En Cataluña ha surgido un nuevo debate sobre los derechos de los propietarios y las obligaciones relacionadas con la oferta de vivienda. Una decisión adoptada en julio de 2025 por la Audiencia Provincial de Barcelona marcó un giro inesperado para muchos dueños de inmuebles. A partir de ahora, si una vivienda está ocupada sin ningún título legal, el propietario puede acudir a los tribunales para reclamar el desalojo, sin tener que ofrecer a los ocupantes un contrato de alquiler social. Esta resolución ya ha generado un intenso debate entre abogados, inquilinos y propietarios.
Durante mucho tiempo, la jurisprudencia en Cataluña fue ambigua. Algunos tribunales exigían que los propietarios intentaran primero alcanzar un acuerdo de alquiler social con los ocupantes antes de presentar una demanda de desalojo. Sin embargo, la nueva postura de la Audiencia Provincial de Barcelona ha cambiado este enfoque. Ahora, la ausencia de una oferta de alquiler social no se considera un impedimento para acudir a los tribunales cuando se trata de un llamado “precario”—es decir, cuando una vivienda está ocupada sin contrato, permiso ni ningún título legal.
Esta decisión afecta tanto a particulares como a empresas propietarias de inmuebles. En el caso concreto, una gran empresa descubrió que su piso en Granollers estaba ocupado sin su consentimiento. Tras acudir a un juzgado de primera instancia, el propietario obtuvo orden de desalojo y el intento de recurrir la sentencia en apelación fracasó. El principal argumento de la parte demandada—la ausencia de oferta de alquiler social—fue rechazado por el tribunal.
Aspectos jurídicos
La cuestión de la obligación de ofrecer alquiler social en Cataluña está regulada por la legislación autonómica, en particular por la Ley 24/2015. Esta ley fue aprobada para hacer frente a la crisis de la vivienda y contempla una serie de medidas de apoyo para los colectivos vulnerables. Sin embargo, el Tribunal Constitucional de España ha señalado reiteradamente que las comunidades autónomas no pueden establecer barreras procesales para acudir a la jurisdicción civil. Como resultado, algunos artículos de la ley fueron declarados inválidos.
La Audiencia Provincial de Barcelona, en su fallo, subrayó que el requisito de ofertar previamente un alquiler social no puede considerarse una condición obligatoria para presentar una demanda de desahucio. Los magistrados recordaron que, si el ocupante no dispone de contrato, permiso u otro documento que acredite su derecho a residir en la vivienda, el propietario puede solicitar su desalojo sin más trámites. Las excepciones solo son posibles en los casos expresamente previstos por la ley, como en desahucios por impago de alquiler o ejecuciones hipotecarias, y únicamente cuando el demandante es un gran tenedor.
Impacto en el mercado
La decisión judicial ya ha generado un intenso debate entre los expertos del sector inmobiliario. Para los propietarios de viviendas, esto significa la posibilidad de recuperar su propiedad más rápidamente, sin perder tiempo en largas negociaciones y trámites burocráticos. Por otro lado, las organizaciones defensoras de derechos temen que esta práctica pueda aumentar el número de desalojos y agravar la situación de los ciudadanos más vulnerables socialmente.
Al mismo tiempo, el tribunal recordó que la vulnerabilidad social de los inquilinos no se ignora por completo. Si durante la ejecución de la orden de desalojo se constata que los ocupantes atraviesan una situación difícil, el juez puede suspender el proceso e involucrar a los servicios sociales para buscar una solución alternativa. Sin embargo, esto ocurre después de que se haya dictado la orden de desalojo, y no en la fase de presentación de la demanda.
La postura de los tribunales
La Audiencia Provincial de Barcelona hace referencia a una sentencia propia de febrero de 2020, en la que se estableció un criterio unificado para este tipo de casos. Según este enfoque, la ausencia de una oferta de alquiler social no puede considerarse motivo para rechazar una demanda o declararla inadmisible. Esta norma se aplica tanto a todos los casos de desalojo por falta de contrato, como a procedimientos por finalización de arrendamiento o impago de rentas.
En el caso analizado, el tribunal también señaló que las disposiciones de la Ley 24/2015 sobre alquiler social no son aplicables cuando no existe ninguna relación contractual entre las partes. De este modo, los propietarios han recibido un mensaje claro: si la vivienda está ocupada sin un título legal, pueden actuar de forma decidida y sin demoras innecesarias.
Vulnerabilidad social
La resolución presta especial atención a la cuestión de la vulnerabilidad social. Los jueces subrayan que el hecho de que los ocupantes se encuentren en una situación de dificultad no impide la adopción de una medida de desalojo. Sin embargo, en la fase de ejecución de la sentencia, el tribunal puede tener en cuenta estas circunstancias y, si es necesario, suspender provisionalmente el lanzamiento para dar tiempo a la intervención de los servicios sociales. Este enfoque permite equilibrar los derechos de los propietarios con la necesidad de proteger a los grupos más vulnerables de la sociedad.
Los expertos señalan que esta nueva doctrina judicial puede servir de referencia para otras regiones de España, donde el problema de la ocupación ilegal de viviendas es especialmente grave. Los propietarios han obtenido herramientas adicionales para proteger sus intereses y los tribunales, criterios claros para analizar este tipo de casos.
Si no lo sabía, idealista es uno de los mayores portales inmobiliarios online de España y Europa. El servicio ofrece información actualizada sobre el mercado de la vivienda, análisis de tendencias y asesoramiento legal para propietarios, inquilinos e inversores. idealista sigue de cerca los cambios en la legislación y la jurisprudencia, y publica regularmente artículos de expertos y noticias sobre los principales acontecimientos del sector inmobiliario. Gracias a ello, este portal se ha convertido en una herramienta imprescindible para todos los interesados en el mercado de la vivienda en España.
