Решение суда: кто отвечает за устранение протечек
В Гвадалахаре (Guadalajara) суд первой инстанции вынес решение по делу о протечках воды в гараже жилого комплекса в Эль-Касар (El Casar). Владелец парковочного места столкнулся с повреждениями, вызванными износом гидроизоляционного слоя на террасе, расположенной над его собственностью. В ходе разбирательства представители сообщества жильцов и страховой компании пытались снять с себя ответственность, утверждая, что причиной стала несанкционированная перепланировка верхней квартиры, якобы изменившая систему водоотведения. Однако суд не принял эти доводы, поскольку не было представлено доказательств даты проведения работ или решений собрания жильцов по этому вопросу. В результате ответственность за устранение повреждений осталась за сообществом собственников.
Обязанности по содержанию общих элементов здания
Судья напомнил, что по закону о горизонтальной собственности именно сообщество жильцов обязано поддерживать в порядке общие части здания, включая кровли и террасы. В данном случае речь шла о необходимости ремонта гидроизоляции, которая относится к конструктивным элементам и считается общей собственностью. Суд также отметил, что не было доказано, что протечки возникли из-за неправильного использования террасы или что проведённые работы каким-либо образом повлияли на безопасность здания. Кроме того, суд отклонил довод о пропуске срока давности, указав, что речь идёт не о гражданско-правовой ответственности, а о законной обязанности по содержанию, для которой действует пятилетний срок.
Сумма ущерба и распределение расходов
При определении размера компенсации судья принял во внимание экспертную оценку, предоставленную истцом. В неё вошли затраты на ремонт, покраску, аренду строительных лесов и вывоз строительного мусора. В итоге сообщество жильцов и страховая компания обязаны выплатить 487,01 евро, а также проценты, начисляемые с момента обнаружения повреждений в августе 2021 года.
Позиция специалистов по управлению недвижимостью
Профессиональные администраторы недвижимости из Мадрида (Madrid) разъясняют, что при ремонте террас и дворов, являющихся общими, но находящихся в частном пользовании, важно учитывать причину появления влаги. Если проблема возникла из-за неправильного ухода или использования со стороны владельца, расходы ложатся на него. Если же причина — износ гидроизоляции, то ремонт оплачивает сообщество жильцов. В случаях, когда обе причины сыграли роль, затраты обычно делятся поровну или по договорённости сторон.
Что входит в обычное обслуживание террасы
Владельцы квартир с эксклюзивным правом пользования террасой должны самостоятельно оплачивать текущее обслуживание: покраску внутренних стен, ремонт цоколя и замену плитки. Однако восстановление гидроизоляционного слоя относится к капитальному ремонту и оплачивается из средств сообщества, поскольку этот элемент считается частью конструкции здания.
