В ноябре 2025 года испанский рынок аренды жилья оказался в центре внимания: индекс IRAV, используемый для пересмотра стоимости аренды по новым договорам, достиг максимального значения за всю историю своего существования — 2,29%. Это стало неожиданностью для многих арендаторов, заключивших контракты после вступления в силу новой редакции Закона о жилье в мае 2023 года. В то же время уровень инфляции в стране стабильно держится на отметке 3%, что также влияет на стоимость аренды по старым договорам.
Для тех, кто только готовится к ежегодной корректировке арендной платы, ситуация складывается не в их пользу. Владельцы квартир, опирающиеся на IRAV, уже уведомляют жильцов о предстоящем повышении. Арендаторы, чьи контракты были подписаны до реформы, столкнутся с еще более ощутимым ростом — их платежи будут пересчитываться по инфляции, а это значит, что прибавка окажется выше, чем по новому индексу.
Два подхода к пересмотру
С мая 2023 года для новых договоров аренды действует обязательная привязка к индексу IRAV, который рассчитывается Национальным институтом статистики (INE). Этот показатель всегда ниже инфляции и призван сдерживать резкие скачки цен. Для старых контрактов по-прежнему используется индекс потребительских цен (IPC), что зачастую приводит к более значительным увеличениям арендной платы.
В ноябре IRAV вырос на четыре сотых по сравнению с октябрем, установив новый рекорд. С июня текущего года индекс не опускался ниже 2%, а минимальное значение зафиксировано в марте — 1,98%. За последние полгода IRAV демонстрирует устойчивый рост, что отражается на кошельках арендаторов по всей стране.
Финансовая нагрузка
По расчетам аналитиков, средний годовой прирост арендной платы для долгосрочных договоров, привязанных к IRAV, составит около 250 евро, что эквивалентно примерно 21 евро в месяц. В мегаполисах, где стоимость аренды традиционно выше, сумма увеличения может превысить 300 евро в год. В Барселоне, Мадриде, Валенсии, Бильбао, Сан-Себастьяне и Пальме арендаторы ощутят особенно сильное давление на семейный бюджет.
Для тех, кто арендует жилье по старым правилам, ситуация еще менее радужная. Их платежи будут расти в соответствии с инфляцией, а это примерно 330 евро в год или 27 евро ежемесячно. В крупнейших городах годовой прирост может достигать 400–500 евро, особенно в Барселоне, где спрос на аренду традиционно высок.
Правила уведомления
Законодательство требует, чтобы собственник заранее уведомил арендатора о предстоящем изменении стоимости аренды. Уведомление должно быть направлено не менее чем за месяц до даты пересмотра, причем в нем необходимо указать процент увеличения и, при необходимости, приложить подтверждающий документ от INE. Если в договоре не прописана возможность ежегодной индексации, арендодатель не вправе увеличивать плату до окончания срока действия соглашения.
На практике это означает, что если срок действия договора истекает, например, 19 января, уведомление о повышении должно быть отправлено уже в декабре. В противном случае арендатор может оспорить увеличение суммы. Важно помнить, что любые изменения должны быть четко зафиксированы в договоре, иначе они не будут иметь юридической силы.
Как формируется IRAV
Индекс IRAV рассчитывается на основе нескольких экономических показателей: инфляции, базовой инфляции и разницы между их годовыми темпами роста. Дополнительно учитывается специальный параметр, отражающий долгосрочные ожидания по динамике рынка аренды. Все эти данные корректируются с помощью коэффициента, который устанавливается совместно Министерством экономики и Министерством жилищного строительства, исходя из текущей ситуации на рынке.
В результате для ежегодной корректировки арендной платы выбирается минимальное значение из трех показателей: годовой темп роста инфляции, базовой инфляции и скорректированной средней ставки. Такой подход позволяет избежать резких скачков стоимости аренды и защищает арендаторов от чрезмерных расходов.
Законодательные новшества
Введение IRAV стало прямым следствием новой редакции Закона о праве на жилье, который обязывает государственные органы разработать прозрачный и предсказуемый механизм пересмотра арендной платы. Согласно закону, до конца 2024 года должен был быть утвержден единый индекс, ограничивающий ежегодное повышение стоимости аренды и предотвращающий необоснованные скачки цен.
Теперь IRAV стал обязательным инструментом для всех новых договоров аренды, заключенных после мая 2023 года. Для старых контрактов сохраняется прежний порядок, но в будущем возможны дополнительные изменения в законодательстве, направленные на дальнейшую защиту интересов арендаторов.
