В Бадахосе (Badajoz) разгорелся спор между владельцем коммерческого помещения и остальными жильцами многоквартирного дома. Причиной конфликта стали работы, проведённые в общем дворе: предприниматель решил обновить часть коммуникаций, изменить конструкцию стены и заменить старый навес. Соседи были возмущены — они считали, что любые изменения в общих зонах требуют их единогласного одобрения. Однако судебная инстанция неожиданно встала на сторону владельца помещения, что вызвало бурю обсуждений среди юристов и управляющих компаний.
Судьи внимательно изучили обстоятельства: владелец не тронул несущие конструкции, не вмешивался в инженерные системы всего здания и не создал угрозу безопасности. Все работы касались только его части двора и не мешали другим жильцам пользоваться общими пространствами. Более того, технические эксперты подтвердили: ни одна из проведённых операций не нарушила городские нормы и не ухудшила условия проживания для остальных.
В результате суд признал: если ремонт не затрагивает структуру здания и не меняет назначение общих зон, согласие всех жильцов не требуется. Это решение стало прецедентом для аналогичных споров по всей Испании.
Детали конфликта
В центре разбирательства оказались пять видов работ: модернизация дымохода, увеличение высоты стены, замена навеса, установка новой двери на первом этаже и расширение проёма, ведущего во внутренний двор. Жильцы утверждали, что все эти действия нарушают их права и превращают двор в частную территорию предпринимателя. Однако судьи не согласились с этим мнением.
Экспертизы показали: дымоход был просто удлинён для соблюдения санитарных требований, а стена — поднята для безопасности. Навес существовал уже много лет, и его обновление не изменило внешний вид здания. Дверь и проём были необходимы для нормального функционирования коммерческого объекта, но не ограничили доступ других жильцов к двору.
Особое внимание суд уделил вопросу доступа: выяснилось, что раньше попасть во двор можно было только через окна нескольких помещений, а не через отдельную дверь для всех. Поэтому появление новой двери не изменило статус двора как общего имущества.
Юридические нюансы
Судебное решение опирается на положения статьи 7.1 Закона о горизонтальной собственности (Ley de Propiedad Horizontal, LPH). В документе чётко сказано: любые работы, не влияющие на структуру, безопасность или назначение общих зон, не требуют согласия всех собственников. Исключение — если речь идёт о существенных изменениях или приватизации части общего имущества.
В данном случае ни один из критериев не был нарушен. Более того, технические заключения муниципалитета и региональных властей подтвердили: все работы соответствуют строительным и противопожарным нормам. Попытки жильцов доказать обратное не увенчались успехом — ни один из их аргументов не был подкреплён реальными фактами или экспертизами.
Суд также отметил: если бы работы действительно мешали другим жильцам или создавали угрозу, их можно было бы оспорить. Но в этой ситуации доказательств вреда не нашлось.
Что теперь разрешено
Решение суда стало сигналом для всех владельцев недвижимости: если вы планируете ремонт во внутреннем дворе, главное — не затрагивать несущие конструкции и не менять назначение общих зон. К примеру, допустимы работы по приведению коммуникаций в соответствие с нормами, замена старых элементов на аналогичные, а также небольшие улучшения, необходимые для бизнеса или личного комфорта.
Однако если вы решите, например, пристроить к своей квартире часть двора или изменить его конфигурацию, без согласия всех жильцов не обойтись. В противном случае конфликт неизбежен, и суд может встать на сторону соседей.
Жильцы, в свою очередь, могут оспорить любые работы, если они действительно нарушают их права или ухудшают условия проживания. Но для этого потребуется не просто недовольство, а веские доказательства: технические заключения, фотографии, акты обследования.
Как избежать споров
Эксперты советуют: прежде чем начинать ремонт, внимательно изучите документы на дом — устав, технический паспорт, описание двора. Уточните, является ли участок общим имуществом или закреплён за конкретной квартирой. Получите консультацию у инженера или архитектора, чтобы убедиться в безопасности работ.
Если есть сомнения, лучше заранее обсудить планы с соседями и управляющей компанией. Это поможет избежать судебных тяжб и сохранить добрососедские отношения. В случае возникновения спора — собирайте документы и обращайтесь к специалистам.
Судебная практика показывает: формальный отказ соседей не всегда означает запрет на ремонт. Главное — не нарушать закон и интересы других жильцов.
Если Вы не знали, Audiencia Provincial de Badajoz — это один из ключевых судов региона Эстремадура, рассматривающий споры между собственниками недвижимости. Его решения часто становятся ориентиром для других судов Испании. В данном деле фигурировали также специалисты муниципалитета и Junta de Extremadura, чьи заключения сыграли решающую роль. Владельцы коммерческих помещений в Испании регулярно сталкиваются с подобными вопросами, и этот случай может повлиять на практику по всей стране.
