En España, al vender una propiedad a través de una agencia, uno de los documentos clave es la llamada nota de encargo. Este contrato establece las condiciones de colaboración entre el propietario del inmueble y el agente, además de fijar los derechos y obligaciones de ambas partes.
La nota de encargo, que a veces también se denomina hoja de encargo, se firma entre el propietario del inmueble y la agencia inmobiliaria. El documento detalla las condiciones bajo las cuales la agencia ofrecerá la propiedad en el mercado, así como el modo de interacción entre las partes. En particular, se especifican el importe de la comisión de la agencia, la forma de pago, la vigencia del contrato y el precio de oferta.
El objetivo principal de la nota de encargo es garantizar la transparencia de la operación y proteger los intereses tanto del vendedor como de la agencia. El documento ayuda a evitar malentendidos, definiendo claramente quién es responsable de qué y qué compromisos asume cada parte. En caso de disputas o incumplimiento de las condiciones, la nota de encargo sirve de base para reclamaciones, incluso a nivel judicial.
A nivel nacional, no es obligatorio formalizar una nota de encargo, pero en varias comunidades autónomas, como Cataluña, dicho contrato es un requisito legal. En estas regiones, las agencias inmobiliarias están obligadas a firmar acuerdos escritos con los propietarios si asumen la venta de la vivienda. La normativa catalana, en particular, exige que los agentes actúen con buena fe, profesionalidad e independencia, así como que respeten los derechos de los consumidores.
Incluso donde la nota de encargo no es obligatoria, su ausencia puede generar dudas sobre la transparencia de la agencia. Además, en todo el territorio español se aplica la Ley de Defensa de los Derechos de los Consumidores, que permite al vendedor desistir del contrato sin penalización durante los 14 días posteriores a la firma.
Existen dos tipos principales de nota de encargo. La primera es la exclusiva, en la que el vendedor confía la venta únicamente a una agencia y no puede ofrecer el inmueble por su cuenta ni a través de otros intermediarios. En este caso, el contrato suele especificar el periodo durante el cual se mantiene la exclusividad. La segunda es la nota de encargo no exclusiva, que permite al propietario acudir a otros agentes de manera simultánea o vender la vivienda por sí mismo.
El contenido de la nota de encargo puede variar según la región, pero normalmente el documento incluye la siguiente información:
- Datos de la agencia y número de registro del agente;
- Información del propietario y, si corresponde, de su representante;
- Plazo de vigencia del encargo;
- Descripción del inmueble y sus datos registrales, así como información sobre posibles cargas;
- Condiciones de la venta, incluido el precio, la forma de pago y la distribución de los gastos;
- Aspectos legales que pueden afectar a la operación (por ejemplo, la existencia de procedimientos judiciales);
- El importe de la comisión de la agencia y el método de pago;
- Derechos y obligaciones de las partes, así como las facultades del agente.
Es importante que el contrato refleje todas las condiciones esenciales y cumpla con los requisitos de protección de datos personales.
Así, la nota de encargo no es una simple formalidad, sino una herramienta clave que contribuye a que el proceso de venta de inmuebles en España sea más transparente y seguro para todos los participantes.
