España se prepara para una nueva revolución fiscal que afectará a los propietarios de inmuebles. El Consejo de Ministros ha anunciado la revisión de los coeficientes utilizados para calcular el impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos, conocido por aplicarse en la venta, donación o herencia de viviendas. Si el Parlamento aprueba las nuevas normas, entrarán en vigor ya en 2026 y afectarán prácticamente a todos los que planeen realizar operaciones inmobiliarias.
La mayor incógnita es que quienes decidan vender su piso o casa en menos de 15 años tras la compra verán un aumento considerable de la carga fiscal. En algunos casos, la suma podría elevarse casi un 40%. En cambio, los propietarios que hayan mantenido su vivienda más de 17 años tendrán coeficientes reducidos de hasta un 12,5%. De este modo, queda claro que el Gobierno busca frenar la especulación y las reventas rápidas.
Nuevos coeficientes
Los cambios afectan al llamado «método objetivo» de cálculo del impuesto, propuesto por los socialistas (PSOE) la pasada primavera. Por entonces también se discutieron otras medidas: aumentar el IVA de los apartamentos turísticos al 21%, endurecer la fiscalidad para los fondos de inversión inmobiliaria (socimis) e introducir tasas adicionales para las viviendas vacías. Todas estas iniciativas buscan lograr un mercado de la vivienda más transparente y justo.
Dado que el presupuesto nacional para 2026 aún no ha sido aprobado, el gobierno ha decidido actuar mediante un real decreto especial. El documento ya ha sido publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y ahora espera la aprobación de los diputados. Si el Parlamento da luz verde, los nuevos coeficientes se aplicarán a todas las operaciones realizadas después de la entrada en vigor de la ley.
A quiénes afectarán los cambios
Especial atención se presta a quienes venden una vivienda durante los primeros 15 años de propiedad. En estos casos, los coeficientes aumentan, especialmente en ventas realizadas entre 9 y 12 años tras la compra. Esta medida busca frenar la especulación inmobiliaria de quienes buscan beneficios rápidos. Por el contrario, si la vivienda ha estado en propiedad más de 17 años, el tipo impositivo se reducirá.
Los abogados recomiendan seguir de cerca la tramitación del nuevo decreto. Si el documento no es ratificado en un plazo de 30 días, como exige la Constitución, todos los cambios quedarán automáticamente anulados y el cálculo del impuesto volverá a las normas anteriores. Esta situación ya ocurrió el año pasado, cuando un decreto similar no fue aprobado y quedó solo en el papel.
Recomendaciones prácticas
Expertos en derecho fiscal recomiendan no apresurarse con la venta si se encuentra bajo coeficientes elevados. Es mejor esperar la decisión definitiva del parlamento: así podría ahorrar una suma considerable. En cambio, quienes poseen una propiedad desde hace más de 17 años y planean transferirla por herencia o donación, deberían hacerlo cuanto antes: si la ley entra en vigor, la carga fiscal para ellos se reducirá.
No obstante, incluso si se aplican las nuevas normas, los ayuntamientos conservarán la facultad de ajustar a la baja el valor catastral del suelo —hasta un 15%. Esto permitirá aliviar parcialmente la carga fiscal de los habitantes de aquellas ciudades donde los precios inmobiliarios no se han revisado desde hace tiempo.
Por qué se actualiza el impuesto
La razón de los cambios anuales radica en la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, que consideró injusto el sistema anterior. Antes, el impuesto se cobraba incluso cuando el propietario vendía la vivienda con pérdidas. Ahora, los coeficientes deben actualizarse cada año para reflejar la dinámica real del mercado y evitar sobrepagos.
La ley también otorga a los ayuntamientos el derecho de reducir de forma independiente la base imponible si el valor catastral del terreno no coincide con el valor de mercado. Esto es especialmente relevante para ciudades pequeñas y pueblos, donde los precios de la vivienda apenas han cambiado durante años.
Por si no lo sabía, el PSOE es el Partido Socialista Obrero Español, una de las fuerzas políticas más antiguas y grandes del país. En los últimos años, ha sido el principal impulsor de la mayoría de las reformas en materia de fiscalidad inmobiliaria. El partido aboga activamente por un mayor control sobre el mercado de la vivienda, la lucha contra los pisos vacíos y la limitación de la especulación. Entre sus filas cuenta con numerosos especialistas en economía y derecho, lo que permite desarrollar iniciativas legislativas complejas y bien fundamentadas.
