Вопрос о том, что произойдет с испанским рынком недвижимости в 2026 году, волнует не только потенциальных покупателей, но и арендаторов, инвесторов и даже самих застройщиков. После бурного 2025 года, когда стоимость жилья на продажу подскочила почти на 16,5%, а аренда подорожала на 5,8%, ситуация кажется все менее предсказуемой. С одной стороны, предложение новых квартир сокращается, а население продолжает расти. С другой — экономическая неопределенность и законодательные изменения подливают масла в огонь. В таких условиях эксперты отрасли пытаются спрогнозировать, как будут развиваться события в ближайшие годы.
В материале собраны мнения ведущих специалистов рынка, которые анализируют ключевые тенденции и возможные сценарии. Их оценки не всегда совпадают, но все они сходятся в одном: рынок ждет непростое испытание на прочность. Дефицит жилья, рост цен, новые правила игры — все это формирует уникальную ситуацию, с которой Испания еще не сталкивалась.
Какие факторы окажут решающее влияние на стоимость квадратного метра? Как изменится спрос на аренду и покупку? И стоит ли ждать повторения событий 2008 года? Ответы на эти вопросы ищут не только профессионалы, но и простые граждане, для которых жилье становится все менее доступным.
Дефицит и рост
Секретарь AMADEI Хесус Мануэль Мартинес Каха (Jesús Manuel Martínez Caja) уверен: в 2026 году Испания столкнется с острой нехваткой жилья. Несмотря на то, что количество разрешений на строительство увеличится примерно на треть по сравнению с 2024 годом, разрыв между спросом и предложением сохранится. По его оценкам, стране будет не хватать около 600 тысяч квартир. Это приведет к дальнейшему росту цен — примерно на 3% в год, а количество сделок, напротив, снизится из-за замедления экономики.
Мартинес Каха отмечает, что даже снижение процентных ставок и рост доходов населения не смогут полностью компенсировать дефицит. Особенно остро проблема проявится в крупных городах, где население увеличивается быстрее всего. По его мнению, сбалансировать рынок удастся не раньше 2027 года, когда начнут сказываться новые проекты и меры поддержки.
Новая волна пузыря?
Экономист и специалист по психологии рынка Висенс Эрнандес Рече (Vicenç Hernández Reche) считает, что Испания движется к новой, но отличающейся от 2008 года, волне перегрева рынка. По его прогнозу, в 2026 году цены продолжат расти, хотя и не так стремительно, как в предыдущие годы. Ожидается, что количество сделок увеличится на 4-6%, но темпы роста будут ниже, чем в 2025-м.
Главные угрозы для рынка — возможное повышение ставок Европейским центральным банком, удорожание ипотек, рост стоимости строительства и бюрократические барьеры. Эрнандес Рече подчеркивает, что доступность жилья для большинства семей будет оставаться проблемой, особенно в мегаполисах. Если экономическая ситуация ухудшится, рынок может столкнуться с новым витком нестабильности.
Ставка на элитный сегмент
Партнер агентства Walter Haus Дамиан Хетч (Damian Hetch) обращает внимание на устойчивый спрос в премиальном сегменте. По его словам, приток инвестиций из Латинской Америки и других стран поддерживает высокие цены на элитную недвижимость, особенно в Мадриде и Каталонии. Однако Хетч предупреждает: без долгосрочных государственных программ по развитию инфраструктуры и стимулированию строительства ситуация может только ухудшиться.
Он критикует краткосрочные и популистские меры, которые, по его мнению, лишь усугубляют дефицит. В то же время, новые налоговые правила в Каталонии способны снизить предложение и повлиять на весь рынок региона. Несмотря на это, эксперты не ожидают резких падений цен — если только не вмешаются внешние экономические шоки.
Тренды и инновации
Глава платформы Inviertis Ребека Перес (Rebeca Pérez) прогнозирует, что в 2026 году рынок будет двигаться к большей стабильности. Она ожидает умеренного роста цен и постепенного внедрения новых технологий, а также акцента на экологичность. Ограниченное предложение сохранится, а ключевыми факторами станут государственная политика и динамика процентных ставок.
Перес уверена, что в ближайшие десять лет сектор ждет глубокая трансформация. Демографические изменения, цифровизация и устойчивое развитие станут определяющими для успеха компаний и инвесторов. Те, кто сумеет быстро адаптироваться, получат преимущество на рынке.
Гипотека и доступность
Генеральный директор donpiso Луис Перес (Luis Pérez) смотрит на перспективы с оптимизмом. Он отмечает, что с осени 2024 года продажи и цены начали расти, и эта тенденция сохранится в 2026 году, хотя и с меньшей интенсивностью. По его мнению, если фиксированные ставки по ипотеке останутся ниже 3%, количество сделок продолжит увеличиваться.
Перес подчеркивает, что, несмотря на возвращение номинальных цен к уровням 2007-2008 годов, с учетом инфляции жилье все еще дешевле на 40%. Это, по его словам, отличает текущую ситуацию от предыдущего пузыря и снижает риски резкого обвала.
Спрос и переговоры
Президент Федерации ассоциаций недвижимости (FAI) Хосе Мария Альфаро (José María Alfaro) ожидает, что в 2026 году продажи останутся высокими, но не достигнут рекордных показателей 2025 года. При этом стоимость жилья и аренды в крупнейших городах продолжит расти двузначными темпами.
Альфаро считает, что при сохранении низких ставок спрос начнет постепенно снижаться из-за высоких цен. Это приведет к увеличению сроков продажи и расширит возможности для торга между продавцами и покупателями.
Если Вы не знали, AMADEI — Ассоциация агентов недвижимости Мадрида, объединяющая ведущих специалистов рынка. Walter Haus — крупное агентство, работающее с элитной недвижимостью в Испании. Inviertis — цифровая платформа для инвестиций в жилую аренду. Donpiso — одна из старейших сетей агентств недвижимости страны. FAI — Федерация ассоциаций недвижимости, представляющая интересы профессионалов отрасли на национальном уровне.
