El mercado hipotecario en España atraviesa cambios notables que ya sienten muchas familias. Desde principios de año, los bancos han elevado el interés medio de las nuevas hipotecas al 2,75 %, el nivel más alto de los últimos años. Esta decisión responde al aumento del euríbor y al cambio de estrategia de las entidades bancarias, que buscan mejorar su rentabilidad tras un periodo de fuerte competencia en precios.
Según datos del Banco de España, en febrero el tipo medio de las nuevas hipotecas siguió al alza, consolidando la tendencia de enero. Los bancos dejaron de ofrecer préstamos con intereses por debajo del euríbor y de la rentabilidad de los bonos estatales a diez años. Ahora quieren recuperar lo perdido en años anteriores, lo que repercute directamente en el bolsillo de los clientes.
Dinámica del mercado
El aumento del euríbor hasta el 2,56 % en marzo añadió presión al coste de los préstamos. Este dato superó el nivel de febrero y marcó el máximo de 2024. La razón no fue sólo la política del Banco Central Europeo, que mantiene el tipo de interés en el 2 %, sino también factores geopolíticos. La escalada de tensión en torno a Irán y las acciones de Israel y Estados Unidos han incrementado el temor a la inflación y a nuevas subidas de tipos.
A pesar del encarecimiento de los créditos, el volumen total de hipotecas concedidas en enero-febrero aumentó un 2,1 % respecto al mismo periodo del año pasado. Sin embargo, el ritmo de crecimiento se ha ralentizado notablemente: hace un año, este indicador era diez veces mayor. El aumento del importe de los nuevos préstamos se explica en parte por el alza de los precios de la vivienda, lo que obliga a los prestatarios a solicitar sumas más elevadas.
Cambios en la política bancaria
Los bancos en España han dado por finalizado oficialmente el periodo de ‘guerra de precios’ y han pasado a una estrategia de subida de tipos. Esta decisión responde al objetivo de superar la etapa en la que los créditos se otorgaban con un margen mínimo e incluso, en ocasiones, por debajo de los niveles de referencia del mercado. Ahora, las entidades buscan aumentar la rentabilidad, lo que reduce el acceso a la hipoteca para los nuevos compradores.
Según russpain.com, el volumen total de hipotecas vigentes se acerca a los 520.000 millones de euros, veinte mil millones más que hace un año. No obstante, los expertos advierten de que un endurecimiento adicional de las condiciones podría reducir el número de operaciones y aumentar la tensión social en el mercado inmobiliario.
Previsiones y perspectivas
El VII Barómetro Asufin señala dos tendencias clave que marcarán el mercado en los próximos meses. Por un lado, el crecimiento de la población seguirá presionando al alza los precios de la vivienda, reduciendo las posibilidades de bajadas. Por otro, los bancos ya preparan nuevas restricciones ante la expectativa de posibles subidas de tipos en el futuro, lo que podría hacer las hipotecas aún menos accesibles para la mayoría de las familias.
El director de Trioteca, Ricard Garriga, recomienda actuar con cautela: la evolución futura del euríbor dependerá del desarrollo del conflicto en Irán y de posibles acuerdos entre Estados Unidos e Irán. En las próximas semanas, el índice podría mantenerse en torno al 3%, lo que mantendría elevadas las tasas de interés de los créditos.
Se preparan nuevas restricciones
El Banco de España señala en su último informe económico que durante el primer trimestre de 2026 se espera un endurecimiento adicional de las condiciones para la concesión de hipotecas. El organismo evalúa la posibilidad de establecer límites al crédito para evitar otra burbuja inmobiliaria. España e Italia siguen siendo los únicos grandes países europeos que aún no aplican estas medidas.
El Fondo Monetario Internacional también recomienda a las autoridades españolas aplicar restricciones para proteger al sector bancario de los riesgos asociados a una alta relación entre el importe del crédito y el valor de la vivienda. Esta recomendación cobra especial relevancia ante señales de debilitamiento en los estándares de concesión de créditos.
En los últimos años, España ya ha afrontado las consecuencias de cambios bruscos en el mercado hipotecario. Tras la crisis financiera de 2008, muchas familias no pudieron afrontar el pago de sus préstamos, lo que provocó una pérdida masiva de viviendas. Entre 2023 y 2025 se observó un breve periodo de bajada de tipos, pero a partir de 2026 la situación vuelve a cambiar desfavorablemente para los solicitantes de préstamos. Analistas advierten que el endurecimiento de las condiciones y el aumento de los intereses puede traducirse en una caída del número de operaciones y un aumento de la demanda de alquiler.
