В одном из жилых комплексов Наварры разгорелся конфликт, который неожиданно завершился судебным решением с крупной компенсацией. Владелец коммерческих помещений на первом этаже столкнулся с постоянными протечками, которые не только испортили потолки, но и привели к необходимости дорогостоящего ремонта. Причина оказалась не внутри его собственности, а в конструкции, расположенной этажом выше — в так называемом «патиио де лусес» (patio de luces), который по документам считался общим элементом здания.
Ситуация осложнилась тем, что один из жильцов без согласования с остальными установил на этом общем пространстве массивную террасу. При монтаже были нарушены гидроизоляционные слои, что и стало источником воды, просачивающейся в коммерческие помещения. Несмотря на неоднократные обращения пострадавшего к управляющему и соседям, никаких мер по устранению проблемы принято не было. В итоге дело дошло до суда, где выяснилось: бездействие всей общины может обернуться серьезными финансовыми последствиями.
Судебная баталия
Первоначально районный суд в Туделе (Tudela) встал на сторону общины, решив, что ответственность лежит исключительно на том жильце, который самовольно провел работы. Однако апелляционная инстанция — Провинциальный суд Наварры (Audiencia Provincial de Navarra) — пересмотрела этот подход. Судьи подчеркнули: если общая собственность используется индивидуально, это не отменяет обязанности всех жильцов следить за ее состоянием и предотвращать ущерб.
В ходе разбирательства выяснилось, что община была осведомлена о незаконной постройке и о том, что протечки продолжаются даже после первого инцидента. Тем не менее, никаких шагов по устранению последствий или предотвращению новых повреждений предпринято не было. Суд посчитал, что такое безразличие равносильно нарушению закона о содержании общих частей здания.
Ответственность общины
В решении суда особое внимание уделено статье 10.1 Закона о горизонтальной собственности (Ley de Propiedad Horizontal), которая обязывает жильцов поддерживать здание и его общие элементы в надлежащем состоянии. Игнорирование очевидных нарушений, особенно если они уже привели к ущербу, трактуется как халатность. Судьи отметили: даже если право пользования определенной частью здания закреплено за одним собственником, любые изменения конструкции требуют согласия всех жильцов.
В данном случае отсутствие такого согласия и последующее бездействие общины стали ключевыми факторами для вынесения решения не в ее пользу. Суд постановил выплатить пострадавшему 7 514,58 евро в качестве компенсации за материальный ущерб, а также обязал общину устранить причину протечек за свой счет.
Как действовать при подобных ситуациях
Эксперты советуют: если вы столкнулись с аналогичной проблемой, не ограничивайтесь устными жалобами. Важно зафиксировать все обращения письменно — отправить электронное письмо, заказное письмо или даже воспользоваться услугами нотариуса. Необходимо требовать включения вопроса в повестку дня собрания жильцов и настаивать на проведении технической экспертизы.
Если реакции нет, это может стать решающим аргументом в суде. К делу стоит приложить фотографии, видео, заключения специалистов и все документы, подтверждающие расходы на ремонт. Чем больше доказательств, тем выше шансы на успех в судебном процессе.
Юридические нюансы
Суд также сослался на статью 1910 Гражданского кодекса Испании (Código Civil), согласно которой ответственность за ущерб, причиненный водой, лежит на владельцах общих частей здания. В данном случае община не только знала о проблеме, но и не предприняла никаких действий для ее устранения, что и стало основанием для взыскания компенсации.
Интересно, что суд оставил за общиной право предъявить регрессный иск к жильцу, который самовольно установил террасу. Однако перед пострадавшим собственником ответственность несет именно коллектив жильцов, а не отдельный инициатор незаконной перепланировки.
Если Вы не знали, Audiencia Provincial de Navarra — это одна из ключевых судебных инстанций региона, рассматривающая апелляции по гражданским и уголовным делам. Ее решения часто становятся прецедентами для аналогичных споров по всей Испании. Вопросы содержания общих частей зданий и ответственности жильцов за их состояние регулярно становятся предметом судебных разбирательств, особенно в старых жилых комплексах. В подобных случаях суды все чаще встают на сторону пострадавших, если община проявляет бездействие или игнорирует очевидные проблемы.
