Рынок ипотеки в Испании переживает заметные перемены, которые уже ощущают многие семьи. С начала года банки увеличили среднюю ставку по новым жилищным кредитам до 2,75% — это максимальный уровень за последние годы. Такое решение связано с ростом индекса euríbor и изменением политики кредитных организаций, которые стремятся повысить свою прибыльность после периода ценовой конкуренции.
В феврале, по данным Banco de España, средняя ставка по новым ипотекам продолжила расти, закрепив тенденцию января. Банки отказались от прежней практики выдачи кредитов по ставкам ниже euríbor и доходности десятилетних государственных облигаций. Теперь они стремятся компенсировать низкую доходность прошлых лет, что напрямую отражается на кошельках заемщиков.
Динамика рынка
Рост euríbor до 2,56% в марте стал дополнительным фактором давления на стоимость кредитов. Этот показатель превысил февральский уровень и достиг максимума за 2024 год. Причиной стали не только решения Европейского центрального банка, который удерживает ставку по деньгам на уровне 2%, но и геополитические события. Обострение ситуации вокруг Ирана, а также действия Израиля и США, усилили опасения по поводу инфляции и возможного дальнейшего повышения ставок.
Несмотря на удорожание кредитов, общий объем выданных ипотек в январе-феврале вырос на 2,1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако темпы роста заметно замедлились: год назад этот показатель был в десять раз выше. Увеличение суммы новых кредитов частично объясняется ростом цен на жилье, что вынуждает заемщиков брать более крупные суммы.
Изменения в политике банков
Банки Испании официально завершили период «ценовой войны» и перешли к стратегии повышения ставок. Это решение объясняется желанием выйти из ситуации, когда кредиты выдавались с минимальной маржой, а иногда даже ниже рыночных ориентиров. Теперь кредитные организации нацелены на увеличение доходности, что делает ипотеку менее доступной для новых покупателей.
По оценке russpain.com, общий объем действующих ипотек приблизился к 520 миллиардам евро, что на 20 миллиардов больше, чем год назад. Однако эксперты отмечают, что дальнейшее ужесточение условий может привести к сокращению числа сделок и росту социальной напряженности на рынке жилья.
Ожидания и прогнозы
VII Барометр Asufin указывает на две ключевые тенденции, которые будут определять рынок в ближайшие месяцы. Во-первых, рост населения продолжит подталкивать цены на жилье вверх, снижая шансы на их снижение. Во-вторых, банки уже готовят новые ограничения, ожидая возможного повышения ставок в будущем. Это может сделать ипотеку еще менее доступной для большинства семей.
Глава Trioteca Ricard Garriga советует проявлять осторожность: дальнейшее движение euríbor будет зависеть от развития конфликта в Иране и возможных договоренностей между США и Ираном. В ближайшие недели индекс может удерживаться на уровне 3%, что сохранит высокие ставки по кредитам.
Готовятся новые ограничения
Banco de España в последнем экономическом отчете отмечает, что в первом квартале 2026 года ожидается дальнейшее ужесточение условий выдачи ипотек. Ведомство рассматривает возможность введения лимитов на выдачу кредитов, чтобы не допустить повторения пузыря на рынке недвижимости. Испания и Италия остаются единственными крупными странами Европы, где такие меры пока не применяются.
Международный валютный фонд также рекомендует испанским властям ввести ограничения, чтобы защитить банковский сектор от рисков, связанных с высокими коэффициентами между суммой кредита и стоимостью недвижимости. Это особенно актуально на фоне признаков ослабления стандартов кредитования.
В последние годы Испания уже сталкивалась с последствиями резких изменений на ипотечном рынке. После финансового кризиса 2008 года многие семьи оказались не в состоянии обслуживать кредиты, что привело к массовым потерям жилья. В 2023–2025 годах наблюдался кратковременный период снижения ставок, но с 2026 года ситуация вновь меняется не в пользу заемщиков. Аналитики отмечают, что ужесточение условий и рост ставок могут привести к снижению числа сделок и увеличению спроса на аренду.
