El 12 de agosto de 2025 entraron en vigor en España nuevas disposiciones que regulan la valoración de bienes inmuebles para fines financieros. La nueva versión de la orden ECM/599/2025, elaborada por el Ministerio de Economía, modifica la normativa vigente desde 2003. Ahora se requiere un certificado de eficiencia energética válido para la tasación de viviendas y la formalización de hipotecas. Además, se han introducido licencias simplificadas para promotores, permitiendo agilizar el inicio de obras sin necesidad de esperar la autorización tradicional para trabajos.
Durante una mesa redonda organizada por el Colegio de Economistas de Madrid, representantes de bancos, sociedades de valoración y el sector de la construcción analizaron los primeros resultados de la implementación de los nuevos requisitos. Según su opinión, por el momento el nivel de eficiencia energética no influye de forma relevante ni en el precio de la vivienda ni en las condiciones de financiación. Sin embargo, los agentes del mercado consideran que, a medio plazo, este factor será determinante en la formación de precios y la accesibilidad al crédito. Los expertos también destacan la importancia de enfoques unificados y la transparencia para aplicar con éxito la nueva normativa sin ralentizar la entrada de nuevas viviendas al mercado.
Eficiencia energética: de momento, sin impacto en el precio
Según las nuevas normativas, disponer de un certificado de eficiencia energética se ha vuelto obligatorio para todas las operaciones inmobiliarias relacionadas con hipotecas, ventas o refinanciaciones. No obstante, representantes de compañías de tasación y bancos señalan que, en las condiciones actuales, el grado de eficiencia energética no influye en el valor de mercado de los inmuebles ni se toma en cuenta al conceder créditos. En el mercado persiste la escasez de oferta, por lo que los compradores se ven obligados a elegir entre un número limitado de opciones, sin prestar especial atención a la clase energética. Expertos consideran que la situación podría cambiar si aumenta la oferta, momento en el que los requisitos de eficiencia energética comenzarían a desempeñar un papel más relevante.
En el sector bancario tampoco se observan cambios en las condiciones del crédito hipotecario tras la entrada en vigor de las nuevas normas. Según representantes de grandes entidades financieras, las novedades afectan por ahora principalmente a los grandes actores del mercado y no tanto a los compradores particulares. Sin embargo, a medida que se avanza hacia los objetivos de neutralidad de emisiones para 2050, la eficiencia energética tendrá cada vez más peso en el valor y la liquidez de la vivienda.
Aumento de los costes de construcción y su impacto en los precios
La Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) advierte que la implementación de estándares de construcción sostenible implica un aumento de los costes. Según la dirección de la organización, los requisitos adicionales de eficiencia energética se reflejan en el precio final de la vivienda, lo que resulta especialmente notorio en un contexto de precios ya elevados en el mercado. Además, los representantes del sector subrayan la necesidad de considerar el impacto de las nuevas normativas no solo en los proyectos en desarrollo, sino también en el parque residencial ya existente. En regiones con mayores riesgos climáticos, como incendios o inundaciones, esto puede influir en la demanda, el coste y las tarifas de seguro.
La necesidad de estándares unificados y transparencia
El sector bancario señala que para aumentar la oferta de vivienda asequible se requiere no solo financiación, sino también una reducción de los costes en proyectos urbanísticos y una agilización de los trámites para la obtención de permisos. Representantes del sector financiero destacan la importancia de la estandarización y la fiabilidad de la información, fundamentales para una gestión eficaz de los activos y una adecuada evaluación de los riesgos asociados a inversiones en inmuebles menos sostenibles o a sus costes operativos.
El Ministerio de Economía considera que el proceso de implementación de los nuevos requisitos apenas comienza y que, por el momento, no existe una metodología unificada ni un volumen suficiente de datos. Sin embargo, el organismo ve esta etapa como una oportunidad para seguir impulsando la eficiencia energética en el sector residencial. Expertos en riesgos climáticos también subrayan la importancia de la transparencia y el diálogo entre todos los actores del mercado para desarrollar estándares comunes y evaluar los riesgos a largo plazo asociados al cambio climático.
La Asociación de Promotores Inmobiliarios, junto con la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP), aboga por la unificación de la estructura de licencias simplificadas para garantizar condiciones iguales para todos los participantes del mercado en las distintas regiones del país. Según las organizaciones del sector, esto permitirá aumentar la seguridad jurídica y agilizar la puesta en marcha de nuevos proyectos.
