Además, el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos urbanos (plusvalía municipal) normalmente no se aplica si la división es entre familiares o cónyuges.
Sin embargo, si como resultado de la operación alguien obtiene un beneficio económico, deberá declararlo en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). También hay que tener en cuenta los gastos de notaría, registro y tasación del inmueble. Según agentes inmobiliarios españoles, en 2026 formalizar la división de un piso tendrá un coste medio del 1,5 a 2% de su valor de mercado.
Situaciones cotidianas
En la práctica, la división de bienes suele darse en tres circunstancias: entre cónyuges tras el divorcio, entre hermanos durante una herencia, y cuando existe una hipoteca. En el primer caso, es posible incluir las condiciones de la división en el convenio de divorcio, lo que simplifica notablemente el trámite. En cuestiones hereditarias, a menudo se produce un bloqueo: uno de los herederos quiere vender su parte y los otros no. En estos casos, normalmente es necesario recurrir a los tribunales.
Un caso especial es la división de un piso hipotecado. Aquí todo depende del banco: para que uno de los ex cónyuges se convierta en el único prestatario, se necesita el consentimiento del acreedor y la formalización de una nueva hipoteca (novación). A veces, lo más sencillo es vender la vivienda, saldar la deuda y repartir el resto. En cualquier caso, es imprescindible consultar tanto con un abogado como con el banco.
Si no lo sabía, en España se registran cada año más de 30.000 casos de división de la copropiedad de viviendas. Este procedimiento está regulado por el Código Civil y es uno de los servicios notariales más demandados. En los últimos años, los notarios españoles han detectado un aumento de solicitudes relacionadas con la partición de bienes, especialmente en grandes ciudades y en zonas turísticas. Los expertos recomiendan asesorarse con abogados y tasadores de antemano para evitar sorpresas desagradables y no perder dinero en impuestos y tasas.
