En España continúa agravándose la crisis de la vivienda, y los expertos señalan entre las causas el enfoque conservador de los bancos a la hora de conceder créditos. Las entidades financieras prefieren invertir en nuevos proyectos ubicados en zonas exclusivas, ignorando iniciativas que podrían mejorar la situación del mercado de la vivienda asequible.
Según el informe anual realizado por la compañía financiera Castling, los bancos priorizan la financiación de nuevas construcciones en ubicaciones céntricas y caras. Sin embargo, los proyectos de rehabilitación de edificios antiguos, la conversión de oficinas en viviendas y otras iniciativas con alto impacto social quedan sin la financiación necesaria.
El análisis del mercado reveló que la mayoría de las promotoras siguen dependiendo de uno o dos grandes bancos, lo que las hace vulnerables a cambios en las condiciones de crédito. Más del 60% de las empresas encuestadas señalan que los bancos exigen garantías adicionales y casi el 40% considera que los plazos de carencia ofrecidos son insuficientes para llevar a buen término los proyectos.
Como resultado de esta política, los principales flujos de crédito se concentran en manos de los cinco mayores bancos del país. Santander, BBVA y Sabadell controlan la financiación de proyectos de lujo junto a grandes promotoras, CaixaBank trabaja sobre todo con proyectos ‘build to sell’ para empresas medianas, e Ibercaja se especializa en el apoyo a cooperativas y pequeños promotores, especialmente en las regiones de Aragón y Madrid.
Este desequilibrio a favor de la vivienda de alto precio provoca que las regiones con mayor déficit inmobiliario —zonas periféricas y territorios despoblados— se queden sin nuevas inversiones. Como resultado, el acceso a la vivienda para la clase media y los habitantes de la ‘España vaciada’ (España vaciada) se vuelve aún más difícil.
Los expertos de Castling recomiendan a las promotoras no limitarse a colaborar con un solo banco, sino formar un grupo de varios socios financieros. Además, sugieren utilizar de manera más activa fuentes alternativas de financiación —fondos de inversión, ‘family offices’ y plataformas de crowdfunding.
Para los proyectos con valor añadido, los especialistas aconsejan combinar créditos bancarios con capital privado. En el caso de viviendas de obra nueva, se recomienda reforzar la experiencia comercial e involucrar a inversores privados en inversiones conjuntas. Para proyectos de gran envergadura sin arrendatario garantizado, la mejor opción puede ser una financiación por etapas vinculada al nivel de ocupación del inmueble.
Así, la solución al problema de la vivienda requiere no solo un cambio en el enfoque de los bancos, sino también una mayor flexibilidad por parte de las promotoras. Solo medidas integrales permitirán ampliar la oferta de vivienda asequible y reducir la tensión social en el mercado inmobiliario.
