La pregunta sobre la venta de una vivienda sin conexiones activas de agua y electricidad surge a menudo entre los propietarios de inmuebles en España. Esta situación se da tanto en casas antiguas como en propiedades que han estado desocupadas durante mucho tiempo. Aunque la falta de servicios públicos no impide legalmente la venta de tales inmuebles, el proceso de formalización de la operación presenta ciertas particularidades.
En primer lugar, mucho depende del estado de las instalaciones. Si la vivienda cuenta con infraestructuras en buen estado que han sido desconectadas temporalmente, el nuevo propietario podrá restablecer rápidamente el suministro de agua y electricidad realizando el cambio de titularidad en los servicios correspondientes. En este caso, no se exigen requisitos adicionales para la transacción.
La situación es más complicada en los casos donde las instalaciones no existen o no cumplen con los estándares actuales. En tales casos, la vivienda no reúne los requisitos mínimos de habitabilidad y, por tanto, no puede obtener la denominada «cédula de habitabilidad» (cédula de habitabilidad). En varias comunidades autónomas este documento es obligatorio para la venta, aunque incluso sin él la operación es posible si ambas partes están informadas de la situación y de acuerdo con las condiciones.
Al redactar el contrato de compraventa en forma notarial, es importante dejar constancia de que el comprador está informado sobre la ausencia de suministros y asume la obligación de adecuar la vivienda a los requisitos necesarios para la habitabilidad. Asimismo, se recomienda reflejar en el contrato que el precio del inmueble contempla los gastos de rehabilitación o instalación de nuevos sistemas de agua y electricidad.
Si el comprador planea solicitar una hipoteca, la falta de suministros puede ser un obstáculo para obtener el crédito. Los bancos suelen exigir que el inmueble cumpla con los estándares de habitabilidad, por lo que en estos casos resulta más difícil conseguir la aprobación del préstamo.
Para formalizar la venta de una casa sin agua ni electricidad se requiere el paquete estándar de documentos: título de propiedad, nota simple del registro de la propiedad, certificado de eficiencia energética, justificante de ausencia de deudas con la comunidad de propietarios (en caso de existir), estatutos y actas de reuniones vecinales, así como los últimos recibos del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI). La única excepción es la cédula de habitabilidad, si no se dispone de ella.
Los compradores deben prestar atención a posibles deudas por servicios públicos. Aunque dichas deudas no se transfieren automáticamente al nuevo propietario, pueden dificultar la formalización de nuevos contratos con los proveedores. Antes de firmar el contrato, se recomienda solicitar al vendedor un certificado que acredite la ausencia de deudas de agua y electricidad. Si existen deudas, su importe puede descontarse del precio de la operación.
La falta de agua y electricidad no siempre reduce el precio del inmueble si las conexiones pueden restablecerse rápidamente. Sin embargo, si se requiere una reforma integral o el reemplazo total de los sistemas, el coste de la vivienda suele disminuir en la cantidad estimada de estos gastos. Es importante tenerlo en cuenta al negociar el precio.
Por tanto, la venta de una vivienda sin agua ni electricidad en España es posible, pero requiere prestar especial atención a los aspectos legales y a la transparencia entre vendedor y comprador. Una gestión adecuada de la operación y la consideración de todos los matices ayudarán a evitar disputas y pérdidas económicas para ambas partes.
