В Испании продолжается обострение жилищного кризиса, и одной из причин эксперты называют консервативный подход банков к выдаче кредитов. Финансовые организации предпочитают инвестировать в новые проекты в престижных районах, игнорируя инициативы, способные улучшить ситуацию на рынке доступного жилья.
Согласно данным ежегодного исследования, проведенного финансовой компанией Castling, банки в первую очередь поддерживают строительство новых объектов в центральных и дорогих локациях. В то же время проекты по реконструкции старых зданий, преобразованию офисов в жилые помещения и другие инициативы с высоким социальным эффектом остаются без необходимого финансирования.
Анализ рынка показал, что большинство застройщиков по-прежнему зависят от одного-двух крупных банков, что делает их уязвимыми к изменению условий кредитования. Более 60% опрошенных компаний отмечают, что банки требуют дополнительные гарантии, а почти 40% считают, что предоставляемые отсрочки по выплатам недостаточны для успешной реализации проектов.
В результате такой политики основные кредитные потоки сосредоточены в руках пяти крупнейших банков страны. Santander, BBVA и Sabadell контролируют финансирование элитных проектов с крупными застройщиками, CaixaBank работает преимущественно с проектами «build to sell» для средних компаний, а Ibercaja специализируется на поддержке кооперативов и небольших застройщиков, особенно в регионах Арагон и Мадрид.
Этот перекос в сторону дорогого жилья приводит к тому, что регионы с наибольшим дефицитом недвижимости — периферийные районы и малонаселенные территории — остаются без новых инвестиций. В результате доступ к жилью для среднего класса и жителей «опустевшей Испании» (España vaciada) становится еще более затруднительным.
Эксперты Castling рекомендуют застройщикам не ограничиваться сотрудничеством с одним банком, а формировать пул из нескольких финансовых партнеров. Кроме того, предлагается активнее использовать альтернативные источники финансирования — инвестиционные фонды, семейные офисы и краудфандинговые платформы.
Для проектов с добавленной стоимостью специалисты советуют комбинировать банковские кредиты с частным капиталом. В случае жилых новостроек рекомендуется усиливать коммерческую экспертизу и привлекать частных инвесторов к совместным вложениям. Для крупных проектов без гарантированного арендатора оптимальным вариантом может стать поэтапное финансирование, привязанное к уровню заполняемости объекта.
Таким образом, решение жилищной проблемы требует не только изменения подхода банков, но и большей гибкости со стороны застройщиков. Только комплексные меры позволят расширить предложение доступного жилья и снизить социальное напряжение на рынке недвижимости.
