Mercado hipotecario: una nueva realidad
En España, el interés por los préstamos hipotecarios ha crecido significativamente en el último año. La demanda de créditos para la compra de viviendas ha alcanzado su nivel más alto de la última década. Al mismo tiempo, el coste de financiación sigue siendo uno de los más bajos de la Unión Europea. Sin embargo, el ritmo de compraventa de viviendas ha empezado a ralentizarse. Según datos de los notarios, en agosto el número de operaciones cayó por segundo mes consecutivo. No obstante, la concesión de nuevas hipotecas sigue creciendo, aunque a un ritmo menor que antes. En un mes se formalizaron más de 21.000 contratos, un 3,3% más que hace un año. Se trata del incremento más bajo en el último año y medio.
Causas del crecimiento y respuesta de la banca
La situación del mercado se explica por varios factores. En primer lugar, el precio de la vivienda en el país ha alcanzado máximos históricos. En segundo lugar, el interés medio de las hipotecas se sitúa en el 2,66%, una de las tasas más bajas de la eurozona, solo superada por Malta. Para comparar, la media de la UE es del 3,3%. El índice euríbor se ha estabilizado en torno al 2,18%, cuando hace solo dos años superaba el 4%. Esto hace que las cuotas mensuales sean más asequibles para los nuevos prestatarios.
La situación demográfica añade presión adicional al mercado. Cada año, llegan a España alrededor de 500.000 nuevos residentes, lo que incrementa la demanda de vivienda. Sin embargo, la oferta de obra nueva no logra seguir el ritmo de las necesidades crecientes. Los bancos, por su parte, han entrado en una competencia de precios, ofreciendo hipotecas a tipo fijo por 30 años a menos del 2%. Esta política ha reducido la rentabilidad de los productos hipotecarios y ha obligado a las entidades a endurecer la selección de clientes. Actualmente, una de cada cinco solicitudes de hipoteca es rechazada, la tasa más alta entre los grandes mercados europeos.
Cambios en las estrategias bancarias
Ante la reducción del margen, los grandes bancos están ajustando sus estrategias. Santander disminuyó la concesión de hipotecas en un 11% en el tercer trimestre, aunque espera aumentar su cuota de mercado hasta el 15-20%. CaixaBank, a pesar de reducir su parte de nuevos créditos al 25,6%, incrementó el volumen total de su cartera hipotecaria en un 39%, alcanzando los 14.400 millones de euros. Bankinter y Unicaja también registraron crecimientos de dos dígitos, aunque quedaron por detrás de Kutxabank en ritmo de expansión. Mientras tanto, BBVA apostó por la rentabilidad antes que por el volumen y redujo su cuota al 14,19%, con una caída del 7% en nuevos créditos.
En un contexto de alta competencia, las hipotecas a tipo fijo ganan cada vez más popularidad. En algunos bancos, representan más del 75% de los nuevos préstamos. Las entidades financieras consideran que la etapa de descenso de tipos ha terminado y prevén un encarecimiento progresivo de los créditos. El Banco Central Europeo lleva ya tres trimestres consecutivos manteniendo los tipos de referencia sin cambios, lo que también condiciona las estrategias de los bancos.
Mirada al futuro: oportunidades y desafíos
En los próximos meses, los bancos prevén un crecimiento adicional de sus carteras hipotecarias gracias a la demanda constante y a las atractivas condiciones de financiación. Sin embargo, los expertos advierten que la reducción del margen y el aumento de los precios de la vivienda podrían ejercer mayor presión sobre los presupuestos familiares y reducir la rentabilidad de los bancos. Factores como la desaceleración económica global, el encarecimiento de los materiales de construcción y posibles cambios en la política monetaria añaden incertidumbre al panorama.
El auge del mercado hipotecario continúa, pero los actores del sector son conscientes de que el desarrollo sostenible solo es posible manteniendo el equilibrio entre la demanda, la estabilidad financiera de las familias y la solidez del sistema bancario en un contexto de alta volatilidad.
