En 2025, el mercado inmobiliario español sorprendió incluso a los analistas más experimentados: las personas jurídicas adquirieron una cantidad récord de viviendas. Según los notarios, las empresas realizaron más de 76.000 operaciones, marcando así el máximo histórico desde que existen registros en 2007. A pesar de ello, la mayoría de los pisos y casas sigue en manos de compradores particulares, que mantienen cerca del 90% de todas las transacciones.
Al mismo tiempo, los expertos señalan que la participación de las empresas en el total de operaciones sigue siendo relativamente modesta. Incluso en este máximo histórico, las compañías ocuparon solo el 11% del mercado, y en años anteriores, rara vez superaban el 10%. La excepción fue el periodo de 2011 a 2013, cuando el sector empresarial llegó a alcanzar hasta el 20%, aunque después los particulares recuperaron el liderazgo.
Dinámica del mercado
Si analizamos las cifras absolutas, en 2024 los particulares realizaron más de 624.000 operaciones, y en los primeros ocho meses de 2025 —casi 428.000. En comparación, las empresas adquirieron menos de 50.000 propiedades en el mismo periodo. Las previsiones para el final del año apuntan a unas 640.000 operaciones por parte de particulares y 74.000 por parte de empresas. Así, la proporción habitual del 90% frente al 10% se mantiene, pese a la actividad empresarial.
Curiosamente, si se mantiene este ritmo, 2025 será el segundo mejor año para los compradores particulares en la historia, solo por detrás de 2007, cuando se registraron más de 720.000 operaciones.
Características de las compras
Las diferencias entre empresas y particulares se reflejan no solo en el número de operaciones, sino también en las características de los inmuebles adquiridos. En 2025, el precio medio por metro cuadrado para personas jurídicas fue de 2.347 euros, y la superficie media de las propiedades compradas por ellas alcanzó los 136 metros cuadrados. En comparación, los particulares pagaron en promedio 1.887 euros por metro cuadrado y optaron por viviendas de unos 113 metros cuadrados.
Las causas de esta diferencia radican en los objetivos de la compra: mientras los particulares suelen adquirir vivienda para uso propio o familiar, las empresas consideran el inmobiliario como una inversión o una herramienta de negocio. Esto también explica la mayor volatilidad de los precios en las operaciones corporativas, así como las grandes variaciones en la superficie de los inmuebles adquiridos.
El factor extranjero
En los últimos años, la presencia de compradores extranjeros en el mercado inmobiliario de España ha crecido notablemente. En 2024, realizaron el 21% de todas las operaciones entre particulares, y en 2025 su cuota se mantuvo prácticamente igual, en el 20%. En cambio, entre personas jurídicas, las empresas extranjeras representan solo el 3% del mercado, cifra que permanece estable desde hace varios años.
Los analistas señalan que la distribución de las operaciones por nacionalidad sigue siendo estable: la mayoría de los compradores son españoles, pero los extranjeros mantienen con solidez una quinta parte del mercado entre particulares. En el segmento empresarial, su presencia es mínima.
Geografía de las operaciones
Desde enero de 2007 hasta agosto de 2025, cuatro regiones — Andalucía, Valencia, Cataluña y Madrid — concentraron más del 62% de todas las operaciones inmobiliarias en el país. Estas autonomías lideran tanto en transacciones entre particulares como entre empresas, lo que se explica por su peso económico y demográfico.
Al mismo tiempo, en regiones como Cantabria, Navarra y La Rioja, el mercado inmobiliario sigue siendo modesto, debido a una menor población y baja demanda de vivienda. En cuanto a las tendencias más recientes, la mayor proporción de compras por parte de empresas se registró en Canarias (16%), Cataluña (15%) y Baleares (14%). En el País Vasco, Asturias y Navarra ese indicador no supera el 6%.
Precios y extranjeros por regiones
Los precios más altos de la vivienda para particulares se observan en el País Vasco y Baleares — 2.484 euros por metro cuadrado. Las opciones más asequibles se encuentran en Extremadura (700 euros) y Castilla-La Mancha (856 euros). Para las empresas, las operaciones más caras tienen lugar en Baleares (3.137 euros por metro cuadrado) y Madrid (3.049 euros), mientras que las más baratas se registran en Extremadura (1.033 euros) y Murcia (1.106 euros).
En cuanto a los extranjeros, en las regiones del interior y norte de España — Extremadura, Galicia y Cantabria — casi todas las operaciones las realizan residentes locales, y la cuota de extranjeros no supera el 5%. En la costa y zonas turísticas la situación es diferente: en Baleares, Canarias, Valencia y Murcia los extranjeros participan en el 27–38% de las operaciones. En Cataluña y Andalucía su presencia es del 17%.
Por si no lo sabía, el Consejo General del Notariado es la asociación que agrupa a los notarios de España, encargada de analizar y publicar estadísticas sobre operaciones inmobiliarias, así como de velar por la transparencia del mercado. La organización publica regularmente informes que se utilizan para evaluar el estado del mercado de la vivienda y prever su evolución. Sus funciones incluyen no solo la recopilación de datos, sino también el asesoramiento en materia de transacciones inmobiliarias para ciudadanos y empresas.
