En noviembre de 2025, el mercado de alquiler de viviendas en España acaparó la atención: el índice IRAV, utilizado para la revisión de precios en los nuevos contratos de alquiler, alcanzó su máximo histórico con un 2,29%. Esto sorprendió a muchos inquilinos que firmaron contratos tras la entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda en mayo de 2023. Al mismo tiempo, la inflación en el país se mantiene estable en el 3%, lo que también incide en el coste de los alquileres bajo contratos antiguos.
Para quienes están a punto de afrontar la actualización anual del alquiler, la situación no es favorable. Los propietarios que aplican el índice IRAV ya han notificado a sus inquilinos el próximo aumento de la renta. Los arrendatarios con contratos firmados antes de la reforma se verán afectados por una subida aún mayor, ya que sus pagos se actualizarán según la inflación, lo que implicará un incremento superior al del nuevo índice.
Dos enfoques para la revisión
Desde mayo de 2023, los nuevos contratos de alquiler están obligatoriamente vinculados al índice IRAV, calculado por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Este índice siempre se sitúa por debajo de la inflación y busca evitar aumentos bruscos en los precios. Para los contratos antiguos, continúa utilizándose el Índice de Precios al Consumo (IPC), lo que a menudo provoca subidas más pronunciadas en el alquiler.
En noviembre, el IRAV aumentó cuatro centésimas respecto a octubre, alcanzando un nuevo récord. Desde junio de este año el índice no ha bajado del 2%, y su valor mínimo se registró en marzo con un 1,98%. Durante los últimos seis meses, el IRAV muestra un crecimiento constante, lo que repercute directamente en el bolsillo de los inquilinos en todo el país.
Carga financiera
Según cálculos de los analistas, el incremento medio anual del alquiler para los contratos de larga duración vinculados al IRAV será de unos 250 euros, equivalente a aproximadamente 21 euros al mes. En las grandes ciudades, donde el coste del alquiler es tradicionalmente más alto, el aumento puede superar los 300 euros anuales. En Barcelona, Madrid, Valencia, Bilbao, San Sebastián y Palma, los inquilinos notarán especialmente la presión sobre el presupuesto familiar.
Para quienes alquilan bajo las antiguas condiciones, la situación es aún menos favorable. Sus pagos se incrementarán conforme a la inflación, lo que supone unos 330 euros anuales o 27 euros mensuales. En las principales ciudades, el alza anual puede alcanzar los 400-500 euros, especialmente en Barcelona, donde la demanda de alquiler es tradicionalmente elevada.
Normas de notificación
La legislación exige que el propietario informe previamente al inquilino sobre cualquier modificación en el importe del alquiler. La notificación debe enviarse con al menos un mes de antelación a la fecha de revisión, indicando el porcentaje de aumento y, en caso necesario, adjuntando un documento acreditativo del INE. Si el contrato no contempla la posibilidad de una actualización anual, el arrendador no podrá aumentar la renta hasta que finalice el acuerdo.
En la práctica, esto significa que si el contrato vence, por ejemplo, el 19 de enero, la notificación sobre el aumento debe enviarse ya en diciembre. De lo contrario, el inquilino puede impugnar el incremento. Es importante recordar que cualquier cambio debe quedar claramente reflejado en el contrato, de lo contrario carecerá de validez legal.
Cómo se calcula el IRAV
El índice IRAV se calcula a partir de varios indicadores económicos: la inflación, la inflación subyacente y la diferencia entre sus tasas de crecimiento anual. Además, se considera un parámetro especial que refleja las expectativas a largo plazo sobre la evolución del mercado de alquiler. Todos estos datos se ajustan mediante un coeficiente establecido conjuntamente por el Ministerio de Economía y el Ministerio de Vivienda, en función de la situación actual del mercado.
Como resultado, para el ajuste anual del alquiler se elige el valor mínimo de tres indicadores: la tasa de crecimiento anual de la inflación, la inflación subyacente y la tasa media ajustada. Este método evita subidas bruscas en el precio del alquiler y protege a los inquilinos de gastos excesivos.
Novedades legislativas
La introducción del IRAV fue una consecuencia directa de la nueva versión de la Ley del Derecho a la Vivienda, que obliga a las autoridades públicas a desarrollar un mecanismo transparente y predecible para la revisión de los alquileres. Según la ley, antes de que termine 2024 debía aprobarse un índice único que limite el aumento anual de los precios del alquiler y evite subidas injustificadas.
Ahora, el IRAV se ha convertido en una herramienta obligatoria para todos los nuevos contratos de alquiler firmados a partir de mayo de 2023. Para los contratos antiguos se mantiene el régimen anterior, aunque en el futuro podrían introducirse cambios legislativos adicionales para reforzar aún más la protección de los inquilinos.
